MINUTE N° : 25/00299

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/03952 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JZLM

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

ET :

[V] [E]

[R] [Z]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET BROSSET, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL, elle-même substituant M^e ARNOULT de la SCP REFERENS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [R] [Z], demeurant [Adresse 8]

Tous deux non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [E] et M. [R] [Z] sont propriétaires des lots n°417 et 457 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] (37).

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS CABINET BROSSET a fait assigner :

— par acte de commissaire de justice du 20 août 2025 déposé en l’étude, Mme [V] [E],

— par acte du 26 août 2025 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, M. [R] [Z],

afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET BROSSET, en son action ; L’EN DECLARER bien fondé ; En conséquence :

CONDAMNER solidairement Mme [V] [E], M. [R] [Z], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET BROSSET, la somme totale de 6646,49 euros, correspondant à : 5462,27 euros à titre principal, charges arrêtées au 18 août 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ; 1184,22 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; CONDAMNER solidairement Mme [V] [E], M. [R] [Z], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET BROSSET, la somme totale de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER solidairement Mme [V] [E], M. [R] [Z], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société CABINET BROSSET, la somme totale de 1.500·euros au titre de l’ article 700 du Code de procédure civile ; DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; CONDAMNER solidairement Mme [V] [E], M. [R] [Z], aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’ assignation.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 18 août 2025 la somme de 6 646,49 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 18 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges identifiée 5 416,67

Frais/diligences 835,48

Autre- relevant des dépens 58,34

[Autre- relevant article 700 186,00]

Autre “Pré état daté” 336,00

SOLDE DU DECOMPTE 6 832,49

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [V] [E] et M. [R] [Z] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 18 août 2025 à hauteur de la somme de 5 416,67 euros.

La lettre de mise en demeure, puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [V] [E] et M. [R] [Z] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 416,67 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 18 août 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux legal à compter de l’assignation, en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, ils sont justifiés par le pièces au dossier à hauteur de la somme de 271,20 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors assignation qui relève des dépens), il est demandé 84,28 euros au titre d’un commandement de payer du 30/06/2021, selon décompte produit en pièce n°4. Il n’est cependant pas versé aux débats ce commandement de payer. Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande en l’absence de preuve de son bien fondé.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 euros.

— Sur les autres frais

Il ressort du même décompte qu’une somme de 336 euros est facturée le 26/06/2025 à raison d’un “Pré-Etat Daté (LOI ALUR) du 26/06/2025". AU regard du contrat de syndic, ces frais peuvent effectivement être facturés par le syndic.

***

Mme [V] [E] et M. [R] [Z] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1087,20 euros au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt lorsque la demande en est judiciairement formée.

Vu les motifs susindiqués relatifs aux différentes mises en demeure et à l’absence de preuve de leur réception et en l’absence de versement aux débats du commandement de payer mentionné au décompte, il n’est pas prouvé qu’il existe des intérêts échus dus au moins pour une année entière. La demande sera donc rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Mme [V] [E] et M. [R] [Z] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ces copropriétaires au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [V] [E] et M. [R] [Z] seront tenus in solidum aux dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [V] [E] et M. [R] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes suivantes :

5.416,67 € (CINQ MILLE QUATRE CENT SEIZE EUROS SOIXANTE-SEPT CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 18 août 2025 augmentée des intérêts au taux legal à compter de l’assignation ;

1.087,20 € (MILLE QUATRE-VINGT-SEPT EUROS VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux legal à compter de l’assignation ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

Condamne in solidum Mme [V] [E] et M. [R] [Z] aux dépens ;

Condamne in solidum Mme [V] [E] et M. [R] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENT EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD