DOSSIER N° RG 25/00230

N° Portalis DB2P-W-B7J-EZNO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

Procédure accélérée au fond

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JUGEMENT

RENDU LE 30 SEPTEMBRE 2025

Devant nous, Madame Virginie VASSEUR, vice-présidente au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de la décision, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDERESSE :

LE S.D.C DE L’IMMEUBLE “LE CONTINENTAL”

sis 2 rue de Chambéry 73100 AIX LES BAINS

représenté par son Syndic en exercice, la SARL ELVIREC, exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°525 392 486 et dont le siège social est sis 18 avenue Victoria 73100 AIX-LES-BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Goussem SELMANE, avocat au barreau d’ANNECY

DEFENDERESSE :

La S.C.I. UN HORIZON BEL ET BLEU

immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°853 322 311,

dont le siège social est sis 40 Boulevard des Cotes 73100 AIX LES BAINS, prise en la personne de son représentant légal,

non comparante,

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DEBATS :

A l’audience publique du 26 Août 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition du jugement a été fixée à la date de ce jour 30 Septembre 2025, à laquelle il a été rendu et signé par Madame Virginie VASSEUR, dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI UN HORIZON BEL ET BLEU est copropriétaire au sein de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS. L’immeuble en copropriété est géré par son Syndic la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER.

Suivant exploit de commissaire de justice du 21 juillet 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER a fait assigner la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU devant la Présidente du présent Tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 10 et 10-1, 14-1, 14-2, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1343-2 du Code civil. Il demande à la Présidente du présent Tribunal :

— DECLARER recevable à agir et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER,

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER la somme principale de 3.141,34 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété restées impayées au 9 mai 2025 inclus ainsi que toutes les provisions votées au titre de l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles et les frais exposés pour le recouvrement,

— ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU au paiement d’un intérêt au taux légal selon décompte suivant :

* à compter de la date de la sommation, délivrée par commissaire de justice en date du 19 mai 2025, sur la somme de 3.108,31 euros,

* à compter de la date du jugement à intervenir pour les sommes devenues exigibles,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

En tout état de cause,

— DIRE ET JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts,

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts pour la mise en péril des comptes de la copropriété,

— CONDAMNER la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre SELMANE avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00230.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 août 2025 à laquelle le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER a maintenu ses moyens et demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU ne s’est pas présentée ou faite représenter, n’a pas constitué avocat ni fait connaître de demande de renvoi pour le faire.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry le 26 août 2025, Monsieur [T] [U], gérant de la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU indique qu’il ne réside plus dans la région et qu’il a eu connaissance tardivement de la convocation transmise par son associé. Il expose que son locataire unique a été placé en liquidation judiciaire fin 2024, ce qui a fragilisé la trésorerie de la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU. Il indique avoir informé le syndic de retards prévisibles, versé des acomptes et poursuivi les règlements en fonction des capacités financières, en s’engageant à solder le principal des charges au 30 septembre 2025. Il conteste l’appel de fonds relatif à des travaux d’isolation des combles qu’il estime non régulièrement décidés, non mis en concurrence, sans intérêt pour un lot situé en rez-de-chaussée et sous-sol, et engagés avant la réalisation d’un audit énergétique. Il produit des échanges de courriels avec le syndic. Il sollicite qu’il soit jugé que la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU ne doit que les appels de fonds trimestriels, sans frais de procédure et que les travaux d’isolation des combles ne lui sont pas opposables.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Selon l’article 839 du Code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

A tout moment de la procédure, les parties peuvent donner expressément leur accord pour que la procédure se déroule sans audience conformément aux dispositions de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire. Dans ce cas, il est fait application de l’article 828 et, lorsque la représentation par avocat n’est pas obligatoire, de l’article 829.

Aux termes des dispositions de l’article 481-1 pris en son 3° in fine, la procédure accélérée au fond est orale de sorte que sauf demande de procédure sans audience, les éléments transmis par écrit par une partie sans qu’elle soit venue les soutenir à l’audience, ne peuvent être retenus.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal de grande instance statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

La SCI UN HORIZON BEL ET BLEU a fait l’objet d’une sommation de payer les charges de copropriété le 19 mai 2025. Cette sommation vaut mise en demeure.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER verse aux débats notamment :

— un relevé de compte copropriétaire du 04/07/2025,

— le décompte de charges du 01/01/2024 au 31/12/2024,

— les appels trimestriels du 01/01/2025 au 31/03/2025, du 01/04/2025 au 30/06/2025 et du 01/07/2025 au 30/09/2025,

— les appels travaux du 01/07/2025 au 31/12/2025,

— les appels de fonds du 01/01/2025 au 31/12/2025.

Le demandeur justifie d’un relevé de compte laissant apparaître une créance de 3.141,34 euros de laquelle il convient d’ôter la somme totale de 678,15 euros, correspondant aux frais de mise en demeure (45,60 euros) du 18 avril 2025, aux frais de contentieux (480 euros) du 9 mai 2025 et aux frais de sommation de payer (152,55 euros) du 20 mai 2025 et ramenant la créance à 2.463,19 euros, au titre de l’arriéré de charges échues au 1er juillet 2025.

Il sera observé que le défendeur n’apporte aucun justificatif de règlements (reçus, relevés bancaires, quittancements) alors que l’état des comptes produit par le syndic établit des appels échus et impayés. En outre, en copropriété, les charges votées sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et du budget prévisionnel sont exigibles à leurs échéances, sans qu’il soit possible de s’y soustraire par la seule contestation de leur opportunité. S’agissant enfin, des travaux d’isolation des combles, ils résultent d’une décision d’assemblée générale qui devait, le cas échéant, être contestée dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi précitée. A défaut de preuve d’un recours en annulation, la résolution est définitive et les appels correspondants sont dus, quand bien même le lot du défendeur serait situé en rez-de-chaussée. En tout état de cause, l’utilité alléguée est inopérante pour les charges générales, réparties selon les tantièmes, et ne saurait justifier une rétention de paiement.

Dès lors, il sera fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER à hauteur de la somme de 2.463,19 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 19 mai 2025, outre les provisions votées et devenues exigibles.

Il sera en outre fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…).

Les frais ne s’appuyant pas sur des pièces justificatives ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le Syndicat doit également faire état de difficultés particulières l’ayant contraint à des diligences inhabituelles pour que les frais sollicités entrent dans les prévisions de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER sollicite le paiement des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la base d’un relevé de compte de copropriétaire en date du 4 juillet 2025.

Toutefois, le contrat de Syndic n’a pas été versé aux débats, alors qu’il est indispensable pour vérifier les conditions et les montants effectivement facturés pour ces prestations. En l’absence de cet élément essentiel, il n’est pas possible de s’assurer de l’exactitude des frais réclamés.

Dès lors, la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER sera rejetée.

Sur la demande de somme au titre du préjudice subi

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER sollicite le paiement de la somme de 1.000 euros au titre du préjudice subi en raison de la défaillance manifeste du copropriétaire qui contraint le demandeur à faire l’avance des appels de fonds et met sa trésorerie en péril.

Il apparaît cependant que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER n’apporte aucun élément pour justifier de ce préjudice et la demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI UN HORIZON BEL ET BLEU, partie succombante, sera tenue de supporter la charge des dépens, dont distraction au profit de Maître SELMANE, Avocat sous sa due affirmation de droit.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de la condamner à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIERT la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Jugeant, conformément à la procédure accélérée au fond, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER la somme de 2.463,19 euros (deux mille quatre cent soixante-trois euros et dix-neuf centimes) à valoir sur le paiement des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025,

CONDAMNONS la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER les provisions votées au titre de l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-5 du code civil,

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER de sa demande tendant à imputer l’intégralité des frais nécessaires au recouvrement de ces sommes,

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIERde sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CONTINENTAL situé 2 rue de Chambéry 73100 AIX-LES-BAINS représentée par son Syndic en exercice la SARL ELVIREX exerçant sous l’enseigne CITYA IMMOBILIER la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI UN HORIZON BEL ET BLEU aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre SELMANE, Avocat sous sa due affirmation de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT