TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le vingt six Août deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00127 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EVN2

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS, substituée par Maître Ahmed HARIR avocat au barreau des ARDENNES

ET :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2024, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER a conclu un bail commercial dérogatoire d’une durée de 24 mois avec Monsieur [X] [Y], exerçant sous l’enseigne DF COIFFURE, pour un local commercial numéro 8 d’une superficie de 61,7 m² sis [Adresse 4] au rez-de-chaussée à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES pour une activité de salon de coiffure.

Le contrat de bail a pris effet au 30 août 2024, lors de la remise des clefs.

Le loyer a été fixé annuellement à la somme de 6 500 euros hors taxes et hors charges.

Une minoration du loyer a été prévue :

Du 30 août 2024 et pendant une durée de 12 mois, le loyer annuel sera de 4 550 euros hors taxes et hors chargesPour la deuxième année du bail dérogatoire, le loyer annuel sera de 5 552 euros hors taxes et hors charges.

Le preneur s’est acquitté d’un dépôt de garantie de 1 625 euros.

Le 17 octobre 2024, la SCI [Adresse 10] a fait délivrer à Monsieur [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du 19 juillet 2024 pour un montant de 1116,08 euros, dont 934,73 euros de loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 octobre 2024.

Déplorant la persistance de la dette locative et l’absence de régularisation, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER a fait assigner par acte de commissaire de justice le 13 juin 2025 Monsieur [X] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce et de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile aux fins de voir :

Constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail dérogatoire au 17 novembre 2024, Prononcer l’expulsion sans délai de Monsieur [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Dire et juger que l’ensemble des obligations de Monsieur [Y] n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur [Y] à payer à la SCI [Adresse 10] : la somme provisionnelle de 5.079,95 € T.T.C. correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 12 mai 2025, une indemnité provisionnelle d’occupation trimestrielle à compter du 17 novembre 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à 1.706,25 €, outre la TVA et les charges, dont à déduire le montant des loyers et charges dus à compter de cette même date que Monsieur [Y] est condamné à payer à titre provisionnel dans le cadre de la présente instance ; Dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre provisionnel ; Dire et juger que les sommes dues à leur échéance seront majorées de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux ; Dire et juger qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points ; Condamner Monsieur [Y] à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamner Monsieur [Y] aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

Au soutien de sa demande, la SCI [Adresse 10] a produit le bail dérogatoire du 19 juillet 2024, le commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er juillet 2025.

Représentée par son Conseil, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [X] [Y] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025.

La présente décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la SCI [Adresse 10], bailleur :

Sur la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

En l’espèce, il est constant que par acte sous seing privé du 19 juillet 2024, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER a conclu un bail commercial dérogatoire d’une durée de 24 mois avec Monsieur [X] [Y], exerçant sous l’enseigne DF COIFFURE, pour un local commercial numéro 8 d’une superficie de 61,7 m² sis [Adresse 4] au rez-de-chaussée à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES pour une activité de salon de coiffure.

Le contrat de bail a pris effet au 30 août 2024, lors de la remise des clefs.

Le loyer a été fixé annuellement à la somme de 6 500 euros hors taxes et hors charges. L’article 5.3 des stipulations particulières prévoit que les loyers sont payables trimestriellement et d’avance au 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Une minoration du loyer a été prévue :

Du 30 août 2024 et pendant une durée de 12 mois, le loyer annuel sera de 4 550 euros hors taxes et hors chargesPour la deuxième année du bail dérogatoire, le loyer annuel sera de 5 552 euros hors taxes et hors charges.

Le preneur a déposé un dépôt de garantie de la somme de 1 625 euros.

Le 17 octobre 2024, la SCI [Adresse 10] a fait délivrer à Monsieur [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du 19 juillet 2024 pour un montant de 1 116,08 euros, dont 934,73 euros de loyers impayés selon décompte arrêté au 10 octobre 2024.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “CLAUSE RÉSOLUTOIRE” en page 18 du bail commercial du 19 juillet 2024, la clause résolutoire stipule que “II est expressément stipulé que,

à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une fixation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie ou fonds de roulement ou leurs compléments, indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux dans les termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce ou de l’article 1382 du Code civil, charges, accessoires, intérêts et pénalités à leur échéance ou, en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et de ses annexes, et un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré totalement ou partiellement infructueux, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

Compétence est en tant que de besoin attribuée au Magistrat des Référés du lieu de situation de l’immeuble pour constater le manquement, le jeu de la présente clause et prescrire l’expulsion du Preneur.”

Il ressort des pièces versées au débat que le preneur, Monsieur [X] [Y], n’a plus régulièrement honoré ses obligations de paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois, sans aucune régularisation, et que le commandement de payer ses loyers échus, visant la clause résolutoire prévue au bail, est resté sans effet.

Les défaillances contractuelles de Monsieur [X] [Y] durant l’exécution du contrat de bail s’agissant du paiement du loyer courant et des charges en dépit de ses engagements, ne sont dès lors pas sérieusement contestables.

Par conséquent, la résiliation du bail est acquise de plein droit par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 18 novembre 2024.

Aussi conformément aux clauses contractuelles et en application des dispositions légales sanctionnant les impayés de loyers commerciaux, et faute de preuve au jour de l’audience de la libération volontaire des lieux par le preneur, la demande d’expulsion du preneur ainsi que celle de tout occupant de son chef est justifiée et sera ordonnée conformément au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision du bailleur au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Au titre des loyers et charges impayés :

En l’espèce, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER demande de condamner Monsieur [X] [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 5.079,95 € T.T.C. correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 12 mai 2025.

Au titre de l’arriéré de loyers et de charges dont reste redevable la SCI [Adresse 10], le bailleur justifie, selon le commandement de payer du 17 octobre 2024, du montant de sa créance à hauteur de 934,73 euros correspondant à un loyer impayé au jour du commandement déduction faite du dépôt de garantie qu’il avait intégré à son décompte (pièce n°2 du demandeur).

Le bailleur a produit les pièces justificatives (pièce n°3 du demandeur) au soutien de sa demande en paiement :

— échéance de loyer octobre 2024 : 934,73 euros

— appel solde foncier 2024 : 571,62 euros

— échéance de loyer janvier 2025 : 1786,80 euros

— échéance de loyer avril 2025 : 1786,80 euros,

soit la somme de 5079.95 euros.

Le bailleur justifie de sa créance pour le loyer d’octobre 2024 auquel s’ajoute le loyer du mois de novembre 2024 dont il est justifié en procédure jusqu’à la date de résiliation du bail commercial acquise le 18 novembre 2024.

Les charges (appel de foncier 2024) sont également impayées et sont dues au bailleur soit la somme de 571.62 euros.

Le preneur sera donc condamné à titre provisionnel au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1506.35 euros titre des loyers impayés arrêtés à la date de la résiliation du bail.

En revanche, les sommes dues après l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au 12 mai 2025 le sont mais au titre de l’indemnité d’occupation dont le paiement provisionnel est sollicité par ailleurs par le bailleur.

Au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER demande également de condamner Monsieur [X] [Y] à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation trimestrielle à compter du 17 novembre 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à 1.706,25 €, outre la TVA et les charges.

Le décompte du bailleur arrêté à la date du 12 mai 2025 fait état du montant de l’arriéré locatif en visant les loyers janvier 2025 et avril 2025. Il s’agit en réalité d’indemnité d’occupation soit la somme due par le preneur à titre provisionnel au bailleur à hauteur de 3573.60 euros.

La demande en paiement du bailleur est par conséquent fondée en droit à compter de la résiliation du bail acquise au 18 novembre 2024, jusqu’à libération effective et complète des lieux. Le preneur du bail sera condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel conformément au dispositif de la présente ordonnance de ce chef.

Au titre de l’indemnité forfaitaire :

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] demande de juger que les sommes dues à leur échéance seront majorées de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “Indemnités forfaitaires” en page 19 du bail commercial du 19 juillet 2024, la clause stipule que “A défaut de paiement en toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 7 du Titre III du présent bail.”

Cette demande est fondée en droit et conforme aux dispositions du bail commercial. Il convient dès lors de fixer à titre provisionnel qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt de retard de 10% à titre provisionnel conformément aux dispositions contractuelles non sérieusement contestables.

Au titre de l’indemnité de retard :

En l’espèce, la SCI FONCIEREMENT QUARTIER demande de juger qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées "”CLAUSE D’INTERETS DE RETARD” en page 6 du bail commercial du 19 juillet 2024, la clause stipule que “A défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc.) à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail.”

Cette demande est fondée en droit et conforme aux dispositions du bail commercial. Il convient dès lors de fixer à titre provisionnel qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :

En l’espèce, la SCI [Adresse 10] demande que le dépôt de garanti reste acquis au bailleur.

Conformément aux dispositions contractuelles “Conservation par le Bailleur du Dépôt de Garantie” en page 19 du contrat de bail du 19 juillet 2024, la clause stipule que “Si le bail est résilié dans les termes, de l’article 1224 du Code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages intérêts sans préjudice de tous autres.”

Cette demande est fondée en droit et conforme aux dispositions du bail commercial. Il convient dès lors de laisser au bailleur le bénéfice du dépôt de garantie de 1625 euros à titre provisionnel.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, succombant à l’instance, Monsieur [X] [Y] est condamné aux dépens y compris le coût de commandement de payer à hauteur de 87,88 euros.

En outre, l’équité commande de condamner Monsieur [X] [Y] à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 19 juillet 2024 liant la SCI [Adresse 10], bailleur, et Monsieur [X] [Y], preneur, et ce à la date du 18 novembre 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux sis [Adresse 5] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, de Monsieur [X] [Y] exerçant sous l’enseigne DF COIFFURE immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro INSEE 979937141 dont le siège social est [Adresse 3] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES (08000), prise en la personne de son Président, Monsieur [X] [Y], tant de ses biens, que des occupants de son chef et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec la remise des clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DISONS que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [Y] exerçant sous l’enseigne DF COIFFURE immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro INSEE 979937141 dont le siège social est [Adresse 3] à CHARLEVILLE-MÉZIÈRES (08000), prise en la personne de son Président, Monsieur [X] [Y], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 10] une indemnité provisionnelle de 1506.35 euros au titre des loyers et charges impayées en application du bail commercial du 19 juillet 2024, dette arrêtée à la date de la résiliation du contrat, soit le 18 novembre 2024 ;

DISONS que cette somme portera avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS Monsieur [X] [Y] est redevable d’une indemnité d’occupation trimestrielle à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, fixée à titre provisionnel à la somme de 1.706,25 €, outre la TVA et les charges ;

Par conséquent,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [X] [Y] à payer à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER une indemnité d’occupation trimestrielle à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’au 12 mai 2025 (date du décompte) d’un montant de 3573.60 euros, outre la TVA et les charges ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 10] une indemnité d’occupation trimestrielle à compter 13 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux d’un montant de 1.706,25 €, outre la TVA et les charges ;

DISONS que ces sommes porteront avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt de retard de 10% à titre provisionnel et en tant que besoin,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une somme exigible à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points ;

DISONS que le dépôt de garantie de 1625 euros reste acquis à la SCI FONCIEREMENT QUARTIER à titre provisionnel ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] aux dépens de l’instance y compris le coût de commandement de payer à hauteur de 87,88 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SCI FONCIEREMENT QUARTIER du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE