DOSSIER N° RG 25/00010

N° Portalis DB2P-W-B7J-EVNF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

Chambre Civile

RÉFÉRÉS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 24 JUIN 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Hélène BIGOT, présidente du Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [N]

né le 15 Octobre 1957 à Varces (38),

demeurant 319 route de la Charitine 73420 DRUMETTAZ-CLARAFOND

représenté par Maître Christophe LAURENT, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSES :

La SCCV MIJACAT

immatriculée au RCS d’Annecy sous le n°879 908 358,

dont le siège social est sis 4 B avenue Auguste Renoir 74960 ANNECY, prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Serge MOREL VULLIEZ, substitué par Maître Pierre RECORDON, avocats au barreau d’ANNECY

La SA ACCELERANT INSURANCE EUROPE SA

représentée par on mandataire, la société UBI COURTAGE LIMITED, prise en son établissement secondaire en France, immatriculée au RCS de Paris sous le n°887 489 128 et dont le siège social est sis 14 Avenue de l’Opéra 75001 PARIS,

représentée par Maître Elodie CHOMETTE de la SELARLU ELODIE CHOMETTE AVOCAT, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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DEBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 24 Juin 2025, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Hélène BIGOT, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 16 mai 2023, la SCCV MIJACAT a vendu à Monsieur [W] [N], en l’état futur d’achèvement, plusieurs lots situés dans un ensemble immobilier dénommé les Coteaux de la Dijoule sis 319 et 323 route de la Charitine 73420 DRUMETTAZ-CLARAFOND, cadastré section B n°2172 et 2173. Les lots vendus comprenaient :

— le lot n°8 : maison jumelée à usage d’habitation (l’autre logement ayant été acquis par Monsieur [I]),

— le lot n°4 : un garage,

— les lots n°5 et n°6 : emplacements de stationnement.

Le prix de vente était fixé à 572.000 euros TTC. Monsieur [W] [N] a réglé 200.200 euros comptant lors de la signature puis les appels de fonds successifs, pour un total de 543.400 euros.

Pour cette opération, la SCCV MIJACAT avait souscrit une police d’assurance décennale auprès de la Société ACCELERANT INSURANCE EUROPE SA.

Aux termes du contrat de VEFA, l’achèvement et la livraison devaient intervenir au plus tard au 30 septembre 2023, sous peine d’une pénalité de retard contractuelle fixée à 300 euros par jour.

Monsieur [W] [N] a pris possession des lieux le 18 janvier 2024.

Monsieur [W] [N] a constaté divers désordres, malfaçons et défauts de conformité qu’il a dénoncés par plusieurs courriers recommandés avec accusé de réception à la SCCV MIJACAT entre février et novembre 2024.

La SCCV MIJACAT n’ayant pas donné suite à ces courriers, Monsieur [W] [N] a fait dresser un procès-verbal de constat le 22 octobre 2024.

Suivant exploits de commissaire de justice des 7 et 9 janvier 2025, auxquels il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [W] [N] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SCCV MIJACAT et la Société ACCELERANT INSURANCE EUROPE SA en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV MIJACAT sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile et de l’article 1642-1 du Code civil aux fins d’expertise.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00010.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 27 mai 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [W] [N] demande au Juge des référés de :

— DÉSIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de CHAMBERY, avec notamment la mission détaillée dans les conclusions,

— CONSTATER l’absence de contestation sérieuse,

— CONDAMNER la SCCV MIJACAT à verser à Monsieur [W] [N] la somme provisionnelle de 30.000 euros à valoir sur l’indemnité forfaitairement fixée à titre de pénalité de retard,

— DÉBOUTER la SCCV MIJACAT de ses demandes plus amples ou contraires,

— JUGER que Monsieur [W] [N] accepte de consigner la somme de 28.600 euros sur le compte CARPA des avocats du Barreau de CHAMBERY,

— ORDONNER à la SCCV MIJACAT de produire un calendrier intégrant la planification détaillée des travaux restant à réaliser,

— STATUER ce que droit sur les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la SCCV MIJACAT demande au Juge des référés de :

Sur la demande d’expertise,

— DONNER ACTE à la SCCV MIJACAT de ses plus vives protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée par Monsieur [W] [N],

— JUGER que l’expertise judiciaire sera ordonnée aux frais avancés de Monsieur [W] [N],

Sur la demande de condamnation provisionnelle formulée par Monsieur [W] [N],

— CONSTATER l’existence de contestations sérieuses,

— RENVOYER Monsieur [W] [N] à mieux se pourvoir,

— DEBOUTER Monsieur [W] [N] de sa demande de condamnation provisionnelle de la SCCV MIJACAT à lui payer la somme de 30.000 euros,

A titre reconventionnel,

— PRENDRE acte que Monsieur [W] [N] ne s’oppose pas à la demande de consignation formulée par la SCCV MIJACAT,

— CONDAMNER Monsieur [W] [N] à consigner la somme de 28.600 euros sur le compte CARPA des Avocats du Barreau de CHAMBERY,

— RESERVER les dépens et les indemnités au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, soutenues à l’audience et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, la Société ACCELERANT INSURANCE EUROPE SA en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV MIJACAT demande au Juge des référés de :

— JUGER que la Société ACCELERANT INSURANCE EUROPE SA en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV MIJACAT formule toutes protestations et réserves d’usage sur la mesure d’instruction sollicitée,

— RÉSERVER les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Suivant l’article 145 du Code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, après sa prise de possession des lieux intervenue le 18 janvier 2024, Monsieur [W] [N] a dénoncé auprès de la SCCV MIJACAT l’existence de désordres, malfaçons et défauts de conformité affectant l’ouvrage, par plusieurs courriers recommandés avec accusé de réception. Aucun procès-verbal de livraison n’a été établi entre les parties.

Par courrier du 13 février 2024, Monsieur [W] [N] a notamment exposé la dangerosité du chemin d’accès indiquant que le chemin d’accès à l’habitation est (…) dans un état provisoire. Il ne permet pas un accès sécurisé que ce soit avec un véhicule léger ou même à pied (pièce n°3).

Par courrier du 6 mai 2024, Monsieur [W] [N] a réitéré ses griefs, en dénonçant, notamment des désordres affectant les travaux de second œuvre et en communiquant un état détaillé des malfaçons constatées (pièce n°4).

Par courrier du 25 novembre 2024, Monsieur [W] [N] a confirmé la persistance des défauts, soulignant que l’achèvement effectif de certains travaux de gros œuvre et d’aménagement extérieur, notamment l’enrochement et la voie d’accès, n’est intervenu qu’en juin 2024, en janvier 2024, il restait encore des travaux de gros œuvre qui ne permettait pas la pleine jouissance de ce bien. La voie d’accès était dans un état provisoire et dangereux, L’enrochement du jardin permettant de soutenir les terres de remblai n’était pas fait. L’enrochement a été réalisé début juin 2024 et la voie d’accès a été rendu dans un état provisoire acceptable le 12 juin 2024. Ce courrier dénonçait également la non-conformité de l’enduit extérieur, un enduit écrasé ayant été appliqué alors que le contrat prévoyait un enduit gratté (pièce n°5).

Un procès-verbal de constat a été dressé le 22 octobre 2024 par un Commissaire de justice qui a constaté des défauts de finition et de conformité affectant tant les éléments intérieurs, défauts d’alignement des cloisons, désaffleurements de certains carreaux que les façades (…), l’enduit de façade est grossier (…) pas homogène (pièce n° 6).

Dès lors, au regard des éléments versés aux débats et notamment le procès-verbal de constat en date du 22 octobre 2024 qui objectivent les divers désordres, compte tenu de la situation litigieuse entre les parties et des investigations techniques à mener pour sa résolution, il échet de faire droit à la demande d’expertise dont l’objet est d’en préciser la nature, les causes et les conséquences et qui répond à un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile, selon mission au dispositif de la présente décision, rappel fait de ce que l’étendue de la mission de l’expert relève de l’appréciation souveraine du Juge.

La mesure sera ordonnée aux frais avancés du demandeur.

Il sera donné acte à la SCCV MIJACAT et la Société ACCELERANT INSURANCE EUROPE SA en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV MIJACAT de leurs protestations et réserves.

Sur la demande de provision au titre des pénalités de retard

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civil, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du contrat de vente en l’état futur d’achèvement régularisé par acte authentique le 16 mai 2023, que la SCCV MIJACAT s’était engagée à livrer le bien vendu au plus tard le 30 septembre 2023. Le contrat stipule, en page 24, que le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard FIN DU TROISIEME TRIMESTRE 2023 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

En cas de retard du VENDEUR à mettre les BIENS à la disposition de l’ACQUEREUR, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de trois cents euros (300,00 EUR) par jour de retard, sauf survenance de l’une des causes légitimes ou force majeure de suspension énumérées ci-dessous. (…) Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances si elle inhérente au chantier lui-même sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre du maître d’œuvre (pièce n°1).

Il n’est pas versé aux débats de procès-verbal de livraison établi entre les parties.

La SCCV MIJACAT fait valoir que le bien était disponible dès le 15 décembre 2023 versant une attestation de son maître d’œuvre indiquant qu’un autre propriétaire a pris possession de son logement le 15 décembre 2023, et qu’à cette date le chemin d’accès n’était pas achevé mais tout à fait praticable (pièce n°1 SCCV MIJACAT) et que le report de déménagement de Monsieur [W] [N] lui est imputable et résulte d’un choix personnel.

S’il est constant qu’on ne peut se faire de preuve pour soi-même, il résulte néanmoins clairement de l’échange de mail entre Monsieur [W] [N] et la SCCV MIJACAT (pièce n°15 du demandeur, adresse courriel correspondant à celle figurant sur les factures), que des travaux étaient encore à faire à la date du 3 janvier 2024 et qu’ils étaient prévus dans la semaine du 8 au 13 janvier 2024 (pose de la porte du garage, finition du sol du garage, finition d’une salle de bain, sécurisation d’une montée d’escalier, finition des sols des chambres…) voire après le 13 janvier 2024 (fin de la pose du conduit de cheminée). Si l’accès à la maison était éventuellement possible avant ces travaux, ceux-ci empêchaient néanmoins Monsieur [W] [N] d’emménager.

Par ailleurs, s’agissant des intempéries, les conditions météorologiques invoquées ne sont ni précisément datées ni justifiées par des pièces objectives. En toute hypothèse, la SCCV MIJACAT ne rapporte pas avoir respecté la procédure contractuelle de notification préalable des causes de suspension, exigée contractuellement pour faire jouer ces exceptions.

Dès lors, l’obligation de paiement des pénalités contractuelles apparaît en l’état non sérieusement contestable et il sera fait droit à la demande de provision à hauteur de 30.000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de consignation du solde du prix

Conformément à l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort des stipulations contractuelles figurant à l’acte authentique de vente du 16 mai 2023, en page 8, que le paiement du solde de 5 % du prix de vente devait intervenir lors de la remise des clés (pièce n°1).

Aux termes de ses écritures, Monsieur [W] [N] indique avoir versé 543.400 euros représentant 95 % du prix de vente et avoir pris possession des lieux.

La SCCV MIJACAT sollicite la consignation de ce solde. Monsieur [W] [N] ne s’oppose pas à cette mesure, la somme de 28.600 euros correspondant au solde final contractuel.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la consignation de la somme de 28.600 euros sur le compte CARPA des avocats du barreau de CHAMBERY.

Sur les autres demandes

La demande de Monsieur [W] [N] tendant à voir ordonner à la SCCV MIJACAT la production d’un calendrier des travaux restant à réaliser apparaît prématurée, la mission de l’expert judiciaire devant précisément permettre de déterminer les travaux à réaliser ainsi que leur planification.

Enfin, la SCCV MIJACAT, succombant à titre principal au regard de sa condamnation à verser une provision au demandeur, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise et DESIGNONS pour y procéder

Monsieur [Z] [G]

L’agence des travaux – 30, avenue du Général Leclerc Espace Saint Germain, bât. « Le Saxo »

38200 VIENNE

Tél : 04.37.02.17.69 – Mèl : s.pallaro@agence-des-travaux.com

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— décrire les désordres affectant le bien de Monsieur [W] [N] et visés notamment dans les conclusions et le procès-verbal de constat en date du 22 octobre 2024 en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition et s’ils étaient visibles à la réception ou la livraison,

— déterminer l’origine et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (non façons, malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien, catastrophe naturelle…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Monsieur [W] [N] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— en cas d’urgence reconnu par l’expert, autoriser l’expert à impartir un délai aux parties concernées pour qu’elle fasse exécuter des travaux nécessaires à la cessation de ces désordres,

— faire un compte entre les parties,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

DISONS que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles des articles 155 à 174 et 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de CHAMBERY, service du contrôle des expertises dans le délai de DIX MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY par Monsieur [W] [N] d’une avance de 5.000 euros (cinq mille euros) à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les deux mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente décision), par virement bancaire (IBAN FR 76 1007 1730 0000 0010 0010 486 CODE BIC TRPUFRP1), sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général,

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du Code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DISONS qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

DONNONS ACTE à la SCCV MIJACAT et la Société ACCELERANT INSURANCE EUROPE SA en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV MIJACAT de leurs protestations et réserves,

CONDAMNONS la SCCV MIJACAT à payer à Monsieur [W] [N] une provision de 30.000 euros (trente mille euros) à valoir sur les pénalités de retard à compter de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS à Monsieur [W] [N] de consigner sur le compte CARPA des Avocats du Barreau de CHAMBERY la somme de 28.600 euros (vingt-huit mille six cents euros) correspondant au solde de 5 % du prix de vente prévu au contrat à compter de la signification de la présente ordonnance,

REJETONS la demande de Monsieur [W] [N] tendant à voir ordonner à la SCCV MIJACAT de produire un calendrier des travaux restant à exécuter, dès lors qu’une expertise judiciaire est ordonnée,

CONDAMNONS la SCCV MIJACAT aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT