TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01304 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIYI

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[R] [I] [X] [U] [V],

[N] [D] [M] [G] [B]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[Y] [J]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [R] [I] [X] [U] [V]

née le 09 Mars 1973 à CHARTRES (28000),

Monsieur [N] [D] [M] [G] [B]

né le 06 Juillet 1970 à CHATEAUDUN (28200),

demeurant tous deux 6 rue du pas Lougeau – 28800 TRIZAY LES BONNEVAL

comparants en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [J],

demeurant 10 rue de la résistance – 28200 LOGRON

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er décembre 2020, Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] ont donné à bail à Monsieur [Y] [J] une maison située au 66 rue de la Résistance 28200 LOGRON, pour un loyer mensuel de 500 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] ont fait signifier un commandement de payer la somme de 3.000 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 19 janvier 2024.

Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] ont ensuite fait assigner Monsieur [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, par un acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de le condamner au paiement :

— de l’arriéré locatif de 2.700€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à une fois et demie le montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 02 JUILLET 2024, Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] – représentés par leur conseil – maintiennent les termes de son assignation et actualisent l’arriéré locatif à la somme de 2.500 €.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] font valoir dès impayés persistants, mais s’en rapportent sur l’octroi de délais.

Monsieur [Y] [J], régulièrement cité à étude, comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il précise avoir repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer mentionne un délai de deux mois.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Vu l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 janvier 2024,

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2020 contient une clause résolutoire ("article 12 » intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.000 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [Y] [J] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mars 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.500 € à la date du JUIN 2024.

Monsieur [Y] [J] comparant, reconnaît la dette à l’audience.

En conséquence, Monsieur [Y] [J] sera condamné à verser à Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] cette somme de 2.500 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [Y] [J] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il précise avoir eu des problèmes financiers. Il a fait des missions d’intérim proposées par la société MANPOWER, et perçoit un revenu mensuel d’environ 1.400€.

Compte tenu de la demande du locataire et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [Y] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Monsieur [Y] [J], suspendus, sous condition du respect par ce dernier de ses propositions de règlement et de son obligation de paiement du loyer et des charges courants.

En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [Y] [J] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [Y] [J] sera déchue du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, Monsieur [Y] [J] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [Y] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V], Monsieur [Y] [J] sera condamné à lui verser une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2020 entre Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] d’une part et Monsieur [Y] [J] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé au 66 rue de la Résistance 28200 LOGRON sont réunies à la date du 21 mars 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] à verser à Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] la somme de 2.500 € (décompte arrêté au JUIN 2024, incluant JUIN 2024) (deux mille cinq cents euros), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE Monsieur [Y] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités, dont 24 mensualités de 100 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [J] soit condamné à verser à Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] à verser à Monsieur [N] [B] et Madame [R] [V] une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME