TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 07 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00052 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EW7I

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [I]

domicilié [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Christian MENARD, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Madame [R] [N] épouse [W] et Monsieur [L] [W]

domiciliés [Adresse 2]

[Localité 3]

représentés à l’audience du 15 avril 2025, par Maître CHAULOT, avocat au barreau d’Annecy, substitué par Maître LORELLI Véronique, avocat au barreau de CHAMBERY, lui-même substitué par M^e Marie GIRARD-MADOUX, avocat au barreau de CHAMBERY

Les défendeurs sont non comparants, ni représentés à l’audience du 2 septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 2 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 décembre 2011, Monsieur [G] [I] a donné à bail à Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W], un logement à usage d’habitation, une cave (n°36) et un garage (n°89) situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 950 euros outre une provision sur charges de 150 euros.

Monsieur [G] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 28 janvier 2025 et sollicite :

— la condamnation de Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] au paiement de la somme de 225,38 euros au titre des frais de constat de restitution des lieux, 7944,43 euros au titre du solde des charges et de la remise en état des lieux outre intérêt au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de la mise en demeure,

— la condamnation de Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 15 avril 2025 l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [G] [I], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans ses dernières écritures à savoir :

— la condamnation de Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] au paiement de la somme de 225,38 euros au titre des frais de constat de restitution des lieux, 7944,43 euros au titre du solde des charges et de la remise en état des lieux outre intérêt au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de la mise en demeure,

— la condamnation de Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation in solidum des locataires au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] comparaissent représentés par leur avocate et sollicitent le bénéfice de leurs dernières écritures :

— de déclarer la demande de Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] recevable et bien fondée,

— à titre principal, de constater que les désordres évoqués n’existent pas à la lecture comparée des états des lieux d’entrée et de sortie et qu’ils sont en lien avec la vétusté du bien après 12 ans d’occupation,

— de débouter Monsieur [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— à titre subsidiaire, réduire dans de plus juste proportions les sommes demandées par Monsieur [I] au titre des travaux entrepris en tenant compte de la vétusté et de l’occupation des locaux par les preneurs pour une durée de 12 ans,

— ordonner la compensation des éventuelles sommes à régler au titre des reprises avec les sommes dues par Monsieur [I] au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— en tout état de cause, condamner Monsieur [I] à rembourser à Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] la somme de 950 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard depuis la date de la libération des lieux intervenue le 14 mars 2023,

— condamner Monsieur [I] à régler à Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025

MOTIFS DE LA DECISION

II. SUR LES FRAIS D’ETAT DES LIEUX

Au terme de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

En l’espèce, il ressort du dossier que les relations entre locataires et bailleurs étaient conflictuelles, qu’une première procédure de référé devant le tribunal puis devant la Cour d’appel a été diligentée eu égard à l’absence de paiement par les locataires des loyers durant plusieurs mois, ayant finalement conduit à leur départ eu égard à la résiliation du contrat de bail. Dans ce cas, il apparaît que l’état des lieux ne pouvait être établi amiablement et qu’un commissaire de justice pouvait à juste titre être présent pour l’effectuer. Dès lors, il y a lieu de partager par moitié des frais de constat d’huissier et de condamner solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] à payer à Monsieur [I] la somme de 225,38 euros.

II. SUR LES DÉGRADATIONS LOCATIVES :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1730 du même code précise que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux d’entrée établi le 14 décembre 2011 contradictoirement dont il ressort notamment que tous les items sont en bon état.

Le bailleur produit également l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 14 février 2023, contradictoirement, dont il résulte que :

— Dans l’entrée, une grosse fissure est présente devant la salle de bain et deux grosses fissures sont traversantes devant les WC. Les murs sont recouverts de peinture en mauvais état, avec des écaillements, des éclats et des trous de cheville. Un éclairage est défectueux.

— Dans le séjour, le sol est recouvert d’un carrelage en mauvais état. Avec des fissures de toutes parts, les murs sont recouverts de papier peint hors d’usage. Il y a des crochets, des écaillements, des éclats et des lés déchirés avec quelques tags. Le plafonnier est défectueux.

— Le sol de la cuisine est en mauvais état. La pièce est globalement sale. Les murs sont recouverts de papier peint en mauvais état, avec des éclats et des trous de cheville. Un placard est endommagé. Une plaque induction est hors d’usage.

— Dans la chambre numéro 1. Les murs présentent quelques traces et un tag. La manivelle du volet mécanique est tordue.

— Dans la chambre 3, les murs sont recouverts de peinture hors d’usage et le sol est recouvert de revêtement plastifiés en mauvais état.

— Dans les WC, les murs sont recouverts de peinture en mauvais état. Quelques trous de cheville apparaissent et le bouton du mécanisme de la chasse d’eau est endommagé.

— Dans la salle de bain, le sol est recouvert de carrelage en mauvais état, fissuré. Le plafond est recouvert de peinture en mauvais état avec une coulure sous le velux. Les joints sont hors d’usage et l’équipement électrique comprend une prise électrique en mauvais état. Le pare-douche est en mauvais état ainsi que la canalisation d’écoulement.

Ainsi, il résulte de la comparaison des deux états des lieux que diverses dégradations ont été commises par les locataires. Si certaines peuvent s’expliquer par de l’usure normale telles que la peinture qui s’abimerait, cloquerait ou noircirait, d’autres telles que les trous dans les murs, les fissures dans le carrelage au sol, la saleté des pièces, les luminaires et la prise en mauvais état, le bouton de la chasse d’eau cassée, la saleté du plafond ou les joints hors d’usage ne peuvent résulter d’une utilisation et d’un entretien normal des lieux. En effet, quand bien même les locataires ont vécu pendant 12 ans dans les lieux et que les choses, par l’usure, deviennent vétustes, cela n’empêche pas l’entretien des lieux.

Le bailleur produit une facture en date du 24 avril 2023, pour les lieux loués pour des travaux de 20 457,99 euros sur laquelle il retient :

— dans le salon la dépose du papier peint, le ponçage et préparation des supports et la mise en peinture,

— dans la chambre 3, le ponçage et préparation des supports et la préparation du plafond et mise en peinture,

— dans le dégagement le ponçage et préparation des supports et la mise en peinture,

— la fourniture et pose d’une nouvelle plaque de cuisson et une nouvelle hotte,

— le lessivage des terrasses,

— le nettoyage des sanitaires, du calcaire, de la cuisine, des vitres et le contrôle du logement avant réemménagement,

— un nouveau mitigeur d’évier et mécanisme de chasse d’eau,

— outre l’évacuation des déchets.

Au regard des dégradations constatées, qui ne relèvent pas de la vétusté mais d’un usage sans entretien, il convient d’exclure seulement la somme relative au plafond de la chambre 3, l’état des lieux de sortie ne faisant pas état d’un état dégradé du plafond.

Ainsi, Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5740,51 euros.

Si Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] sollicitent la restitution du dépôt de garantie, le versement initial de cette somme est démenti par le bailleur et les locataires ne justifient pas de son versement. Dès lors, en l’absence de tout élément permettant de vérifier que cette somme a bien été versée, il y a lieu de considérer qu’elle n’a pas été versée. Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] seront déboutés de leur demande de compensation avec la restitution du dépôt de garantie et du remboursement pas le bailleur de la somme de 950 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] à payer au bailleur une somme de 5740,51 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mars 2024.

III.SUR LES CHARGES

Au terme de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;”

Le bailleur produit un décompte des charges duquel il ressort que les locataires ont consommé sur l’année 2023 56m3 d’eau, pour un montant de 15,80 euros, déduction faite des provisions pour charges déjà versées, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés. Il ressort du décompte de charges pour l’année 2023, une consommation supérieure à la consommation de l’année précédente et ce pour un mois et demi d’occupation. Il apparaît que cette consommation concerne la totalité de l’année si bien qu’il conviendra de condamner les locataires au paiement de cette somme au prorata de leur occupation, à savoir 8,75 m3 soit 51,54 euros, déduction faite de la provision pour charges inclues dans le loyer.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] à payer au bailleur une somme de 67,34 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mars 2024.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Au terme de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En dehors du préjudice matériel imputable aux locataires, indemnisé par la prise en charge des différents travaux, le demandeur ne justifie d’aucun autre préjudice, qu’il soit moral ou des pertes financières imputables aux locataires, de telle sorte qu’il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Les locataires, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il convient également de condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 5740,51 euros au titre des dégradations locatives et 67,34 euros au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 mars 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 225,38 euros au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [G] [I] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] à payer à Monsieur [G] [I] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [R] [D] épouse [W] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 7 novembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION