N° RG 23/02561 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GDUG

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[L] [E],

[N] [D] [S]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[B] [J],

[P] [K],

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [L] [E]

née le 05 Mars 1981 à CHARTRES (28000),

Monsieur [N] [D] [S],

né le 12 Juin 1979 à VERNEUIL SUR AVRE (27130)

demeurant tous deux College de Guinette – Avenue des meuniers – 91500 ETAMPES

comparants en personne

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [J]

né le 26 Janvier 1994 à ARZEM (ALGERIE),

Madame [P] [K]

née le 04 Juillet 1996 à ETAMPES (91150),

demeurant tous deux 21 rue du puits de la ville – 28310 ROUVRAY ST DENIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 28085-2024-000914 du 20/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er avril 2019, Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] ont donné à bail à Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] une maison individuelle située au 21 rue du puits de la ville 28310 ROUVRAY SAINT DENIS, pour un loyer mensuel de 825 € et 25 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] a fait signifier le 16 août 2022 un commandement de payer la somme de 3953 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] ont ensuite fait assigner Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement et sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;

— de condamner solidairement ces derniers au paiement :

— de la somme actualisée de 9.053 € avec les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens dont notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024 date à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 4 juin 2024 à la demande des parties, Madame [P] [K] souhaitant solliciter l’aide juridictionnelle.

Appelée à l’audience du 4 juin 2024, l’affaire a à nouveau été renvoyée à la demande du conseil de Madame [P] [K], désigné au titre de l’aide juridictionnelle, qui devait dégager sa responsabilité en l’absence de nouvelle de cette dernière. L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 2 juillet 2024.

Le 2 juillet 2024, l’affaire a été appelée et retenue.

A l’appui de leurs prétentions, Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] maintiennent les termes de leur assignation et font valoir que Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] sont défaillants dans le règlement du paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2021.

Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié par à personne le 27 septembre 2023 ne sont ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le commandement de payer du 16 août 2022 vise un délai de deux mois conformément à la législation applicable au moment de sa délivrance.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 28 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire (article : « article VIII intitulé »CLAUSE RESOLUTOIRE"") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2022, pour la somme en principal de 3.953 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2022.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 17 octobre 2022.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié par les pièces produites de la défaillance de Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] depuis le mois d’octobre 2021.

Non comparants à l’audience, les locataires n’apportent par définition aucun élément concernant leur situation.

Le diagnostic social mentionne, que les locataires ont deux enfants mineurs et fait état d’une situation fragilisée en raison de périodes sans emploi de l’un ou de l’autre des conjoints.

Le diagnostic précise également que le couple devrait déposer un dossier de surendettement mais que Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K], refusent toute mesure d’accompagnement.

Enfin la dette de Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] est très importante puisqu’elle s’élève à la somme de 16.421euros.

Un échéancier paraît vain au regard de la situation des locataires pour apurer cette dette dans le délai légal de 3 ans.

En outre, il est important de ne pas laisser la dette locative continuer à croître, ce qui obérerait encore plus la situation de la famille, le loyer étant d’un montant mensuel de 825€ outre les provisions sur charges.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] produisent un décompte démontrant, que Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 16421 € à la date du 2 juillet 2024.

Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K], non comparants, n’apportent là encore, par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 16421 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.

Compte tenu de l’absence de délais, ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [L] [E] et Monsieur [N] [G], Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] seront condamnés à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 entre Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] d’une part et Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé au 21 rue du puits de la ville 28310 ROUVRAY SAINT DENIS sont réunies à la date du 17 octobre 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] à verser à Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] la somme de 16421 € (décompte arrêté au 2 juillet 2024, incluant l’échéance de juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] à payer à Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] à verser à Madame [L] [E] et Monsieur [N] [S] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [J] et Madame [P] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME