TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00614 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMBA

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Marie CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[Z] [V], [X] [D]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 26 Novembre 2024

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE – C’CHARTRES HABITAT,

dont le siège social est sis Hôtel de ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [V],

Madame [X] [D],

demeurant tous deux 33 Mail Anatole France – 28000 CHARTRES

comparants en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 26 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 11 septembre 2019, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] un local à usage d’habitation situé au 33 mail Anatole France 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 806,21 € outre la provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT a fait signifier le 10 avril 2024 un commandement de payer la somme de 4.057,00 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, par un acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier; – de les condamner à titre provisionnel solidairement au paiement :

— de l’arriéré locatif de 3.263,21€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’OPH C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – maintient les termes de son assignation et précise que la créance a augmenté et s’élève à la somme de 3.772,94€

A l’appui de ses demandes, l’OPH C’CHARTRES HABITAT mentionne que compte tenu du montant de la dette, il s’oppose à tous délais de paiement et suspension de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D], régulièrement cités à domicile, n’étaient ni présents, ni représentés.

Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] comparaissent en personne et reconnaissent la dette locative, mais en contestent le montant précisant avoir repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience et versé depuis le mois de septembre une somme de 200€, puis de 300€ en octobre 2024 et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et des charges, outre la somme de 200 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe, et l’OPH C’CHARTRES HABITAT a été autorisé à indiquer par note en délibéré contradictoire, si les deux versements de 200€ et 300€ ont bien été reçus.

C’est ainsi que par note en délibéré du 18 octobre 2024, l’OPH C’CHARTRES HABITAT a confirmé les deux règlements effectués par les locataires et actualisé sa créance à la somme de 2.672,94€.

MOTIFS DE LA DECISION

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Le commandement de payer vise un délai de deux mois.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 11 septembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 4.057,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.672,94 € à la date du 18 octobre 2024.

Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] reconnaissent le principe de la dette locative à l’audience.

En conséquence, Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] seront condamnés solidairement à verser à titre provisionnel à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT cette somme de 2672,94 €.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il est justifié de la reprise du versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] déclarent travailler. Madame [D] est caissière à mi-temps en remplacement pendant 18 mois et Monsieur [V] vient de retrouver un emploi d’éboueur en CDI depuis le 1er septembre 2024, après une période de chômage et des problèmes de santé pendant un an et demi. Ils ont quatre enfants selon les informations transmises dans le diagnostic social et financier.

Outre la dette locative, ils ont une dette de gaz due en partie au fait que le logement est mal isolé, qu’ils sont entrain d’apurer.

Ils demandent à bénéficier de délais de paiement et proposent de verser en plus du loyer courant la somme de 200€ et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur social accepte les délais de paiement.

Compte tenu de la demande des locataires et de l’accord du bailleur, ainsi que des propositions de règlement formulées à l’audience, Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il est ici précisé qu’il leur sera ainsi octroyé des délais sur 17 mois pour tenir compte de leur situation et leur permettre de respecter ces délais sans obérer leur situation au quotidien en fixant un montant mensuel trop élevé.

Les effets de la clause résolutoire seront dès lors, en raison même des délais ainsi accordés à Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D], suspendus, sous condition du respect par ces derniers de leurs propositions de règlement et de leur obligation de paiement du loyer et des charges courants. En cas de respect des délais et modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Du fait des délais accordés, les demandes d’expulsion, et d’assistance de la force publique et d’un serrurier deviennent sans objet.

Néanmoins, dès le premier impayé ou dès lors que Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] seront déchus du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra d’office plein effet sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, le bailleur pouvant alors faire procéder à l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté sans effet.

Dans cette hypothèse, Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel fixée au montant du loyer en cours outre les charges.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2019 entre l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT et Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] concernant le local à usage d’habitation situé au 33 mail Anatole France 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 23 mai 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] à verser à titre provisionnel à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT la somme de 2672,94 € (décompte arrêté au 18 octobre 2024, incluant septembre 2024);

AUTORISONS Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités dont 16 mensualités de 150 € chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception réclamant le solde de la dette justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est;

* que Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] soient condamnés solidairement à verser à l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTONS l’OPH DE CHARTRES METROPOLE HABITAT dénommé C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [V] et Madame [X] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi ordonnée et prononcée le 26 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME