N° RG 24/00871 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GHWL

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Patricia BUFFON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[R] [N]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 17 Septembre 2024

DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,

dont le siège social est situé 25/27 rue du Grand Faubourg à CHARTRES ( 28000), Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40 substitué par M^e Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [N]

né le 19 Octobre 1980 à CHATEAUDUN (28200),

demeurant 36 rue Saint Michel – Appt 15 – 28800 BONNEVAL

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Juin 2024 et mise en délibéré au 17 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings-privés en date du 21 septembre 2022, la SA LA ROSERAIE a consenti à Monsieur [R] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 36 rue Saint Michel, appartement n° 15 à BONNEVAL 28800, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 331,47 euros et d’une provision sur charges de 85,06 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LA ROSERAIE a fait signifier le 05 mai 2023 pour une somme en principal de 1 217,43 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024 signifié à étude, la SA LA ROSERAIE a fait assigner Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

3 101,65 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au jour de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire, avec intérêts légaux,le montant des loyers et charges échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, avec intérêts légaux,une indemnité d’occupation mensuelle majorée à une fois et demie le montant du loyer à compter du lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileles dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et des actes qui en suivront.L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 26 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2024.

A l’audience, la SA LA ROSERAIE, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Elle est autorisée à produire une note en délibéré au plus tard le 21 juin 2024.

Monsieur [R] [N], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Un rapport social a été reçu par le tribunal et porté à la connaissance des parties.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2024.

Par note en délibéré déposée au greffe le 14 juin 2024, la SA LA ROSERAIE a produit une mise en demeure adressée au défendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 23 février 2024 et justifiant la réclamation de pénalités pour défaut de réponse au questionnaire sur ses ressources.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 26 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 05 mai 2023 et de la caisse d’allocations familiales le 28 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 26 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 05 mai 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [N] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 06 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [R] [N] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [R] [N] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [R] [N] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 06 juillet 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la SA LA ROSERAIE, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 06 juillet 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [R] [N] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, seul le montant du loyer étant sollicité par le bailleur et de condamner Monsieur [R] [N] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA LA ROSERAIE, – contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte – que la créance du bailleur s’élève à la somme de 2 985,59 euros (3 101,65 euros – 116,06 euros au titre des frais de procédure) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [N] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [R] [N], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 05 mai 2023 et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA LA ROSERAIE, les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la SA LA ROSERAIE recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SA LA ROSERAIE et Monsieur [R] [N] à compter du 06 juillet 2023 et portant sur les lieux situés au 36 rue Saint Michel, appartement n° 15 à BONNEVAL 28800 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA LA ROSERAIE, pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 06 juillet 2023 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, seul le montant du loyer étant sollicité par le bailleur ;

DEBOUTE la SA LA ROSERAIE de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer à la SA LA ROSERAIE, la somme de 2 985,59 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-neuf cents) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de la SA LA ROSERAIE, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 05 mai 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY