TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 24/57590

N° Portalis 352J-W-B7I-C55GJ

N° : 7

Assignation du :

31 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mars 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A.S. PIEDS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX 3

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS – #L0017

DEFENDERESSE

S.A.S. LES HAUTS COUTEAUX

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître René-louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS – #C1160

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Par acte du 28 juillet 2021, la société PIC3 (Pieds d’immeubles commerciaux 3) a donné à bail commercial à la société LES HAUTS COUTEAUX des locaux situés [Adresse 2].

Des loyers sont demeurés impayés.

Une ordonnance accordant des délais de paiement et suspendant les effets de la clause résolutoire avait été rendue entre les mêmes parties le 18 janvier 2024 et la société preneuse avait réglé l’intégralité de la dette le 17 janvier 2024.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice du 1er août 2024, à la société LES HAUTS COUTEAUX, pour une somme de 28.306,88€ en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 juillet 2024.

Par acte délivré le 31 octobre 2024, la société PIC3 (Pieds d’immeubles commerciaux 3) a fait assigner la société LES HAUTS COUTEAUX devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LES HAUTS COUTEAUX et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100€ par jour de retard commençant à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société LES HAUTS COUTEAUX à lui payer la somme provisionnelle de 34.268,76€ au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 25 septembre 2024, avec intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points,

— condamner la société LES HAUTS COUTEAUX au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à deux fois le montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner DEFENDEUR au paiement d’une somme de 2.500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 11 février 2025, la société PIC3 a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 48.078,79 € arrêtée au 10 février 2025, hors frais et s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, faisant valoir que la dette s’accroît, qu’une première ordonnance de référé a été rendue en janvier 2024 et que la dette de loyers s’est immédiatement reconstituée après son règlement.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société LES HAUTS COUTEAUX demande au juge des référés de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois, soit 23 mensualités de 1.000 euros et une 24e mensualité soldant la dette, précisant qu’il a réglé 1.000 euros la veille de l’audience, pour lequel il produit l’ordre de virement et exposant percevoir prochainement 9.500 euros au titre de la TVA déductible qu’il entend imputer sur la dette de loyers. Il demande que la clause pénale soit réduite à 1 euro symbolique et que l’article 700 du code de procédure civile soit écarté, en raison de sa bonne foi.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société PIC 3 n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 28.306,88 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 juillet 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de l’état de la dette, du paiement de 1.000 euros effectué la veille de l’audience et de l’affectation de la TVA déductible à percevoir prochainement sur le montant de la dette pour un montant de 9.500 euros ainsi que des versements auxquels s’engage la société locataire à hauteur de 1.000 € par mois et du règlement intervenu sur l’échéance d’octobre 2024, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la demande d’astreinte étant cependant rejetée en raison de l’octroi de la force publique, qui apparaît suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LES HAUTS COUTEAUX depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, rien ne justifiant de la fixer au double dudit montant.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société PIC 3, l’obligation de la société LES HAUTS COUTEAUX au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 10 février 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 48.078,79 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société LES HAUTS COUTEAUX.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, rien ne justifiant de faire application d’un intérêt au taux de base bancaire majoré de 4 points.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Par ailleurs, la somme de 342,51 euros demandée par la bailleresse, correspond pour partie aux dépens et seront donc écartée de la demande en condamnation tandis que les autres frais ont été exposés à l’initiative du créancier sans qu’il ne soit justifié de lui en octroyer le remboursement, les dépens couvrant déjà les frais de procédure obligatoires et la demande portant sur cette somme sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société LES HAUTS COUTEAUX, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LES HAUTS COUTEAUX ne permet d’écarter la demande de la société PIC3 formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er septembre 2024 à minuit ;

CONDAMNONS la société LES HAUTS COUTEAUX à payer à la société Pieds d’immeubles commerciaux 3 la somme par provision de 48.078,79€, hors frais, à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SUSPENDONS rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société LES HAUTS COUTEAUX se libère des sommes ci-dessus allouées par 5 versements mensuels de 1.500 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision, le 6ème versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

DISONS qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société LES HAUTS COUTEAUX et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2], la demande d’astreinte étant en revanche rejetée,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société LES HAUTS COUTEAUX devra payer mensuellement à la société Pieds d’immeubles commerciaux 3, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société LES HAUTS COUTEAUX à payer à la société Pieds d’immeubles commerciaux 3 la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société LES HAUTS COUTEAUX aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 18 mars 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Pauline LESTERLIN