TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

Minute n° :

N° RG 25/03987 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HHHP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [E] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 10 Février 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

Par acte sous seing privé du 07 juin 2021, Madame [E] [U] et Monsieur [F] [U] ont consenti à Monsieur [D] [H], un bail d’habitation sur un appartement n° A6 sis [Adresse 3] et comprenant une place de parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 570 euros outre une provision pour charges de 15 euros et une mensualité de 10 euros correspondant à l’emplacement de parking.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1857 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de 15 mai 2024.

Par acte sous seing privé du 02 novembre 2024, les bailleurs et le locataire ont convenu que ce dernier assurerait le service de nettoyage des parties communes et d’entrée et sortie des poubelles moyennant une rémunération mensuelle de 200 euros déduite directement du loyer courant.

Par assignation du 23 juin 2025, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin qu’il

A titre principal :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 07 juin 2021 ; A titre subsidiaire :

Prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [D] [H] ; En tout état de cause :

Prononce l’expulsion de Monsieur [D] [H] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne Monsieur [D] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant journalier de 44 euros soit la somme mensuelle de 1320 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des locaux et remise des clés aux bailleurs ; Condamne Monsieur [D] [H] à leur verser la somme de 5 702,40 euros selon décompte arrêté au 03 juin 2025 à parfaire au jour du jugement à intervenir, au titre des loyers et charges impayés et de la clause pénale contractuellement prévue avec intérêt aux taux légal à compter du commandement de payer au titre des loyers et charges de février 2024 à mai 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus ; Condamne Monsieur [D] [H] à leur verser la somme de 401, 50 euros au titre des frais de réparation de la palissade endommagée ; Condamne Monsieur [D] [H] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur [D] [H] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, l’assignation ainsi que leur notification aux services préfectoraux.

L’assignation délivré à Monsieur [D] [H] a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives reçu au greffe avant l’audience n’a pas permis d’éclairer la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale du locataire qui ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

À l’audience du 10 février 2026, le bailleur a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa dette à la somme de 9 443 euros arrêtée au 02 février 2026 et comprenant le loyer et les charges dues au titre de la mensualité de février 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement cité à étude par acte de commissaire de justice délivré le 23 juin 2025 Monsieur [D] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mai 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 13 mai 2024 et que la somme de 1 857 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2024.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner la demande subsidiaire tendant au prononcer de la résiliation judiciaire du bail, il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d’expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 653 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte établissant qu’à la date du 02 février 2026, Monsieur [D] [H] reste leur devoir la somme de 9 443 euros. Cependant ce décompte, ainsi que celui des 26 août 2024 et 03 juin 2025 produits par le demandeur ne permettent pas d’établir ses créances pour les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024. Le décompte du 28 août 2024 établi la créance à 2 653 euros et celui du 03 juin 2025 comme celui du 02 février 2026 solde une créance totale pour 2024 à la somme de 2907 euros sans explication.

Si la créance du bailleur du mois de janvier 2025 au mois de février 2026 est clairement établi, il ne saurait être présumé des sommes dues ou versées pour les mois omis par le décompte et de fixer la créance de l’année 2024 à l’unique somme justifiée par le décompte du 26 août 2024, à savoir 2653 euros.

Ainsi la créance locative sera arrêtée à la somme de 9 189 euros, déduction faite des versements reçu par le bailleur de la Caisse d’allocation familiale, des sommes perçues du locataire et des sommes reçues au titre de l’exécution de la convention signée avec ce dernier le 02 novembre 2024.

Par son absence, Monsieur [D] [H] prive la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause cette somme et il sera condamné à la verser aux demandeurs.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du Code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 857 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus.

La question de l’octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l’audience, les défendeurs n’ayant pas comparu ni démontré une reprise de paiement du loyer courant avant l’audience.

3. Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le demandeur sollicite la condamnation de Monsieur [D] [H] au versement de la somme de 401, 50 eu titre de la réparation d’une palissade sise dans les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3].

Tout d’abord, il ressort des photographies produites par les demandeurs que les parties communes dégradées se trouvent à l’extérieur du bâtiment puisqu’il s’agit d’une palissade, et donc exposées à l’action de tous.

Il convient ensuite de relever que l’attestation produite par le demandeur afin de démontrer l’imputabilité des dégradations à Monsieur [D] [H] est unique et n’est pas écrites dans les formes légales. Par ailleurs son contenu demeure imprécis sur l’origine du dommage puisque sont visés les jeux des enfants de deux locataires différents. Le récépissé de main courante déposée par la même personne n’est pas davantage éclairant car aucun nom n’est cité mais seulement des « voisins ».

Ainsi, faute pour le bailleur de démontrer que les dégradations sont imputables, même pour moitié, à Monsieur [D] [H], il ne sera pas fait droit à sa demande.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] [H] qui succombent à la cause, sera condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu des démarches que les bailleurs ont du entreprendre pour être rétablis dans leur droit, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [D] [H] à verser à Madame [E] [U] et Monsieur [F] [U] la somme de 800,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 07 juin 2021 entre Madame [E] [U] et Monsieur [F] [U], d’une part, et Monsieur [D] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], est résilié depuis le 15 juillet 2024,

ORDONNE à Monsieur [D] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 653 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mars 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à verser à Madame [E] [U] et Monsieur [F] [U] la somme de 9 189 euros aux titres des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 02 février 2026 et comprenant le loyer de février 2026 ; avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 857 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande en paiement formulée par Madame [E] [U] et Monsieur [F] [U] au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [D] [H] à payer à Madame [E] [U] et Monsieur [F] [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [H] aux dépens de l’instance ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge