TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

ORDONNANCE DE REFERE

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EUUF

Minute

Ordonnance du :

24 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 16 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Christine ROBERT-WARNET, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 24 Novembre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 24 Novembre 2025, l’ordonnance a été rendue par Christine ROBERT-WARNET, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [C],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocats au barreau de REIMS

DEFENDEUR

Madame [N] [K]

demeurant [Adresse 1]

Comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 1er avril 2021, la SCI Le Petit Bois a donné à bail à Madame [N] [K] un logement situé [Adresse 2] à Charleville-Mézières pour un loyer mensuel révisable de 690 euros, avec versement d’un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer en principal, ramené à la somme de 500 euros pour une durée de 3 ans.

Selon acte authentique du 17 février 2023, Monsieur [Z] [C] est devenu propriétaire du bien loué à Madame [N] [K].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [C] a fait signifier à Madame [N] [K] le 30 septembre 2024 un commandement de payer la somme principale de 7407,60 euros, selon décompte arrêté au 4 septembre 2024, visant la clause résolutoire. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives des Ardennes a été prévenue de la délivrance de cet acte, en accusant réception du message l’en informant le 1er octobre 2024. Ce commandement invitait également la locataire à justifier d’une assurance contre les risques locatifs au titre de l’année 2024.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 11 avril 2025, notifié à la préfecture des Ardennes par voie électronique, dont il a été accusé réception le 12 avril 2025, Monsieur [Z] [C] a fait assigner Madame [N] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de ce siège pour voir, sous exécution provisoire de droit:

— constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, acquise au plus tôt le 30 octobre 2024, au plus tard le 30 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [K] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et des effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la locataire

— condamner Madame [N] [K] au paiement

* de la somme provisionnelle de 12 000,67 euros à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 mars 2025,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation représentant le double du montant du dernier loyer contractuellement en vigueur, taxes et charges en sus, à compter du 1er novembre 2024 au plus tôt et du 1er décembre 2024 au plus tard,

l’ensemble de ces sommes étant majoré d’intérêts au taux légal en vigueur, de leur date d’exigibilité jusqu’à parfait paiement,

* 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

* au paiement des dépens.

À l’audience du 15 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, après renvoi de l’audience du 16 juin 2025, pour permettre à Madame [N] [K] d’être assistée par un avocat, comme elle en exprimait le souhait, Monsieur [Z] [C] a actualisé sa créance pour la somme de 16 588,09 euros et maintenu l’ensemble de ses demandes initiales.

Madame [N] [K], non assistée à l’audience du 15 septembre 2025 sollicite termes et délais pour régler sa dette, faisant valoir qu’au regard des problèmes de santé qu’elle rencontre, nécessitant qu’elle soit dialysée, les ensembles de ses droits sont suspendus, sans qu’elle ait la force ou le temps d’effectuer des démarches. Elle rappelle que la réduction du loyer et est justifié par la nécessité de réaliser des travaux de plomberie dans l’appartement. Comme il s’y était engagé, elle avait installé des meubles mais le raccordement sur le réseau d’eau n’est toujours pas réalisé. Elle rappelle que ces travaux ne lui incombent pas .

Compte tenu du montant de la dette, en l’absence d’un quelconque règlement depuis 2 ans, Monsieur [Z] [C] s’oppose aux délais ainsi sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 Novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié les dispositions de l’article 24 de la loi n 89 -462 du 6 juillet 1989.

Toutefois, compte tenu de la date de signature du contrat de bail, des termes du commandement de payer délivré le 30 septembre 2024, les dispositions légales applicables à l’espèce demeurent celles antérieures à la loi du 27 juillet 2023.

— sur la résiliation du bail

Le g) de l’article 7 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe d’une résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance, par le locataire des lieux loués, produisant effet 1 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 du même texte pose le principe d’une résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produisant effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, pour l’application du V de ce même article, «  le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Le bail liant les parties, à effet du 1er avril 2021 contient une clause résolutoire afférente à l’obligation pour le locataire d’assurer les lieux loués contre les risques dont il doit répondre et d’en justifier. Ce même bail contient une clause résolutoire afférente au paiement des loyers.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié à Madame [N] [K] le 30 septembre 2024 pour la somme de 7407,60 euros.

S’agissant de la clause relative au défaut d’assurance, à laquelle est assimilé le défaut de justification de cette assurance, le commandement délivré le 30 septembre 2024 reproduisait, conformément aux prescriptions légales, les dispositions de l’alinéa g) de l’article 7 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

Il est demeuré infructueux pendant plus de 1 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2024.

La résiliation du bail se trouvant acquise dès le 30 octobre 2024, alors que les dispositions légales ne permettent pas au juge d’en suspendre les effets, la demande tendant au constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ne sera pas examinée, comme surabondante.

En vertu de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [N] [K] et de tous occupants de son chef, dans des conditions énoncées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Au soutien de sa demande, Monsieur [Z] [C] produit, à l’audience, un décompte actualisé de sa créance, arrêté à la somme de 16 588,09 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par sa locataire.

En conséquence, Madame [N] [K] sera condamnée à verser à Monsieur [Z] [C], la somme de 16 588,09 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il y a lieu également de condamner Madame [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 30 octobre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux loués, caractérisé par la remise des clés, équivalente au montant du loyer et des charges, éventuellement indexé, conformément à la situation qui aurait dû être celle dans laquelle les parties se sont retrouvées si le contrat s’était poursuivi.

— Sur la demande de termes et délais

Il est constant que la résiliation du bail liant les parties se trouvent acquise par l’effet de l’absence de justificatif, par la locataire, de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Dans ce cadre, le juge peut accorder au locataire un délai de 24 mois, conformément aux dispositions de l’article 1343- 5 du Code civil. Le bénéfice de ces délais suppose toutefois que le débiteur se trouve dans une situation lui permettant de s’acquitter du paiement de sa dette.

Or, en l’espèce, Madame [N] [K] expose que l’ensemble de ses droits sont suspendus de sorte qu’elle n’a aucune ressource. Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à sa demande de termes et délais, qui doit être rejetée.

— Sur le sort des meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur les autres demandes

S’agissant d’une procédure diligentée dans le cadre d’un référé, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Eu égard aux circonstances de la cause, il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [C] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition, par ordonnance contradictoire, en premier ressort

Constatons la résiliation du bail conclu entre Monsieur [Z] [C] et Madame [N] [K] portant sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 4] par l’effet de la clause résolutoire de droit, acquise le 30 octobre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision ;

Disons qu’à défaut de départ volontaire des lieux loués et de restitution des clefs dans le délai, Monsieur [Z] [C] pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamnons Madame [N] [K] à payer à Monsieur [Z] [C], à titre provisionnel, la somme de 16 588,09 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtée au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de cette même date ;

Condamnons Madame [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 30 octobre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux loués, caractérisé par la remise des clés, équivalant au montant du loyer et des charges, éventuellement indexé comme si le contrat de bail s’était poursuivi ;

Déboutons les parties en leurs autres demandes ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamnons Madame [N] [K] aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification à la préfecture

La Greffière La Juge