Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 3 FEVRIER 2025

N° RG 23/00888 – N° Portalis DB22-W-B7H-RC7C

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [P] [H], né le 18 septembre 1976 à [Localité 6] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 4],

représenté par M^e Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

La Société ARCY IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 404 082 224, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

SCP [B] [D] & [L] [Y] Notaires associés, société civile professionnelle

titulaire d’un office notarial immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N 494 702 798, dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 18 Janvier 2023 reçu au greffe le 13 Février 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Décembre 2024, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Selon promesse de vente en date du 27 janvier 2022 et acte de vente en date du 21 avril 2022, reçus en l’étude de la SCP [D]-[Y], notaires associés, Monsieur [E] [P] [H] a acquis de la SARL ARCY IMMO la propriété d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à Saint Cyr L’Ecole (78210) constitué de deux appartements pour un prix de 390.000 euros.

Monsieur [E] [P] [H] indiquant avoir constaté, à l’occasion des attestations de superficie habitable qu’il a fait effectuer pour permettre la location de l’un des deux appartements, une différence par rapport aux actes notariés impactant la rentabilité de l’opération, il a fait intervenir son conseil auprès de la SCP [D]-[Y], par courrier recommandé avec accusé réception du 20 mai 2022

Reprochant par ailleurs à la SARL ARCY IMMO de ne pas l’avoir averti de l’erreur commise dans l’acte, Monsieur [E] [P] [H] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Versailles par actes de commissaire de justice du 18 janvier 2023, la SARL ARCY IMMO en réduction du prix et la SCP [D]-[Y] en responsabilité civile professionnelle aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à paiement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 novembre 2023, Monsieur [E] [P] [H] demande au tribunal de :

Vu les articles 1616, 1617, 1619 et 1240 du Code civil,

Vu l’article R.212-1 du Code de la consommation,

Vu la jurisprudence citée et les pièces versées au débat,

JUGER l’action de Monsieur [E] [P] [H] recevable et bien fondée et, y faisant droit,

DEBOUTER la SARL ARCY IMMO et la SCP [B] [D] et [L] [Y], Notaires associés, de l’intégralité de leurs demandes.

CONDAMNER in solidum la SARL ARCY IMMO et la SCP [B] [D] et [L] [Y], Notaires associés, à payer à Monsieur [E] [P] [H] la somme de 80.157,60 €.

CONDAMNER in solidum la SARL ARCY IMMO et la SCP [B] [D] et [L] [Y], Notaires associés, à payer à Monsieur [E] [P] [H] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum la SARL ARCY IMMO et la SCP [B] [D] et [L] [Y], Notaires associés, aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des attestations de superficie habitable établies pour déterminer la surface réelle du bien vendu, qui s’élève à 390 € TTC.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’elle ne peut être écartée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 avril 2024, la SCP [D]-[Y] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats

Vu la jurisprudence citée,

RECEVOIR la SCP [B] [D] et [L] [Y] en ses écritures, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit,

DEBOUTER Monsieur [E] [P] [H] ou toute partie à l’instance de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la SCP [B] [D] et [L] [Y],

PRONONCER la mise hors de cause de la SCP [B] [D] et [L] [Y],

Y ajoutant

CONDAMNER Monsieur [E] [P] [H] à payer à la SCP [B] [D] et [L] [Y] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du C.P.C.

CONDAMNER Monsieur [E] [P] [H] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 janvier 2024, la SARL ARCY IMMO demande au tribunal de :

Vu les articles 1616, 1617, 1619 et 1240 du Code civil,

JUGER la SARL ARCY IMMO recevable et bien fondée en ses écritures

DEBOUTER Monsieur [E] [P] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Monsieur [E] [P] [H] à payer à la SARL ARCY IMMO la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

CONDAMNER Monsieur [E] [P] [H], ou tout succombant, à payer à la SARL ARCY IMMO la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [E] [P] [H], ou tout succombant, aux entiers dépens,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 2024. L’affaire a été fixée pour plaider le 10 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en réduction du prix de vente

Monsieur [E] [P] [H] reproche à la SARL ARCY IMMO un manquement à son obligation de délivrance conforme en tant que venderesse du bien. Il précise que la clause exonératoire de contenance et de superficie invoquée par la SARL ARCY IMMO doit être réputée non écrite car elle contrevient à la prohibition des clauses abusives, la vente ayant eu lieu entre un vendeur professionnel et un acheteur profane.

Il expose que la SHON figurant dans les actes reposant uniquement sur les déclarations de la SARL ARCY IMMO qui s’avèrent fausses est largement supérieure aux surfaces habitable et loi Carrez mentionnées alors qu’elle exclut, comme la surface habitable et la surface loi Carrez, les surfaces de moins de 1m80 et qu’elle inclut uniquement la surface des murs et des cloisons.

Monsieur [E] [P] [H] fait valoir qu’il existe une différence de superficie largement supérieure à la marge d’erreur représentant le vingtième de la superficie exprimée dans l’acte, que l’on prenne en compte la surface habitable ou la surface loi Carrez.

Il considère qu’il aurait dû acquérir le bien pour un prix de 80.157,60 euros inférieur à celui qu’il a payé.

Il ajoute, en réponse à la SARL ARCY IMMO, que l’erreur de superficie contenue dans les actes a impacté la rentabilité du bien dès lors qu’il loue le bien pour un prix inférieur à celui escompté. Il ajoute qu’à la revente, il ne pourra pas valoriser son bien au prix correspondant à la superficie pour laquelle il a acheté le bien.

La SARL ARCY IMMO fait valoir qu’il est mentionné clairement dans l’acte que le vendeur ne confère aucune garantie de contenance ; que la mention de la surface n’est donc indicative ; qu’elle n’a pas été érigée en condition essentielle de la vente par l’acquéreur.

Elle précise que pour chacun des appartements, l’acquéreur disposait de relevés de surfaces mentionnant la surface loi Carrez, bien que non applicable en l’espèce, et la surface totale.

Elle relève que s’il y avait une erreur de contenance, elle serait au profit du vendeur, la superficie totale du bien étant supérieure à celle mentionnée par le notaire.

Elle souligne la particulière mauvaise foi de Monsieur [P] [H] qui, s’il a acquis personnellement le bien, est un professionnel de l’immobilier exerçant la profession de gestionnaire d’immeuble et ayant normalement connaissance des différentes réglementations applicables en matière de vente d’immeuble.

La SARL ARCY IMMO fait valoir par ailleurs que le prix d’acquisition est très en deça du prix du marché ; que Monsieur [P] [H] pourra valoriser son bien à la revente, l’existence d’une surface dite Carrez différente de la surface au sol total n’ayant aucune incidence à la revente. Elle souligne que la rentabilité du bien n’est pas non plus affectée; que l’état des locations du bien avec les surfaces existantes et les baux ont été communiqués ainsi que le montant des loyers pour chaque appartement de sorte que la rentabilité était parfaitement connue.

La SCP [D]-[Y] relève que la superficie habitable globale des appartements est plus importante que celle déclarée, le préjudice étant inexistant.

Elle souligne que la mention dans l’acte de la surface était purement indicative, l’acte de vente ayant même prévu une clause de non garantie de contenance, et que l’acquéreur ayant connaissance des différents documents et de la matérialité de l’immeuble pour l’avoir visité lui-même et avec un agent immobilier, a décidé de réitérer la vente.

Elle ajoute que Monsieur [P] [H] fonde ses demandes sur les superficies loi Carrez inapplicables en l’espèce dès lors que le bien ne fait pas partie d’une copropriété, ce qu’il ne peut ignorer en tant que gestionnaire d’immeuble.

***

*sur la clause de non garantie de contenance

La législation sur les clauses abusives s’applique à tous les contrats de consommation conclus entre un professionnel et un consommateur ou non-professionnel.

Suivant l’article R212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont de manière irréfragable présumées abusives, au sens des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article L212-1 et dès lors interdites, les clauses ayant pour objet ou pour effet de : (…)

6° Supprimer ou réduire le droit à réparation du préjudice subi par le consommateur en cas de manquement par le professionnel à l’une quelconque de ses obligations.

En l’espèce, il est constant, au vu des déclarations des parties, que l’acte de vente, qui n’est communiqué par aucune des parties, comporte une clause de non garantie de contenance et de superficie.

Il a par ailleurs été expressément reconnu dans la promesse de vente (page 39) que Monsieur [E] [P] [H] était un non professionnel de l’immobilier.

Cette clause ayant pour effet de supprimer le droit à réparation de Monsieur [E] [P] [H], elle doit être déclarée abusive et, par voie de conséquence, réputée non écrite.

*sur la superficie du bien

En application des articles 1616 et 1619 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat et lorsque la vente commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure, l’expression de cette mesure ne peut donner lieu, en faveur de l’acquéreur, à diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire.

Il appartient à l’acquéreur qui soutient que la surface réelle du bien acquis est inférieure de plus d’un vingtième par rapport à la surface mentionnée à l’acte de vente, d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’attestation notariée de vente, dont il n’est pas contesté qu’il reporte les mêmes mentions que l’acte de vente, mentionne que le bien immobilier est « un bâtiment divisé en deux parties actuellement, comportant :

— Au rez de chaussée, un appartement de 65,96 m² (…),

— Au premier étage, un appartement de 73,63 m² (…). »

Ces surfaces correspondent aux surfaces SHON totalisant 139,59 m² figurant dans la déclaration préalable de travaux effectuée par la SARL ARCY IMMO en 2011.

Au soutien de sa demande en réduction du prix, Monsieur [E] [P] [H] fait valoir que si on en prend en compte la surface habitable ou la surface loi Carrez, le bien a, en réalité, une surface de 110,90 m² (ou de 110,01 m²) et que la différence de 28,69 m² (ou 29,58 m²) largement supérieure au vingtième de la superficie exprimée dans l’acte lui donne droit à réduction du prix de vente.

Le raisonnement tenu par le demandeur est inexact dès lors que la mesure exprimée à l’acte ne correspond pas et ne fait aucunement référence à la surface loi Carrez du 18 décembre 1996 inapplicable, en l’occurrence, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un bien soumis au statut des immeubles en copropriété pas plus qu’à la surface dite habitable en référence à la loi Boutin du 25 mars 2009 applicable aux biens mis en location.

La mesure exprimée à l’acte ne peut donc être comparée à celles correspondant à la surface habitable ou à la surface loi Carrez que Monsieur [E] [P] [H] considère à tort comme la surface réelle du bien au sens de l’article 1619 du code civil précité.

La SHON (surface hors œuvre nette) remplacée depuis le 1er mars 2012 par la « surface de plancher », est égale à la somme des surfaces de chaque niveau comprenant, à la différence de la surface loi Carrez, l’épaisseur des murs et des cloisons après déduction des surfaces non habitables.

La méthodologie de calcul n’étant pas la même, le seul constat qui peut être fait du différentiel relativement important entre la SHON et la surface loi Carrez du bien est insuffisamment probant.

L’action entreprise par Monsieur [E] [P] [H] ne peut prospérer dès lors qu’il ne rapporte pas la preuve lui incombant que la surface SHON annoncée à l’acte ne correspond pas à la surface SHON réelle et que la différence était d’un vingtième en moins.

Monsieur [E] [P] [H] sera donc débouté de sa demande en réduction de prix.

Sur la responsabilité du notaire

Monsieur [E] [P] [H] considère que les incohérences entre les superficies figurant dans les attestations de surface habitable, diagnostics de performance et certificats de surface privative auraient dû attirer l’attention du notaire ; que ce dernier ne peut s’exonérer de responsabilité en soutenant que la surface mentionnée dans ses actes correspondrait à la SHON alors que celle-ci est en totale contradiction avec les superficies figurant dans les documents tous concordants dont il disposait ; que le notaire aurait dû en conséquence vérifier la surface réelle du bien vendu afin de la faire figurer dans ses actes ou à tout le moins attirer l’attention des parties sur cette difficulté.

Il fait valoir que ne l’ayant pas fait, le notaire a commis une faute qui lui a causé un préjudice certain car l’inexactitude importante affectant la superficie loi Carrez mentionnée dans l’acte de vente lui a fait perdre une chance certaine de discuter le prix de vente ; qu’au regard de l’ampleur de l’erreur commise par le notaire, sa perte de chance peut-être estimée à 100%.

La SCP ASSELIN-LABRY conteste avoir commis une faute dans la mesure où si les pièces en sa possession laissent apparaître une différence de mesurage, la superficie globale des appartements est plus importante que celle déclarée à l’acte.

Elle fait valoir qu’il n’a jamais été indiqué à l’acte qu’il s’agissait d’une superficie loi Carrez ; qu’elle n’avait pas l’obligation d’indiquer dans l’acte la surface du bien, que ce soit la surface habitable ou la surface loi Carrez, puisque le bien ne fait pas partie d’une copropriété ; qu’il y avait même une clause de non garantie de contenance à l’acte de vente ; que la mention de la surface était purement indicative, le notaire n’ayant pas alors à s’assurer de la cohérence des indications fournies au vendeur par rapport aux diagnostics loi Carrez qui ne s’imposaient nullement dans cette vente.

La SCP ASSELIN-LABRY souligne que le demandeur ne rapporte pas la preuve que la SHON résultant de la déclaration de travaux de la SARL ARCY IMMO serait fausse.

Elle indique par ailleurs que le notaire n’a pas l’obligation d’aller visiter les biens, objets des conventions, et qu’elle s’est donc basée sur les déclarations du vendeur.

Le notaire relève par ailleurs que Monsieur [E] [P] [H], en tant que gestionnaire d’immeuble, ne peut prétendre ignorer que le mesurage des surfaces déclarées à l’acte n’est pas un mesurage loi Carrez ; que le demandeur avait connaissance des différents documents et de la matérialité de l’immeuble pour l’avoir visité lui même avec un agent immobilier ; qu’il aurait ainsi pu se rendre compte de la surface réelle des biens puisqu’il fait état d’une différence de 17 m² pour le rez de chaussée et de 24,83 m² pour le 1er étage.

La SCP ASSELIN-LABRY fait valoir que la demande de Monsieur [E] [P] [H] ne constitue pas un préjudice indemnisable puisque le notaire ne peut être tenu au paiement de restitutions auxquelles le cocontractant est condamné.

Elle souligne par ailleurs que le demandeur est défaillant dans la preuve de la perte de chance de ne pas contracter puisque le notaire n’avait pas l’obligation d’indiquer la superficie du bien, qu’il n’avait pas à relever les contradictions éventuelles entre les documents fournis, que les surfaces habitables sont supérieures à celles mentionnées dans l’acte de vente.

Elle ajoute que le demandeur n’avait nullement conditionné l’acquisition du bien à un projet futur de location ; qu’il aurait pu se rendre compte de la surface réel du bien lors de sa visite des lieux, d’autant qu’il était professionnel de l’immobilier.

***

La responsabilité des notaires vis-à-vis de leurs clients relève de la responsabilité délictuelle et nécessite la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Le notaire qui participe à la rédaction d’un acte est tenu d’une obligation d’information et de conseil destinée à assurer la validité et l’efficacité de l’acte auquel il apporte son concours. Il a le devoir d’éclairer les parties sur leurs droits et obligations et de rechercher si les conditions requises pour l’efficacité de l’acte qu’il dresse sont réunies au regard du but poursuivi par celles-ci.

La responsabilité d’un notaire ne peut être retenue que s’il y a eu défaillance dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité de l’acte impose nécessairement. Elle est également engagée si son client n’a pas été renseigné sur les conséquences des engagements qu’il contracte. En particulier, le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours.

En l’espèce, si la mention de la superficie n’était que facultative, le fait qu’elle ait été énoncée à l’acte obligeait le notaire à un contrôle de véracité des déclarations effectuées par le vendeur.

L’acte de vente auquel est supposé avoir été annexé la déclaration de travaux de la SARL ARCY IMMO n’ayant pas été communiqué, il n’est pas établi, en l’absence de toute preuve de transmission de ce document au notaire par le vendeur, que le notaire ait vérifié les déclarations de la SARL ARCY IMMO.

Ceci étant dit, il est établi que les surfaces indiquées à l’acte correspondent à la surface SHON mentionnée par la SARL ARCY IMMO dans la déclaration de travaux qu’elle a effectuée et dont il n’est pas établi qu’elle serait inexacte, précision faite que le déclarant n’a aucun intérêt à surestimer la surface SHON puisque ces renseignements servent de base au calcul des impositions prévues par le code de l’urbanisme.

Par ailleurs, les différences de mesurage entre les certificats de surface privative d’une part et les surfaces annoncées dans les diagnostics de performance énergétique d’autre part (de 1m² pour l’appartement du rez de chaussée et de 11 m² pour l’appartement du 1er étage en surface loi Carrez/surface habitable) étaient sans incidence juridique puisque le vendeur n’était pas tenu de délivrer cette information. Le notaire n’a donc commis aucun manquement en ne signalant pas ces différences.

Il n’y avait par ailleurs aucune incohérence que le notaire aurait été fautif de ne pas voir détectée entre les indications de superficie loi Carrez sur les documents annexes et les superficies énoncées à l’acte puisque ces mesurages ne répondent pas aux mêmes règles et aux mêmes objectifs.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune faute ne peut être retenue à l’encontre du notaire.

Monsieur [E] [P] [H] sera débouté de ses demandes à l’encontre de la SCP ASSELIN-LABRY.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL ARCY IMMO

La SARL ARCY IMMO reproche à Monsieur [E] [P] [H] d’avoir maintenu ses demandes alors que la production des certificats de mesurage établis à l’issue des opérations de permis de construire devaient le conduire à revoir sa position.

Elle ajoute que l’insinuation qu’elle aurait volontairement induit en erreur l’acquéreur est diffamante.

Monsieur [E] [P] [H] n’a pas conclu sur cette demande.

***

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la seule faute pouvant objectivement être reprochée Monsieur [E] [P] [H] est d’avoir effectué une appréciation inexacte de ses droits.

Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts, la SARL ARCY IMMO doit être déboutée de ce chef de prétention.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [E] [P] [H] succombant à la présente instance, il sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCPP COURTAIGNE AVOCATS, s’agissant des dépens exposés par la SCP ASSELIN-LABRY conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [P] [H] sera condamné à payer la somme de 2.000 euros chacune à la SARL ARCY IMMO et la SCP ASSELIN-LABRY au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort pas mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [E] [P] [H] de l’ensemble de ses demandes,

DEBOUTE la SARL ARCY IMMO de sa demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [E] [P] [H] aux dépens dont distraction au profit de la SCPP COURTAIGNE AVOCATS, s’agissant des dépens exposés par la SCP ASSELIN-LABRY,

CONDAMNE Monsieur [E] [P] [H] à payer la somme de 2.000 euros chacune à la SARL ARCY IMMO et la SCP ASSELIN-LABRY au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 13 FEVRIER 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT