TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 07 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 24/00101 – N° Portalis DB2P-W-B7I-E2UA

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Christian MENARD, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentés par Maître Bertrand PILLET de la SCP STACOVA3, avocat au barreau de CHAMBERY ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 02 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de bail verbal du 1er novembre 1981, Monsieur [S] [W] a donné à bail à Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Monsieur [S] [W] a fait signifier un congé pour vendre par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022.

Monsieur [S] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024 et sollicite:

— constater que Monsieur et Madame [R] sont déchus de tout titre d’occupation des biens loués,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard avec au besoin le concours de la force publique,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 350 euros par mois,

— la condamnation des locataires au paiement de la somme de 350 euros due au titre de l’indemnité d’occupation,

— Condamner Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiées,

— la condamnation des locataires au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 21 mai 2024 et aux audiences suivantes, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [S] [W], représenté par son conseil, sollicite :

— de constater le caractère indivis des biens,

— de déclarer recevables et bien fondées les demandes présentées par Monsieur [W],

— constater que Monsieur et Madame [R] sont déchus de tout titre d’occupation des biens loués,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard avec au besoin le concours de la force publique,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 350 euros par mois,

— la condamnation des locataires au paiement de la somme de 350 euros due au titre de l’indemnité d’occupation,

— Condamner Monsieur et Madame [R] au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiées,

— la condamnation des locataires au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment les frais du constat de commissaire de justice en date du 23 juin 2023 et du 5 novembre 2024.

Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] comparaissent à l’audience, représentés par leur avocat et sollicitent :

— déclarer nul le congé pour vendre délivré à la demande de Monsieur [W] par la SELARL [M] ET HYVERT le 21 décembre 2022,

— Débouter Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Monsieur [W] à verser à Monsieur et Madame [R] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [W] aux entiers dépens de l’instance,

— écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation des époux [R], compte tenu de la situation de précarité que cela entrainerait compte tenu de leur âge.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de s’assurer de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département dès lors qu’en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette formalité n’est requise que s’agissant des assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative du preneur, ce qui n’est pas le cas d’une assignation tendant à la validation d’un congé.

I. SUR LA VALIDITÉ DU CONGE :

1. Sur le date du congé

Par application de l’article 15.I de la loi du 6 juillet 1989, “Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.”

L’article 15.II de cette loi dispose que “Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.”

En l’espèce, Monsieur [S] [W] a fait signifier un congé pour vendre à Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2022, le départ de ces derniers devant intervenir au plus tard le 23 juin 2023.

Le congé pour vendre le bien immobilier objet du bail constitue un des motifs prévus par les dispositions précitées. En outre, le congé en cause mentionne le prix de vente projeté ainsi que les conditions de la vente ( prix payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique), tandis qu’il est constant que les défendeurs n’ont pas accepté l’offre de vente.

Or il ressort du congé que ce dernier rappelle l’article 51 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 disposant que “Les contrats de location en cours qui n’ont pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 précitée, contrairement aux dispositions du troisième alinéa de l’article 71 de cette loi, sont réputés avoir été renouvelés dans les conditions de cet article par périodes de trois années à compter de leur date d’expiration contractuelle lorsqu’il s’agit de contrats de location à durée déterminée et par périodes de trois années à compter du 24 juin 1983 lorsqu’il s’agit de contrats de location à durée indéterminée conclus avant cette date. Ces dispositions ne s’appliquent pas à ceux de ces contrats dont le renouvellement est contesté devant les tribunaux.”

Le congé fait état du contrat de bail du 1er novembre 1981, en précisant qu’il arriva à échéance le 23 juin 2023. Or, en appliquant des périodes de 3 ans au bail à compter du 24 juin 1983, la date d’échéance du bail est au 23 juin 2025 et non au 23 juin 2023. Dans ces conditions, le congé, s’il a été régulièrement délivré pour avoir été envoyé plus de six mois avant la date d’échéance du bail, soit le 23 juin 2025, ne pourra prendre effet qu’à cette date.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité du congé délivré le 21 décembre 2022 mais de constater qu’il ne pourra prendre effet que le 23 juin 2025, date d’échéance du contrat de bail.

2.Sur le caractère indivisible des lieux

Selon les dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente et, si ses conditions sont acceptées, celle-ci devient définitive.

En cas d’indivisibilité matérielle des lieux, le congé peut alors viser l’intégralité des lieux, comprenant les parties louées ainsi que les éléments non loués mais indivisibles sur lesquels les locataires peuvent se positionner.

En l’espèce, il ressort du congé que le bailleur a précisé la localisation des lieux, qui concerne le logement loué aux locataires. Si les locataires n’ont pu retrouver sur le plan cadastral les mentions relatives au bien loué, ils ne pouvaient ignorer que le bailleur leur donnait congé pour vendre du bien qu’ils avaient en location. Le bailleur a également précisé le caractère indivisible des lieux précisant que l’appartement loué constituait le lot 491, dans l’ensemble de la propriété et que cet appartement ne peut être vendu séparément, ni aucun autre appartement ni maison ni dépendances puisque l’ensemble de la propriété forme un tout indivisible ne comportant qu’une seule arrivée d’eau et évacuation des eaux usées, que le chauffe eau et le robinet d’arrêt général de l’eau se trouvent dans un autre lot et l’armoire EDF dans un autre lot également, qu’il faut, pour accéder à l’appartement passer par le jardin privatif du lot 490 puis utiliser un escalier extérieur commun aux deux bâtiments.

Le propriétaire produit en outre un constat d’huissier établi le 5 novembre 2024 afin d’appuyer ses propos quant à l’indivisibilité des lieux dans lequel il ressort notamment qu’afin d’accéder à l’appartement, il est nécessaire de longer les portes fenêtres de la maison de maître située au rez de chaussée, créant une incontestable perte d’intimité des occupants, les passants ayant une vue direct sur les pièces, que les escaliers par lesquels on accède à l’appartement loué sont commun pour accéder également à la maison de maître, que l’unique arrivée d’eau se trouve dans la maison de maitre (hors du lot loué), l’alimentation en eau chaude de l’appartement loué se fait par un chauffe eau situé dans un autre lot, que les jardins sont enclavés entre les différents lots et que des portes fenêtres du logement loué donnent directement sur les jardins privatifs. Il apparaît dès lors que les lieux sont indivisibles, enclavés pour certains et que les installations ne permettent pas la vente séparée des lieux.

Si ce constat a été effectué postérieurement au congé, aucun élément ne justifie qu’il aurait dû être fait préalablement à ce congé. En effet, le bailleur ne pouvait savoir que ses locataires allaient contester le caractère indivisible des lieux et le congé de telle sorte qu’il ne pouvait être tenu de se préconstituer des preuves avant même tout litige. En outre, les défendeurs ne soulèvent pas une quelconque modification de la configuration des lieux par le bailleur entre le congé et le constat qui justifierait que le constat ne soit pas valable et ne reflète pas la situation au moment du congé également.

Enfin, si les locataires estiment que des travaux auraient pu être effectués et étaient envisagés afin de permettre un raccordement des différentes parties de la propriété afin de rendre ce bien divisible, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au propriétaire qui souhaite vendre l’intégralité de son bien d’effectuer des travaux d’envergure afin de permettre à ses locataires de pouvoir acheter une partie seulement de son bien. Si les locataires disposent d’un droit de préemption, ils ne disposent pour autant d’aucun autre droit sur le bien que leur droit au bail et n’ont pas le pouvoir d’imposer au propriétaire d’effectuer des travaux. Le caractère indivisible des lieux ne s’analyse en conséquence pas au regard de sa potentielle indivisibilité après travaux mais au regard de l’état actuel du bien.

3. Sur le prix de vente dans le congé

Il ressort du congé que le prix de vente était fixé à 525 000 euros, que les locataires n’ont pas souhaité donner suite à ce prix. Si les locataires estiment ce prix démesuré par rapport à l’évaluation de la propriété au jour de la donation partage à hauteur de 340 000 euros, il appartient au propriétaire et non aux locataires de fixer le prix de vente. Si le prix a finalement diminué pour atteindre 460 000 euros, il ressort du courrier adressé par recommandé avec accusé de réception distribué aux locataires le 16 septembre 2024 qu’ils ont bien été avisé de cette baisse de prix.

Dès lors, le congé étant valide et les preneurs étant ainsi devenus occupants sans droit ni titre depuis le 23 juin 2025, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LE MONTANT DES INDEMNITES D’OCCUPATION :

Il convient en outre de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit 105,60 euros, aucun élément ne justifiant de ce que le loyer qui n’a pas été réévalué avant la vente, le soit

postérieurement à la volonté du bailleur de vendre, et ce à compter de la date de résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et de condamner Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] solidairement au paiement de cette somme mensuelle.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets laissés sur place par le locataire sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Monsieur [S] [W] sollicite l’expulsion de Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de la présente décision que le congé permettait le départ des locataires à compter du 23 juin 2025, si bien que la résistance des locataires n’aura duré que moins de 5 mois, que la procédure étant déjà en cours, il peut s’entendre que les locataires n’aient pas quitté les lieux dans l’attente de la décision. Dès lors la résistance abusive des locataires n’est pas démontrée et il n’y a pas lieu à octroyer au bailleur des dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du constat d’huissier du 5 novembre 2024 mais pas celui du 23 juin 2023, prévu pour effectuer l’état des lieux intervenu deux ans avant la date d’effet du congé.

Il convient également de condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une indemnité de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, aucun élément de nature notamment financière qui démontrerait les difficultés de relogement des locataires, ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail verbal conclu entre Monsieur [S] [W] et Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à la date du 23 juin 2025 par l’effet du congé délivré par Monsieur [W] le 21 décembre 2022,

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, soit 105,60 euros mensuel ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] à payer à Monsieur [S] [W] 105,60 euros mensuel au titre des indemnités d’occupation dus postérieurement au 23 juin 2025 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du constat d’huissier du 5 novembre 2024 mais pas celui du 23 juin 2023,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] à payer à Monsieur [S] [W] la somme de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [H] [R] et Madame [J] [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et visant à écarter l’exécution provisoire, et celle de Monsieur [S] [W] au titre de l’astreinte et des dommages et intérêts pour résistance abusive,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 7 novembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION