TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

J U G E M E N T

Minute N° /

Le trois Octobre deux mil vingt cinq,

Madame [S] [D], Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 21/01696 – N° Portalis DBWT-W-B7F-D7F4.

Code NAC 30B

DEMANDERESSE

La S.C.I. PROMOTIVE

dont le siège social est sis

[Adresse 5]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SCP SOLVEL – BARRUE, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

DEFENDEUR

M. [W] [T]

né le 09 Mai 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail commercial en date du 20 novembre 2014, la SCI PROMOTIVE a donné à bail à Monsieur [W] [T] deux locaux commerciaux sis dans la galerie marchande n°[Adresse 2] et [Adresse 4] à Charleville-Mézières, tous deux situés dans le bâtiment M, le lot n°217 et le lot n°240.

Le loyer était convenu pour une somme de 1 230 € HT soit 1 476 € TTC outre les charges d’un montant de 180 € par mois.

La SARL LO2, exploitée par Monsieur [W] [T] sous l’enseigne « COFFEE TEA PASTA », a été immatriculée le 1er décembre 2014 au RCS de [Localité 7] sous le n° B. 808.296.115, publication du 26 décembre 2014.

Le 18 octobre 2016, M. [Z] est devenu le nouveau gérant de la SARL LO2 au lieu et place de M. [T], publication au BODACC du 20 novembre 2016.

Selon correspondance en date du 16 mai 2017, Monsieur [T] dénonçait le bail, actant sa résiliation au 30 novembre 2017.

Le 30 novembre 2017, il était conclu un bail dérogatoire entre la SCI PROMOTIVE et la SARL LO2 gérée par Monsieur [T], en vue de trouver un accord sur les sommes dues et l’issue du local commercial.

Selon courrier recommandé en date du 12 septembre 2019 et reçu le 14 septembre 2019, il était adressé une mise en demeure à Monsieur [T] d’avoir à régler les arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2021, la SCI PROMOTIVE a fait assigner Monsieur [W] [T] devant le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, afin d’obtenir le paiement de l’arriéré de loyers et de charges.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 mai 2022, la SCI PROMOTIVE demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

CONDAMNER Monsieur [T] au paiement d’une somme de 32 687,75 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2019 ; CONDAMNER Monsieur [T] au paiement à la SCI PROMOTIVE d’une somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER Monsieur [T] aux entiers dépens de l’instance ;

En réponse aux moyens adverses, la SCI PROMOTIVE indique que le défendeur ne peut se prévaloir de la remise qui avait été prévue en contrepartie d’un encaissement régulier des loyers et des sommes dues, ce qui n’a pas été le cas.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 décembre 2024, Monsieur [W] [T] demande au tribunal, de:

CONSTATER la nullité du bail souscrit en 2014 et le déclarer nul et de nul effet,CONSTATER la nullité du bail dérogatoire de 2017,CONSTATER l’absence de créance locative de la SCI PROMOTIVE pour un bail nul et non avenu,DEBOUTER la SCI PROMOTIVE en toutes ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

CONSTATER la prescription des demandes de loyers pour un montant de 8.290,26 €,CONSTATER la prescription des charges pour un montant de 3.676,42 €,CONSTATER la prescription des taxes foncières pour 2.825,94 € et l’année 2015, pour 2.854,46 € pour 2016,DIRE ET JUGER que le montant des sommes dues ne peut excéder la somme de 4.581,74 €,CONDAMNER la SCP PROMOTIVE à payer à M. [X] [T] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 CPC,CONDAMNER la SCI PROMOTIVE aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes de nullité, il fait valoir qu’il était titulaire du bail mais n’était pas commerçant et a effectué un acte pour le compte d’une société en cours de création et d’immatriculation. Il expose que comme ni la SCI PROMOTIVE, ni la Cour d’appel n’ont voulu considérer qu’il s’agissait d’un acte pour la société en formation, il s’agit d’un acte en nom propre. Il en conclut que le bail commercial est donc nul et non avenu.

Le défendeur se prévaut ensuite d’un vice du consentement, expliquant qu’il avait clairement et expressément signé pour la société en formation et qu’à défaut, il n’aurait pas souscrit l’engagement en nom propre, ce qui n’aurait eu aucun sens.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, il affirme que sa reconnaissance du droit de son créancier ne peut être considéré comme univoque dès lors qu’il considérait qu’il avait signé le bail pour la Société en formation et non personnellement, et qu’il ignorait l’existence même d’un droit du créancier à son encontre à titre personnel. Il en déduit qu’il ne pouvait être conféré d’effet interruptif à l’acte de 2017 comme l’a fait la Cour d’appel de Reims.

Le défendeur soutient enfin que si M. [T] devait être condamné au paiement d’une somme dont la SARL LO2 est débitrice, il y aurait lieu de dire et juger qu’il bénéficie également de la remise de dette de 7.000,00 € dont cette société bénéficie.

La clôture est intervenue le 4 mars 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes en nullité

Selon l’article L.210-6 du code de commerce, les sociétés commerciales jouissent de la personnalité morale à dater de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

La transformation régulière d’une société n’entraine pas la création d’une personne morale nouvelle. Il en est de même de la prorogation.

Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indé?niment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société.

Il est constant que si les actes accomplis pour le compte de la société en formation ne sont pas repris, cette dernière n’est pas responsable de ces actes devant la loi ; seules les personnes contractantes de la créance le seront.

En outre, la reprise peut être automatique si le contrat conclu pour la société en formation prévoit que la signature des statuts et 1'immatriculation de la société emportent reprise automatique et rétroactive des engagements pris pour son compte durant la période de formation et annexes aux présents statuts.

En outre, il est constant que la condition de l’immatriculation du preneur à bail au RCS est une condition nécessaire seulement pour obtenir le renouvellement du bail à l’échéance.

L’article 1178 du code civil prévoit qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En l’espèce, comme l’a rappelé le juge de la mise en état, le bail commercial initial a été conclu le 20 novembre 2014 par Monsieur [W] [T]. Il est mentionné que " Mr [W] [T] informe le bailleur qu’une société SARL est en cours de création. A la réception du numéro d’immatriculation et de l’extrait K-bis de la société, une modification sera apportée au bail concernant uniquement le paragraphe « le Preneur ». Il sera ensuite procédé à l’enregistrement du bail ".

Il ressort des éléments versés aux débats que le bail n’a jamais fait l’objet d’une reprise pour le compte de la SARL en cours d’immatriculation, et que les formalités prévues dans le bail n’ont pas été réalisées.

Le bail ne prévoit pas de reprise automatique des engagements de Monsieur [T] pour la société en cours d’immatriculation.

Le bail dérogatoire du 30 novembre 2017 versé aux débats stipule : " Constat : au cours de son activité, 1'exploitant n’a réglé qu’une partie des loyers et charges et ce, de façon très irrégulière. La dette au 30 novembre 2017 (loyers + charges de copropriété + taxes foncières) s’élève à la somme de 32.887,93 euros. (…) Il est donc convenu ce qui suit : M. [W] [T], débiteur, souhaite négocier la dette qu’il ne conteste pas et propose une compensation en échange d’un versement régulier et constant de loyers et charges sur toute la durée du présent bail dérogatoire. La SCI PROMOTIVE accepte de réduire la dette a l’issue du présent bail dérogatoire à hauteur de 1000 euros TTC par mois soit 7000 euros en fin de bail à la condition expresse d’un encaissement régulier des sommes chaque début de mois et pour la première fois 1er décembre 2017 ".

Il ressort de ce bail que Monsieur [W] [T] a reconnu être personnellement débiteur des loyers et charges impayés au titre du bail commercial conclu le 20 novembre 2014.

Par conséquent, le bail a été conclu par et pour le compte de Monsieur [T] a défaut de reprise du bail commercial par une quelconque société.

Il convient de préciser que si le défendeur se prévaut d’un arrêt de la cour d’appel au moyen de ses prétentions, celui-ci n’est pas produit aux débats, de sorte qu’il ne pourra en être tenu compte.

S’agissant du bail de 2014,

S’il est établi que Monsieur [T] n’avait pas la qualité de commerçant au moment de la conclusion du bail, il est démontré qu’au moment de cette conclusion, il agissait en son nom propre dans l’attente de l’immatriculation de la société, ce qui est permis par la loi et la jurisprudence qui considère que la condition de l’immatriculation du preneur à bail au RCS est une condition nécessaire seulement pour obtenir le renouvellement du bail à l’échéance.

Dès lors, il ne démontre pas que le contrat de bail ne remplissait pas les conditions requises pour sa validité. La nullité devant s’apprécier au jour de la conclusion du contrat, aucune cause de nullité n’est démontrée à la date du bail.

Par ailleurs, le défendeur se prévaut de vices du consentement mais ne démontre aucune erreur susceptible d’avoir vicié son consentement dès lors que l’acte prévoyait bien qu’une modification ultérieure serait apportée au bail concernant le nom du preneur. Il n’en résulte aucune erreur au moment de la conclusion du bail. Ce n’est en effet que l’absence de modification ultérieure du contrat de bail qui semble résulter d’une erreur commise par les parties. Ainsi, le défendeur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Il échoue également à démontrer des quelconques manœuvres dolosives ou un comportement de violence de la part du bailleur.

Monsieur [T] sera donc tenu au paiement des loyers prévus au sein du contrat de bail commercial conclu en 2014 et jusqu’à la résiliation du bail le 30 novembre 2017.

S’agissant du bail dérogatoire de 2017,

L’acte mentionne que " Monsieur [T] intervenant en tant qu’associé de la SARL LO2 indique qu’il n’a pas trouvé de local pour y déplacer son activité à un loyer inférieur et fait part à la SCI PROMOTIVE de son souhait d’un maintien dans les murs avec un bail précaire à établir entre la SCI PROMOTIVE et la SARL LO2. " Par ailleurs, ce bail dérogatoire est signé, pour le preneur, et pour la SARL LO2 par M. [E] [Z] et M. [W] [T], en sa qualité d’associé de la SARL LO2.

Ainsi, il est démontré que ce bail dérogatoire était bien consenti à la SARL LO2. Il n’est donc entaché d’aucune cause de nullité.

II. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 30 novembre 2017, la créance de loyers s’élevait à 21 146,26 euros et que celle concernant les charges s’élevait à 11 541,49 euros.

Il convient de rappeler que M. [W] [T] ne peut se prévaloir du bail dérogatoire du 30 novembre 2017 conclu avec la SARL LO2, alors qu’il est tenu en son nom personnel au paiement des loyers.

En tout état de cause, il convient de remarquer que celui-ci prévoit une condition expresse d’un encaissement régulier des sommes dues qui n’a pas été respectée.

Dès lors, la SCI PROMOTIVE démontre que lui est due la somme totale de 32 687,75 euros au titre du bail de 2014.

M. [W] [T] sera condamné à lui verser cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 14 septembre 2019.

III. Sur la demande subsidiaire de M. [W] [T] visant à constater la prescription

Cette question ayant déjà été tranchée par le juge de la mise en état qui a compétence exclusive pour en connaitre selon l’article 789 du code de procédure civile, M. [W] [T] sera déclaré irrecevable en sa demande visant à constater la prescription de l’action adverse.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [T] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [W] [T] condamné aux dépens, devra verser à la SCI PROMOTIVE une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

3) Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à la SCI PROMOTIVE la somme de 32.687,75 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2019;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] de ses demandes de nullité ;

DEBOUTE Monsieur [W] [T] de sa demande en réduction de sa dette locative ;

DECLARE irrecevable la demande Monsieur [W] [T] visant à constater la prescription des demandes adverses ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] à payer à la SCI PROMOTIVE la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [W] [T] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,

LE GREFFIER LE JUGE