TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00195 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EUOF

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Jugement du :

07 JUILLET 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière .

ENTRE :

DEMANDEUR

HABITAT 08

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Comparant

DEFENDERESSE

Madame [P] [V]

demeurant [Adresse 3]

Comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 22 juillet 2022, l’Office Public de l’Habitat des Ardennes (OPH) HABITAT 08 a consenti à Madame [P] [V] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 447.87 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 10 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1847.88 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025 dénoncé le 21 mars 2025 au Préfet des Ardennes, l’OPH des Ardennes Habitat 08 a fait assigner Madame [P] [V] afin d’obtenir :

— le paiement de la somme de 2640.41 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 30 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir ;

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée, retenue et soutenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, l’OPH des Ardennes Habitat 08, maintient ses demandes. Il a précisé que les loyers dus au jour de l’audience s’élevaient à la somme de 3900.44 euros ; qu’un plan d’apurement avait été signé et respecté à raison du loyer augmenté de 200 euros.

Madame [P] [V] a comparu et a demandé des délais de paiement à raison du loyer augmenté de 200 euros. Elle s’engage à tenir ce plan.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal avant l’audience. Il en a été fait lecture à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée au 07 juillet 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.

De plus, conformément à l’article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de cette assignation au service de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 mars 2025 a été dénoncée le 21 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 02 juin 2025.

En outre, l’OPH des Ardennes Habitat 08 justifie avoir saisi la CCAPEX le 17 juillet 2024.

En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH des Ardennes fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 30 novembre 2024, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de l’OPH des Ardennes Habitat 08, et Madame [P] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 3900.44 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 10 mai 2025, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés (130.31 euros).

En outre conformément à l’article 1236-7 du Code civil ainsi qu’à la demande, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 1343-5 et suivants du Code Civil permettent d’accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser deux ans.

L’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [V] sollicite l’octroi de délais de paiement à raison du loyer augmenté de 200 euros.

Il ressort de l’examen du compte locatif que Madame [P] [V] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et respecte le plan d’apurement signé avec le bailleur.

Que compte tenu de sa situation tel qu’elle a été évoquée antérieurement, de la reprise des paiements et du montant de la dette il y a lieu de lui accorder les délais de paiement demandés.

En outre, l’OPH des Ardennes Habitat 08 n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement ;

Il y a donc lieu d’accorder à Madame [P] [V] un échelonnement de sa dette selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2024, pour la somme en principal de 1847.88 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise le 21 août 2024.

Néanmoins, le bail signé par les parties laisse au débiteur un délai plus favorable de deux mois à compter du de la délivrance du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [P] [V] sera en conséquence ordonnée dans les conditions décrites au dispositif de la présente décision.

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-paiement injustifié d’une seule mensualité ou du loyer en cours, l’intégralité de la somme restante due sera exigible et la clause résolutoire prendra son plein effet.

L’expulsion de Madame [P] [V] pourra alors être poursuivie, dans les conditions prévues ci-dessous et les occupants sans droit ni titre seront alors astreints au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, outre charges, avec indexation.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement en premier ressort :

CONDAMNE Madame [P] [V] à payer en deniers ou quittances à l’OPH des Ardennes Habitat 08 la somme de 3900.44 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 mai 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Sur les délais de paiement

DIT que Madame [P] [V] pourra se libérer de cette dette par 20 mensualités dont 19 de 200.00 euros, en plus du loyer courant, la dernière mensualité soldant la dette,

DIT que la première mensualité devra être versée, au plus tard, le trentième jour suivant la notification de la présente décision,

RAPPELLE que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer courant et des charges,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 septembre 2024,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés sont respectés,

En cas de non-respect des délais de paiement

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, l’intégralité de la somme due sera exigible et, la clause résolutoire reprenant son plein effet, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [V] ainsi qu’à celle de tous biens et de toute personne se trouvant dans les lieux loués situés [Adresse 5], si besoin avec le concours de la force publique,

DIT que, dans ce cas, Madame [P] [V] devra acquitter, à compter de la résiliation et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges récupérables, et la CONDAMNE au paiement de cette somme, avec intérêts aux taux légal à compter de chaque date d’échéance,

DIT qu’à défaut par Madame [P] [V] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] [Localité 6][Adresse 1], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet des Ardennes en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [P] [V] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE