TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le trente Septembre deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00178 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EV3F

ENTRE :

Monsieur [D] [X]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Maître Azédine YAHIAOUI, avocat au barreau des Ardennes

ET :

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 5]”

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [C]

[Adresse 5]”

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [X] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] [Adresse 1].

Par acte authentique du 06 juin 2018, Monsieur [D] [X] a consenti un bail commercial à Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] sis [Adresse 4] à [Localité 8]. Le bail commençait à courir rétroactivement au 1er juin 2018. Le loyer annuel était d’un montant annuel de 10 200 euros, soit 850 euros par mois hors charges et hors TVA.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 07 Septembre 2023, Monsieur [D] [X] leur indiquait qu’à défaut du règlement de la somme totale de 12 900 euros, correspondant notamment au solde des taxes foncières, il envisageait de faire application de la clause résolutoire insérée au bail consenti.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 Septembre 2023, il les invitait à procéder au règlement de la taxe foncière 2023, d’un montant de 5 362 euros.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 23 Septembre 2023, Monsieur [D] [X] accusait réception d’un virement de 1 050 euros et leur rappelait qu’il restait une somme de 650 euros à payer relative au loyer de septembre 2023.

Le 12 juin 2024, Monsieur [D] [X] a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] un commandement de payer visant le contrat de bail du 06 juin 2018 pour un montant de 21 004,88 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 Septembre 2024, Monsieur [D] [X] a demandé à Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] de payer la taxe foncière de 2024 d’un montant de 5 388 euros.

Déplorant la persistance de l’impayé et en l’absence de résolution amiable du litige, Monsieur [D] [X] a fait assigner par actes de commissaire de justice séparés le 30 juillet 2025 Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] devant le juge de référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement de l’article L145-1 et suivants du Code de commerce aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire inséré au bail dressé par Maître [V] en date du 06 Juin 2018 consenti par Monsieur [X] à Madame [C] et Monsieur [Z] exerçant sous l’enseigne “Chez Léa”, portant sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 9] est acquise depuis le 12 Juillet 2024, faute de règlement des sommes dues et de l’absence de production de l’attestation d’assurances requise,En conséquence, constater la résiliation du bail commercial consenti à compter de cette date,Ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z], et tous occupants de leur chef des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 200€ par jour de retard,Condamner in solidum Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [D] [X] les sommes de :

25.189€ au titre des loyers et charges incontestablement dus, selon décompte arrêté au 24 avril 2025,850,00€ par mois au titre de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure à l’ordonnance à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux,5.000€ au titre d’une indemnité provisionnelle pour le préjudice financier généré par cette absence de régularisation malgré la mise en demeure,2.500€ au titre des frais irrépétibles par lui engagés pour assurer la défense de ses intérêts.

Condamner enfin Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de sa demande, Monsieur [D] [X] a produit la copie du contrat de bail, les lettres recommandées avec accusé de réception, le commandement de payer du 12 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

Représenté par son Conseil, Monsieur [D] [X] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assigné à étude, Monsieur [T] [Z] n’a pas constitué avocat.

Assignée à étude, Madame [G] [C] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

La présente décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Monsieur [D] [X], bailleur :

Sur la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

Il est constant que Monsieur [D] [X] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Par acte authentique du 06 juin 2018, Monsieur [D] [X] a consenti un bail commercial à Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] sis [Adresse 4] à [Localité 8]. Le bail commençait à courir rétroactivement au 1er juin 2018. Le loyer annuel était d’un montant annuel de 10 200 euros, soit 850 euros par mois hors charges et hors TVA.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 07 Septembre 2023, Monsieur [D] [X] leur indiquait qu’à défaut du règlement de la somme totale de 12 900 euros, correspondant notamment au solde des taxes foncières, il envisageait de faire application de la clause résolutoire insérée au bail consenti.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 Septembre 2023, il les invitait à procéder au règlement de la taxe foncière 2023, d’un montant de 5 362 euros.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 23 Septembre 2023, Monsieur [D] [X] accusait réception d’un virement de 1 050 euros et leur rappelait qu’il restait une somme de 650 euros à payer relative au loyer de septembre 2023 avec injonction de régulariser la situation.

Le 12 juin 2024, Monsieur [D] [X] a fait délivrer à Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] un commandement de payer visant le contrat de bail du 06 juin 2018 pour un montant de 21 004,88 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 Septembre 2024, Monsieur [D] [X] a demandé à Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] de payer la taxe foncière de 2024 d’un montant de 5 388 euros.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “CLAUSE RESOLUTOIRE” en page 13 du bail commercial du 6 juin 2018, la clause résolutoire stipule que “En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de grande instance compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel. De plus, il encourrait une astreinte de cent euros (100.00 eur) par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent (50%).

En cas de résiliation suite à un des cas cites ci-dessus, quelque moment que ce soit pendant la durée du bail ou de ses renouvellement, la somme due ou payée à titre de garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité, et sans exclure tous autres dommages et intérêts s’il y a lieu, nonobstant le paiement dû. Il en sera de même un mois après le non respect d’une échéance, ou également en cas de résiliation judiciaire pendant la période du bail ou en cours de ses renouvellements, ou en cas de non respect d’une des clauses du bail.

Sauf en cas de résiliation amiable (possibilité de versement d’une indemnité), il ne sera jamais dû d’indemnité par le bailleur. En outre, et sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s’engage formellement, en cas de non paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d’intenter.

Toute offre de paiement intervenant après la mise en œuvre de la clause résolutoire ne pourra faire obstacle à la résiliation du bail.

Conformément au deuxième alinéa de l’article L 145-41 du Code de commerce, tant que la résiliation ne sera pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, le juge pourra, en accordant des délais dans la limite de deux ans, suspendre la résiliation et les effets de la présente clause.

En outre, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail :

pour des causes antérieures soit au jugement de liquidation judiciaire, soit au jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire qui aurait précédé la liquidation judiciaire ;pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation. Etant néanmoins précisé que l’action en résolution d’un contrat pour non-paiement à l’échéance convenue est une action fondée sur le défaut de paiement. Cette action tombe sous le coup de la suspension des poursuites individuelles contre le débiteur en procédure collective.Les dispositions des articles L 622-14 et R 641-21 du Code de commerce, complétées par l’article R 622-13 dudit Code prévoient que je juge-commissaire constate, à la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des baux des immeubles affectés à l’activité du fonds pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure collective, cette demande s’effectuant par simple requête déposée au greffe du tribunal. Toutefois le bailleur ne peut mettre cette procédure en œuvre qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement, et en toute hypothèse un mois après avoir délivré préalablement un commandement de payer.”

Il ressort des pièces versées au débat que les preneurs, Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C], n’ont plus régulièrement honoré leurs loyers depuis de nombreux mois et que le commandement de payer les loyers dus, visant la clause résolutoire prévue au bail, est resté sans effet.

Les défaillances contractuelles de Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] durant l’exécution du contrat de bail s’agissant du paiement du loyer courant ne sont dès lors pas sérieusement contestables.

Par conséquent, la résiliation du bail est acquise de plein droit par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 13 juillet 2024.

Aussi conformément aux clauses contractuelles, et l’acquisition de la clause résolutoire celle-ci a pour sanction l’expulsion.

Faute de preuve au jour de l’audience de la libération volontaire des lieux par les preneurs, le bailleur est fondé à voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision du bailleur au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Au titre des loyers et charges impayés :

En l’espèce, Monsieur [D] [X] sollicite de condamner Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C] à lui verser la somme de 25 189 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés la date du 24 avril 2025.

Au titre de l’arriéré de loyers dont reste redevable Monsieur [T] [Z] et Madame [G] [C], le bailleur justifie, selon commandement de payer du 12 juin 2024, du montant de leur créance non sérieusement contestable à hauteur de 21 004,88 (pièce n°5 du demandeur).

Le bailleur a produit les pièces justificatives (pièce n°5 du demandeur) au soutien de sa demande en paiement :

Solde fonciers 2020 : 2 381 euros, Solde fonciers 2021 : 5 157 euros, Solde fonciers 2022 : 5 201 euros, Loyer août 2023 : 850 euros, Loyer décembre 2023 : 850 euros,Assainissement : 992,52 euros, Solde fonciers 2023 : 5 362 euros.

Auquel s’ajoute le loyer du mois de juillet 2024 jusqu’à la résiliation du bail commercial acquise le 13 juillet 2024, soit la somme de 356,45 euros (850 euros / 31 jours x 13 jours).

Les preneurs seront donc condamnés in solidum à titre provisionnel au paiement des loyers impayés, soit la somme de 21 149,97 euros au titre de la dette locative échue. Les sommes dues après l’acquisition de la clause résolutoire sont des indemnités d’occupation.

Le solde de la taxe foncière 2024 ne peut être due, son appel étant intervenu le 16 septembre 2024 soit après le commandement de payer. Sur ce point, le bailleur est débouté.

Au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, Monsieur [D] [X] demande de condamner in solidum Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] à lui verser la somme provisionnelle à titre d’indemnité mensuelle d’occupation pour la période postérieure à l’ordonnance à intervenir jusqu’au jour de la libération effective des lieux.

Cette demande est fondée en droit à compter de la résiliation du bail acquise au 13 juillet 2024, jusqu’à libération effective et complète des lieux. Il convient dès lors de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation à 850 euros mensuel dû solidairement par les preneurs à compter de la date de résiliation conformément aux dispositions contractuelles non sérieusement contestables.

Il convient également de dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande d’indemnité provisionnelle au titre du préjudice financier :

En l’espèce, Monsieur [D] [X] demande de condamner in solidum Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] à lui payer 5 000 euros au titre d’une indemnité provisionnelle pour le préjudice financier généré par cette absence de régularisation malgré la mise en demeure.

Le bailleur se voit allouer une indemnité provisionnelle en paiement d’une dette locative. Il n’établit pas le péril financier pour lui né du retard de paiement par les seules pièces qu’il a produites aux débats. Aussi, sa demande d’indemnité provisionnelle de ce chef en référé est rejetée. En tout état de cause, l’indemnisation d’un préjudice relève de la compétence des juges du fond.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, succombant à l’instance, Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] seront condamnés in solidum aux dépens y compris le coût de commandement de payer à hauteur de 211,36 euros.

En outre, l’équité commande de condamner Madame [G] [C] à payer à Monsieur [D] [X] une indemnité de 400 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de condamner Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [D] [X] une indemnité de 400 euros pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de l’instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 6 juillet 2018 liant Monsieur [D] [X], bailleur, et Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z], preneurs, et ce à la date du 13 juillet 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 8], de Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] tant de leurs biens, que des occupants de son chef et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec la remise des clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DISONS que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [D] [X] une indemnité provisionnelle soit la somme de 21 149,97 euros au titre des loyers et charges impayés en application du bail commercial du 6 juillet 2018, dette arrêtée à la date de la résiliation 13 juillet 2024 ;

DISONS que cette somme portera avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [D] [X] une indemnité provisionnelle forfaitaire sur la base du loyer global de l’année dernière, soit la somme de 850 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 13 juillet 2024 date de la résiliation, jusqu’à libération complète des lieux au titre du bail commercial signé le 6 juillet 2018 ;

DISONS que cette somme portera avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [G] [C] à payer à Monsieur [D] [X] une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [D] [X] une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [C] et Monsieur [T] [Z] aux dépens de l’instance y compris le coût de commandement de payer à hauteur de 211,36 euros ;

DÉBOUTONS Monsieur [D] [X] du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE