TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00101 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYDO

DEMANDEUR :

La Société d’Economie Mixte Locale dénommée “CRISTAL HABITAT” dont le siège social est situé [Adresse 1][Adresse 4] , agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, représentée par Maître Véronique LORELLI de la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame [B] [P] demeurant [Adresse 3], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision en date du 08 décembre 2025 portant le n° C-73065-2025-002417, représentée par Maître Ngoné NDOYE, avocat au barreau de CHAMBERY ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 2 décembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 mai 2022, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a donné à bail à Madame [B] [P], un logement à usage d’habitation outre une cave n°7 situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 376,44 euros, outre une provision sur charges de 140,51 euros.

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT a fait signifier un commandement de payer en date du 25 novembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 et sollicite :

— le constat de l’infructuosité du commandement de payer délivré le 25 novembre 2024,

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 26 janvier 2025,

— dire qu’à défaut pour la défenderesse d’avoir volontairement restitué l’appartement ainsi que ses clés, le bailleur sera fondé deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Madame [B] [P] au paiement de la somme provisionnelle de 1365,93 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation de Madame [B] [P] au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 7 octobre 2025 puis au 21 octobre 2025 puis enfin au 2 décembre 2025 afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 2 décembre 2025, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions :

— débouter Madame [P] de l’intégralité des moyens et notamment celui lié à la nullité du commandement de payer et à l’irrecevabilité de la demande présentée par CRISTAL HABITAT,

— juger le commandement régulier et l’action engagée recevable,

— débouter Madame [P] de sa demande de délais de paiement,

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à effet à la date du 25 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard à la compter de la signification de la décision à intervenir,

— la condamnation de Madame [B] [P] au paiement de la somme de 1795,35 euros due au titre des loyers et charges, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— juger que l’exécution provisoire attachée à la décision est de droit,

— condamner Madame [P] au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de Madame [B] [P] aux dépens.

Madame [B] [P] comparaît à l’audience et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions:

— dire que le commandement de payer délivré à Madame [P] par CRISTAL HABITAT le 25 novembre 2024 est nul et de nul effet,

— dire que l’assignation est irrecevable,

A titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— accorder à Madame [P] les délais les plus longs aux fins de règlement de la dette locative,

En toute hypothèse,

— condamner CRISTAL HABITAT à payer la somme de 1000 euros en application des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle,

— condamner CRISTAL HABITAT aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens il sera renvoyé aux conclusions respectives des parties.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE :

1. DU COMMANDEMENT DE PAYER ET DE L’ASSIGNATION :

Au terme de l’article 24 de la loi 89-462, I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce le commandement de payer en date du 25 novembre 2024 contient la mention du délai dans lequel le locataire doit payer, soit 2 mois, le montant du loyer et des charges, un décompte particulièrement détaillé de la dette, le fait que faute de paiement la locataire s’expose à la résiliation du contrat et son expulsion, la possibilité de saisir le FSL ou la juridiction compétente. S’il n’est pas précisé que la locataire peut saisir le fonds de solidarité “aux fins de solliciter une aide financière”, il s’agit d’une nullité relative, nécessitant la preuve d’un grief par celui qui l’invoque. En l’espèce aucun élément ne justifie du grief causé à Madame [P] par l’absence de cette mention. Il apparaît qu’elle n’a manifestement pas pris contact avec le FSL et qu’elle n’a pas honoré sa deuxième convocation devant le service effectuant le Diagnostic social et financier, laissant à penser qu’elle n’était pas en grande demande d’aide dans le cadre de ses impayés locatifs.

Ainsi, l’intégralité des mentions prévues au terme de la loi est reproduite et celle manquante ne fait pas grief, dès lors il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du commandement de payer.

Concernant l’assignation, aucun élément ne justifie qu’elle soit déclarée irrecevable, ce d’autant plus que même en cas de nullité du commandement de payer, le bailleur aurait la possibilité de saisir, par voie d’assignation, le tribunal compétent pour formuler une demande d’expulsion d’une locataire ou de paiement des loyers impayés.

2. DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 20 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 680,73 euros.

Il ressort du commandement de payer en date du 25 novembre 2024 que la locataire est débitrice d’une somme de 680,73 euros. Il est précisé dans le commandement qu’elle dispose d’un délai de 2 mois pour apurer la dette fixée dans le commandement de payer. Madame [P] est tenue au paiement d’un loyer mensuel outre une provision pour charge définie par le contrat de bail. Si cette provision fait l’objet d’une régularisation, aucun élément ne permettait pour autant à la locataire, à l’issue du délai de 2 mois fixé par le commandement de payer, de penser qu’elle récupèrerait pour l’année 2024 et en avril 2025, un montant légèrement supérieur à son arriéré locatif. Il n’y a en conséquence pas lieu de savoir si elle a bénéficié ou non d’un remboursement pour un trop perçu de charges au mois d’avril 2025 et il convient de vérifier si les causes du commandement de payer ont été apurées au 25 janvier 2025. Tel n’a en l’espèce pas été le cas.

Dès lors , ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [B] [P] n’a effectué aucun règlement depuis le mois de mars 2025. Dans ces conditions, la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, la preneuse devenant occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 26 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [B] [P] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1618,66 euros incluant le loyer du mois d’octobre 2025.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme par provision.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

S’il est indiqué par la défenderesse qu’elle se trouve dans un état de grande précarité, en l’absence de tout élément, même déclaratif, concernant la situation financière actuelle de la débitrice, en dehors de ses revenus CAF ainsi que d’une attestation fiscale pour ses revenus 2024 qui ne permet toutefois pas de connaître ses revenus actuels, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [B] [P].

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

La société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT sollicite l’expulsion de Madame [B] [P] sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de CRISTAL HABITAT, le commandement de payer du 25 novembre 2024 et l’assignation devant le juge des référés du 13 mars 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mai 2022 entre la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT et Madame [B] [P] concernant le logement à usage d’habitation outre une cave n°7 situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 janvier 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Madame [B] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Madame [B] [P] à payer à la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT la somme provisionnelle de 1618,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’octobre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

CONDAMNONS Madame [B] [P] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS Madame [B] [P] à payer à la société d’économie mixte locale (SEML) CRISTAL HABITAT la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Madame [B] [P] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, sa demande de délais de paiement et la demande du bailleur relative à l’astreinte,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 janvier 2026, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION