DOSSIER : N° RG 23/01182 – N° Portalis DB2P-W-B7H-ELJ2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBÉRY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 15 DÉCEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

LEOCLA, SCI immatriculée au RCS de THONON LES BAINS sous le numéro 442 486 882, dont le siège social est sis 20 rue marc Courriard – 74100 ANNEMASSE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benjamin BEROUD de la SELARL BENJAMIN BEROUD, avocats au barreau de CHAMBÉRY

DÉFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MÉTROPOLE, dont le siège social est sis 107 PLACE MÉTROPOLE – 73000 CHAMBÉRY, pris en la personne de son syndic CITYA GÉNÉRALE IMMOBILIERE immatriculée au RCS de CHAMBÉRY sous le numéro 441 883 469, dont le siège est 12 Avenue des Ducs de Savoie, 73000 CHAMBÉRY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Valérie CLAPPIER, avocat au barreau de CHAMBÉRY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Amélie DEGEORGES, Greffière, lors des débats et de Monsieur Jean-Emmnuel KEITA, Greffier, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 octobre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 15 décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 6 avril 2023, reçu par Maître [H] [O], Notaire à CHAMBÉRY, avec la participation de Maître [P] [Z], Notaire à ENTRELACS, la société civile immobilière [ci-après la SCI] LEOCLA a acquis, de la SCI 119, la pleine propriété d’un bien se trouvant dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », situé à CHAMBÉRY (73000), 107 Place Métropole, cadastré section BO n°38, et constitutif du lot de copropriété n°101, soit un local commercial au rez-de-chaussée, et les 128/1 000èmes des parties communes générales, et ce contre un prix de 620 000 euros.

Le 15 mai 2023, l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » a adopté, à une majorité de douze sur treize copropriétaires présents ou représentés, et de 69 564/103 900èmes des tantièmes, une résolution numéro 2 rédigée comme suit :

« L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de modifier l’article 10 du règlement de copropriété concernant les restrictions d’usage des locaux commerciaux de l’immeuble, à savoir :

Sont exclues de la destination générale de l’immeuble toutes activités commerciales ou professionnelles susceptibles de créer des nuisances bruyantes et/ou malodorantes et/ou dangereuses, et/ou de porter atteinte à la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble. Sont en conséquences exclues toutes activités de commerces alimentaires, restaurants ou autre métier de bouche, bar et/ou boîte de nuit, sex-shops, industrie polluante (scierie, marbrerie, tôlerie…), sans que cette liste soit limitative suivant projet de modificatif joint à la convocation. En outre, les locaux commerciaux du rez-de-chaussée ne sont pas destinés à devenir des annexes de restaurant/bar, sous la forme d’entrepôt de denrées alimentaires ni à servir de prétexte à l’installation d’une terrasse devant l’immeuble MÉTROPÔLE. Pour financer ce modificatif, l’assemblée générale décide de provisionner la somme de 1 000 euros ».

Se plaignant du fait que la résolution n°2 votée par l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » est de nature à restreindre de façon disproportionnée les activités possibles dans les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, et donc à porter atteinte à ses droits de copropriétaire, la SCI LEOCLA a, par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée [ci-après la SAS] CITYA GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE, devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins d’annulation de l’assemblée générale ou de la résolution n°2, et de condamnation au payement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la SCI LEOCLA demande au tribunal de :

— déclarer ses demandes recevables ;

— annuler le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » du 15 mai 2023 ;

— annuler en tout état de cause la résolution n°2 adoptée par l’assemblée générale spéciale de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » le 15 mai 2023 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » de la demande visant à juger l’activité de bar-restaurant et les autres métiers de bouche contraires au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » à lui payer la somme de 72 000 euros en réparation du préjudice subi ;

— le condamner à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— le condamner aux dépens ;

— juger que la SCI LEOCLA sera dispensée de toute contribution pécuniaire afférente aux condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE ».

Au soutien de ses prétentions, elle expose, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il n’est pas démontré que la SCI LEOCLA cherche à attenter aux droits des autres copropriétaires. Elle ajoute, sur le fondement de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen que le droit de propriété est inviolable et sacré, et que l’article 1253 du Code civil mentionne uniquement la question de troubles anormaux du voisinage dont il n’est pas question en l’espèce. Se fondant sur l’article 14 du décret du 17 mars 1967, elle fait valoir que la feuille de présence à l’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023 comporte des singularités, que l’adresse d’un des copropriétaires n’est pas mentionnée au bon endroit, que le nombre de voix dont chaque copropriétaire dispose n’est pas précisé, et que le nombre de copropriétaires présents ou représentés n’est pas indiqué, ce qui justifie l’annulation du procès-verbal de cette assemblée générale. Elle fait valoir qu’en tout état de cause la résolution n°2 adoptée dans le cadre de cette assemblée générale est entachée de nullité, que cette résolution a vocation à empêcher la SCI LEOCLA d’exercer toute activité commerciale ou professionnelle, dans les locaux acquis à cette fin, que l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 interdit que des copropriétaires restreignent la destination de parties privatives, que l’unanimité était requise, et que la résolution n°2 n’a pas été adoptée à l’unanimité. Elle précise, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que sa contestation est recevable. Elle souligne qu’elle a acquis les lots au sein de la copropriété de l’immeuble « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » pour y développer une activité de café-restaurant et non pas de bar-restaurant, que la résolution litigieuse mentionne de nombreuses activités interdites, et qu’elle précise que la liste n’est pas exhaustive. Elle soutient que le juge n’a pas le pouvoir de modifier un règlement de copropriété ou d’en annihiler la teneur et l’esprit, et qu’il importe peu qu’un établissement voisin génère des nuisances sonores. Elle insiste sur le fait que le permis de construire qui a été délivré à son profit est parfaitement régulier, notamment au regard des articles R.431-8 et R.431-30 du Code de l’urbanisme. Elle fait valoir que le comportement du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » lui cause un préjudice, que le local dont elle est propriétaire était destiné à la location, que la seule solution a été d’accepter l’occupation de ce local par des artistes dans le cadre de conventions à titre gratuit, et que son préjudice peut être établi sur une base d’environ 4 000 euros par mois au regard de la valeur locative du local.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » demande au tribunal de :

— débouter la SCI LEOCLA de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, juger que l’activité de bar-restaurant et autres métiers de bouche sont contraires au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble ;

— condamner la SCI LEOCLA à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la condamner aux dépens.

A l’appui de ses demandes, il explique, sur le fondement des articles 9, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 14 du décret du 17 mars 1967 et 1253 du Code civil, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mai 2023 ne comporte pas d’irrégularités, qu’il mentionne la liste des copropriétaires présents ou représentés, qu’il précise également les copropriétaires absents, que les tantièmes des copropriétaires opposants ou défaillants ont été précisés pour chaque vote, et que l’omission du nombre de voix de chaque copropriétaire n’est pas susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée générale. Il ajoute, s’agissant spécifiquement de la résolution n°2, que l’immeuble « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » doit être occupé bourgeoisement, exception faite des locaux du rez-de-chaussée, que pour autant l’activité de ces locaux ne doit pas incommoder les copropriétaires, que le local de la SCI LEOCLA est un « magasin », ce qui limite les activités possibles à l’intérieur et empêche le développement d’un restaurant, et qu’il n’est donc pas possible pour la SCI LEOCLA de solliciter l’installation d’un restaurant dans son local avec modification des façades. Il insiste sur le fait que l’établissement voisin, dénommé « O’CARDINAL » et appartenant aux représentants de la SCI LEOCLA, génère des nuisances ayant justifié le dépôt de plaintes de la part de riverains. Il fait valoir que la SCI LEOCLA souhaite modifier les parties communes, et ce sans l’accord du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », en contrariété avec l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que la SCI LEOCLA a été informée, avant l’achat du local, du refus des copropriétaires pour voir installer un restaurant au sein de la copropriété, que le local, qui est décrit comme un magasin, n’a jamais accueilli de restaurant. Il soutient que l’adoption de la résolution n°2 ne nécessitait pas l’unanimité des copropriétaires parce qu’elle n’a pas affecté ou restreint l’usage des parties privatives, que la SCI LEOCLA n’est pas privée d’exercer toute activité commerciale, que la majorité des copropriétaires, prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, suffisait, et que la résolution est conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires. A titre subsidiaire, il fait valoir que le tribunal a le pouvoir d’interpréter le règlement de copropriété, et qu’il peut donc considérer, au regard de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, que l’activité de restaurant est contraire à ses dispositions. Il indique enfin que la SCI LEOCLA ne subit aucun préjudice, que son local est occupé, et que la SCI LEOCLA ne démontre pas avoir effectué l’intégralité des démarches pour pouvoir installer un restaurant dans son local, de sorte qu’elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice.

Par ordonnance du 22 mai 2025, la clôture a été fixée au 11 septembre 2025, l’affaire a été fixée et retenue à l’audience de plaidoiries du 20 octobre 2025, et mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la demande tendant à l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023 :

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions d’assemblée générale doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

Il est admis que les copropriétaires qui ont émis un vote favorable lors de l’adoption d’une décision, qui ont de ce fait contribué à la formation d’une majorité, sont irrecevables pour en demander ultérieurement l’annulation (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 novembre 1996, n°94-21.195).

En l’espèce, la SCI LEOCLA sollicite l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023, aux motifs que la feuille de présence de cette assemblée générale ne précise pas le nombre de voix dont chaque copropriétaire dispose, que l’adresse d’un des copropriétaires, Monsieur [M] [A], qui a représenté deux autres copropriétaires, n’est pas indiquée au bon endroit, et que la lecture de la seule feuille de présence ne permet pas de savoir le nombre de copropriétaires présents ou représentés.

Il convient de relever que les éventuelles irrégularités de la feuille de présence pointées par la SCI LEOCLA ne servent pas, dan son raisonnement, à contester les éléments présents sur le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 15 mai 2023, en ce que cette dernière ne remet pas en cause les mentions figurant au titre des copropriétaires présents ou représentés, ou les nombres de tantièmes attribués à chacun d’eux.

Elle ne produit pas davantage d’éléments contraires aux mentions figurant sur ce procès-verbal, et portant notamment sur les copropriétaires effectivement présents ou représentés, ou sur les tantièmes attribués à chacun.

Ainsi, il y a lieu de considérer que la demande de la SCI LEOCLA vise implicitement, par le biais de l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale, à la nullité de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », et qu’elle n’est pas une simple demande de rectification d’une erreur matérielle affectant la feuille de présence à cette assemblée.

Dès lors, il apparaît important de rappeler que peut demander l’annulation le copropriétaire qui a été opposant ou défaillant.

Plus précisément, seul un copropriétaire opposant ou défaillant à toutes les résolutions peut solliciter l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale.

Or, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023, produit en pièce n°6 par la SCI LEOCLA, que :

— treize des vingt-trois copropriétaires sont présents ou représentés, dont la SCI LEOCLA ;

— l’assemblée générale des copropriétaires a voté une résolution n°1 relative à l’élection du ou de la président(e) de séance ;

— dans le cadre du vote de cette résolution n°1, il est précisé qu’une copropriétaire, Madame [G] [V], s’est abstenue, que quatre autres n’ont pas pris part au vote, à savoir Monsieur [C] [S] [F], Monsieur [R] [U], Monsieur [K] [I] et Monsieur [L] [D] et Madame [N] [B], ces deux derniers étant copropriétaires du ou des mêmes lots de copropriété, et que les huit autres copropriétaires présents ont voté en faveur de l’élection de Monsieur [J] [T] ;

— puisque la somme des copropriétaires abstentionnistes, des copropriétaires n’ayant pas pris part au vote et des copropriétaires favorables à cette résolution s’élève au nombre de copropriétaires présents ou représentés, il doit être déduit de ces éléments que la SCI LEOCLA doit être considérée comme ayant voté en faveur de la résolution n°1.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI LEOCLA ne peut être considérée comme ayant été opposante à l’ensemble des résolutions adoptées le 15 mai 2023.

Par conséquent, sa demande, tendant à voir annuler le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023, sera déclarée irrecevable.

B) Sur la demande d’annulation de la résolution n°2 figurant au procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023 :

Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Il est admis que l’affectation des parties privatives est fixée par le règlement de copropriété, et que l’assemblée générale ne peut donc la modifier que par un vote à l’unanimité (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 juillet 2020, n°19-18.879).

En outre, aux termes de l’article 9 de la loi susvisée, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est admis que même si le règlement de copropriété autorise une activité commerciale, des clauses d’affectation commerciale motivées par le souci d’éviter des nuisances incompatibles avec la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires peuvent interdire purement et simplement l’exercice d’activités expressément déterminées, telles les activités de café, bar, restaurant, boîtes de nuit, salle de spectacle (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 2 juillet 2013, n°11-26.363).

En l’espèce, la SCI LEOCLA sollicite l’annulation de la résolution n°2 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » le 15 mai 2023, au motif que cette résolution aurait dû être adoptée à l’unanimité des copropriétaires.

Elle produit, en pièce n°6, le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023 aux termes duquel les copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » ont adopté, à une majorité de douze sur treize copropriétaires présents ou représentés, et de 69 564/103 900èmes des tantièmes, une résolution numéro 2 rédigée comme suit :

« L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de modifier l’article 10 du règlement de copropriété concernant les restrictions d’usage des locaux commerciaux de l’immeuble, à savoir :

Sont exclues de la destination générale de l’immeuble toutes activités commerciales ou professionnelles susceptibles de créer des nuisances bruyantes et/ou malodorantes et/ou dangereuses, et/ou de porter atteinte à la tranquillité et la bonne tenue de l’immeuble. Sont en conséquences exclues toutes activités de commerces alimentaires, restaurants ou autre métier de bouche, bar et/ou boîte de nuit, sex-shops, industrie polluante (scierie, marbrerie, tôlerie…), sans que cette liste soit limitative suivant projet de modificatif joint à la convocation. En outre, les locaux commerciaux du rez-de-chaussée ne sont pas destinés à devenir des annexes de restaurant/bar, sous la forme d’entrepôt de denrées alimentaires ni à servir de prétexte à l’installation d’une terrasse devant l’immeuble MÉTROPÔLE. Pour financer ce modificatif, l’assemblée générale décide de provisionner la somme de 1 000 euros ».

A titre liminaire, il apparaît important de préciser que le seul copropriétaire à avoir voté contre cette résolution est la SCI LEOCLA, de sorte qu’elle doit être considérée comme opposante au sens de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la SCI LEOCLA apparaît recevable à solliciter l’annulation de cette résolution.

Ceci étant dit, s’agissant de cette résolution, il convient de relever que celle-ci vise à modifier l’article 10 du règlement de copropriété.

La SCI LEOCLA produit, en pièce n°2, le règlement de copropriété, dressé par acte notarié du 1er octobre 1997 par Maître [X] [Y], Notaire à CHAMBÉRY, qui contient en page n°20 un article 10 intitulé « Occupation », aux termes duquel il est indiqué que « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble ; mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs, à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble ».

La comparaison de l’article 10 du règlement de copropriété tel qu’il a été dressé le 1er octobre 1997 et de la résolution n°2 adoptée lors de l’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023 permet de constater que la majorité des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » a notamment entendu préciser les activités proscrites par nature au sein de la copropriété, en insérant une liste d’activités, alors que le précédent règlement de copropriété décrivait uniquement des activités qui avaient des effets indésirables pour la copropriété.

Ce faisant, l’assemblée générale des copropriétaires a modifié l’affectation des parties privatives des lots de copropriété constitutifs de locaux commerciaux telle qu’elle était prévue dans le règlement de copropriété.

Or une telle modification, qui implique une modification du règlement de copropriété lui-même, ne peut, au regard de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, être adoptée à quelque majorité que ce soit, seule l’unanimité des copropriétaires permettant de modifier de la sorte le règlement de copropriété.

Cette unanimité n’a pas été atteinte pour l’adoption de la résolution n°2, puisqu’il a été dit précédemment que la SCI LEOCLA avait voté contre.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », qui sollicite le rejet de la demande de la SCI LEOCLA, souligne que la demanderesse a fait preuve de mauvaise foi en ayant nié vouloir exercer une activité de restaurant dans le local dont elle est propriétaire, que le lot accueillait auparavant un magasin, que des aménagements sont nécessaires, et que la SCI LEOCLA a déposé une demande d’autorisation de travaux portant sur les parties communes, sans la moindre autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, il convient de relever que le présent litige porte sur la régularité de la résolution n°2 figurant au procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023, qu’il se déduit du vote opposant de la SCI LEOCLA et de son action dans le cadre de la présente instance que celle-ci souhaite exercer une activité proscrite par la résolution susvisée, et que la question de la bonne ou la mauvaise foi de la demanderesse est sans lien avec la question de la validité de la résolution.

De plus, les questions du changement d’activité au sein du local, de l’éventuelle atteinte aux parties communes, de la nécessaire recherche de l’accord des copropriétaires pour la poursuite de travaux, qui ont pour certaines été portées devant le juge administratif de GRENOBLE au vu de la requête produite en pièce n°11 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », s’inscrivent certes dans un différend global qui oppose la SCI LEOCLA au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », mais ne permettent pas d’apprécier la seule question soumise au tribunal judiciaire de CHAMBÉRY, à savoir la régularité de la résolution n°2 adoptée le 15 mai 2023.

En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » ne saurait utilement se prévaloir de ces éléments, dépourvus de lien suffisant avec le présent litige, pour contester la demande de la SCI LEOCLA, étant précisé que la question de la nécessité d’un accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour que la SCI LEOCLA puisse faire des travaux dans son local pourra le cas échéant faire l’objet d’une autre instance.

Au surplus, quand bien même la résolution litigieuse aurait été régulièrement adoptée, il apparaît important de préciser qu’il est tout à fait possible que le règlement de copropriété prévoit des clauses d’affectation commerciale motivées par le souci d’éviter des nuisances incompatibles avec la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires qui peuvent interdire purement et simplement l’exercice de certaines activités, mais que, pour autant, ces activités doivent être expressément déterminées.

Pour autant, la résolution n°2, qui comporte la mention selon laquelle plusieurs activités précisément décrites sont proscrites « sans que cette liste soit limitative suivant projet de modificatif joint à la convocation », ne permet pas de déterminer expressément les activités qui sont interdites, la liste n’étant pas exhaustive.

Partant, cette résolution apparaît illicite au regard de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par conséquent, la résolution n°2 adoptée lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » qui s’est tenue le 15 mai 2023 sera annulée.

C) Sur la demande reconventionnelle de la SCI LEOCLA :

Vu l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 susmentionné ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » demande « à titre subsidiaire » de juger que les activités de bar/restaurant et autres métiers de bouche sont contraires au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble.

A titre liminaire, il convient de rappeler que la résolution n°2 adoptée le 15 mai 2023, qui mentionnait explicitement les activités de bar/restaurant et autres métiers de bouche a été annulée, de sorte qu’il convient de se reporter au règlement de copropriété tel que dressé le 1er octobre 1997.

A ce titre, il doit être rappelé que l’article 10 de ce règlement, précédemment cité, distingue d’une part les « appartements » des « locaux situés au rez-de-chaussée », en ce que les premiers doivent être occupés « bourgeoisement », c’est-à-dire dans le cadre de l’habitation, et non pas d’une activité professionnelle, et que les seconds peuvent accueillir une activité commerciale, de sorte qu’il ne peut être considéré que l’intégralité de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » aurait une destination « bourgeoise ».

En outre, s’agissant des locaux situés au rez-de-chaussée, l’article 10 du règlement soumet l’acceptation des activités pouvant être accueillies à l’absence de caractère dangereux ou insalubre, ou encore incommodant pour les copropriétaires, d’un point de vue notamment olfactif et auditif.

Il apparaît que les activités de bar/restaurant et autres métiers de bouche peuvent, pour certains, causer des incommodités relatives aux bruits et aux odeurs.

Cependant, il ne peut être affirmé de façon purement théorique, comme le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » le laisse entendre, que tout bar/restaurant ou toute autre activité de métier de bouche cause, par sa nature même, des incommodités olfactives et auditives, eu égard notamment à la diversité des « métiers de bouche », qui peuvent notamment comprendre des magasins alimentaires.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » tendant à voir juger que les activités de bar/restaurant et autres métiers de bouche sont contraires au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, sera rejetée.

D) Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI LEOCLA sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » à lui payer la somme de 72 000 euros en réparation de son préjudice, aux motifs que le local qu’elle a acquis était destiné à la location, qu’il est vacant depuis le mois de juin 2023, que la seule solution a été d’accueillir des artistes dans le cadre de conventions à titre gratuit, que local est occupé par un sculpteur dans le cadre d’un prêt à usage temporaire, que la demanderesse ne souhaite pas souscrire de bail commercial pour pouvoir reprendre les locaux quand elle le souhaitera et le pourra, qu’une SCI se nourrit nécessairement des loyers commerciaux qu’elle perçoit de son locataire, et que son préjudice peut être évalué à 4 000 euros par mois.

A titre liminaire, il apparaît évident que la résolution n°2, qui a été annulée précédemment, portait atteinte aux droits de la SCI LEOCLA de pouvoir jouir de son bien dans les limites de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Cependant, un tel préjudice ne saurait être assimilé à un préjudice purement financier, lié à une perte de revenus comme le demande la SCI LEOCLA.

En tout état de cause, cette dernière ne se prévaut pas expressément d’un tel préjudice dans ses dernières conclusions.

Le préjudice qu’elle décrit est un préjudice financier, lié à l’impossibilité de pouvoir tirer des revenus du local susvisé.

A ce titre, il doit être tout d’abord relevé que la SCI LEOCLA produit, en pièce n°8, un contrat de prêt à usage conclu le 19 décembre 2023 avec Monsieur [W] [E], sculpteur, d’une durée d’un mois, du 1er décembre 2023 au 2 janvier 2024, ledit contrat ne mentionnant pas de contrepartie financière à cet usage.

Il convient cependant de relever que la résolution n°2 litigieuse a été adoptée le 15 mai 2023, qu’il s’est écoulé un délai de dix-neuf mois entre cette résolution et le présent jugement, que le prêt décrit dans le contrat produit par la demanderesse en pièce n°8 ne concerne qu’une durée d’un mois, que la SCI LEOCLA ne produit aucune pièce permettant d’établir que ce contrat a été renouvelé après le 2 janvier 2024, et qu’en tout état de cause elle n’explique pas en quoi elle a été contrainte de procéder à un prêt à titre gratuit.

Elle ne produit pas davantage de pièce permettant d’établir que le local est demeuré vacant entre le 15 mai 2023 et le 1er décembre 2023, puis entre le 3 janvier 2024 et le présent jugement, et qu’elle n’a donc perçu aucun fruit de ce local.

Il y a ensuite lieu de relever qu’il ressort de plusieurs pièces de la SCI LEOCLA, et notamment de la demande d’autorisation de construire produite en pièce n°9, du récépissé de dépôt d’une demande de permis de construire produit en pièce n°10, ou encore d’un permis de construire délivré le 2 octobre 2024 par le maire de la commune de CHAMBÉRY produit en pièce n°14, que la SCI LEOCLA a pour projet d’effectuer des travaux dans le local dont elle est propriétaire, que ces travaux ont pu par nature empêcher l’exploitation d’une activité au sein de ce local, et que, de la demanderesse ne démontre pas que l’absence de fruits dont elle se plaint est uniquement liée à la résolution n°2 susmentionnée, et non pas aux travaux qu’elle envisage d’effectuer.

Par ailleurs, il sera souligné que si la résolution n°2 annulée empêchait la SCI LEOCLA d’accueillir dans son local n’importe quelle activité commerciale, elle ne l’empêchait pas d’accueillir toute activité commerciale, de sorte que la demanderesse pouvait tirer des fruits de l’exploitation d’une autre activité, et notamment d’un magasin.

Or elle ne démontre pas qu’elle n’a pas pu accueillir une telle activité, et donc percevoir des fruits.

A ce titre, il sera utilement précisé que le raisonnement de la demanderesse selon lequel elle se trouverait empêchée de donner son local à bail commercial alors qu’elle manifeste la volonté de pouvoir en reprendre possession « lorsqu’elle le souhaitera et le pourra » apparaît en contradiction avec le fait qu’elle est une société civile immobilière, qu’elle n’a pas vocation à exploiter elle-même une activité commerciale, mais qu’elle a au contraire une vocation locative, c’est-à-dire tirer des revenus de l’usage de ce local.

Enfin, et au surplus, la SCI LEOCLA ne produit aucune pièce relative à la valeur locative de son local, ou qui tout au moins permettrait de comprendre le montant de 4 000 euros mensuels qu’elle sollicite.

Il résulte de ce qui précède que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque préjudice imputable au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », ni a fortiori du quantum de ce préjudice.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » sera rejetée.

E) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

En l’espèce, il a été fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale spéciale du 15 mai 2023 formulée par la SCI LEOCLA à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE ».

Par conséquent, celui-ci, partie perdante, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, la SCI LEOCLA sera dispensée de payement de ces dépens au travers des charges de la copropriété en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précité ;

Il est admis que ne peut être condamnée au titre de l’article 700 une partie qui n’a pas la charge des dépens, en totalité ou partiellement (Arrêt de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 3 février 1993, n°91-18.733).

En l’espèce, les deux parties formulent une demande au titre des frais irrépétibles.

Concernant la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », il a été dit précédemment que la SCI LEOCLA n’était pas condamnée à supporter les dépens, même partiellement.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » tendant à la condamnation de la SCI LEOCLA à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Concernant la demande de la SCI LEOCLA, il apparaît inéquitable qu’elle ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » sera condamné à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

La demanderesse ne supportant pas la charge des dépens du fait de l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne peut être condamnée au titre des frais irrépétibles après répartition par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » de la charge de cette condamnation sur l’ensemble des copropriétaires.

La SCI LEOCLA sera donc dispensée de payement de ces frais au travers des charges de la copropriété.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, aux termes de l’article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Il n’existe donc aucune raison de l’écarter.

Par conséquent, il sera dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la SCI LEOCLA tendant à voir annuler le procès-verbal d’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » du 15 mai 2023 ;

DÉCLARE recevable la demande de la SCI LEOCLA tendant à voir annuler la résolution n°2 figurant au procès-verbal d’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » du 15 mai 2023 ;

ANNULE la résolution n°2 adoptée lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » qui s’est tenue le 15 mai 2023 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » tendant à voir juger que les activités de bar/restaurant et autres métiers de bouche sont contraires au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble ;

REJETTE la demande de la SCI LEOCLA tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » à lui payer la somme de 72 000 euros en réparation du préjudice subi ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE » tendant à la condamnation de la SCI LEOCLA à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE, à payer à la SCI LEOCLA la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la SCI LEOCLA sera dispensée de toute participation au paiement de cette indemnité au titre des charges communes en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE MÉTROPÔLE 107 PLACE MÉTROPÔLE », représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA GÉNÉRALE IMMOBILIÈRE, aux dépens de l’instance ;

DIT que la SCI LEOCLA sera dispensée de toute participation à ces dépens au titre des charges communes en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

DIT que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 15 décembre 2025, la minute étant signée par :

Le Greffier, Le Président,