TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/08646 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6B3

Minute : 25/00039

Madame [M] [F] veuve [W]

Représentant : M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1190

Monsieur [N] [W]

Représentant : M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1190

C/

Monsieur [V] [G]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

Copie exécutoire :

M^e Aurélie FAURE

Copie certifiée conforme :

M^e Celina GRISI

Le 17 Janvier 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 17 Janvier 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [M] [F] veuve [W], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28/07/2006 à effet du 01/08/2006, M. [B] [W] et Mme [M] [F], veuve [W] ont donné à bail à M. [V] [G] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4].

A la suite du décès de M. [B] [W], Mme [M] [F], veuve [W] a, par acte notarié du 30/05/2011, donné à M. [B] [W], son fils, la nue-propriété du bien litigieux.

Par acte d’huissier du 30/01/2024, Mme [M] [F], veuve [W] et M. [N] [W] ont fait délivrer à M. [V] [G] un congé pour vente à effet du 31/07/2024.

Par acte d’huissier du 20/09/2024, Mme [M] [F], veuve [W] et M. [N] [W] ont fait assigner M. [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN aux fins de voir :

— Déclarer valide le congé pour vente ;

— Constater en conséquence l’occupation sans droit ni titre du bien occupé par M. [G] ;

— Autoriser, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Dispenser les demandeurs du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner M. [V] [G] à payer à Mme [M] [F], veuve [W] et à M. [N] [W]:

— la somme de 1240,66 euros au titre des arriérés de loyers, échéance de septembre 2024 incluse ;

— d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer à compter du 01/07/2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de congé et de l’assignation.

A l’audience, Mme [M] [F], veuve [W] et M. [N] [W] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [V] [G] sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement et pour quitter les lieux compte tenu de sa situation financière. Il ne conteste pas devoir les sommes réclamées au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé et la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti le 28/07/2006, à effet du 01/08/2006, et reconduit tacitement par périodes de 3 ans conformément à la loi du 6 juillet 1989, nonobstant la durée initiale du bail stipulée, a expiré le 31/07/2024 à minuit.

Le congé du bailleur a donc été délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Ce congé rappelle en outre le motif de sa délivrance, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente ainsi qu’une description précise du bien loué et reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Le congé, délivré dans les formes et délais légaux requis et qui ne fait l’objet d’aucune contestation, doit dès lors être jugé régulier.

Faute pour M. [V] [G] d’avoir usé de son droit de préemption, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit par l’effet du congé le 31/07/2024 à minuit.

Sur les demandes en paiement

L’occupation sans droit ni titre du bien litigieux par le défendeur depuis le 01/08/2024 justifie de condamner ce dernier, depuis la date de résiliation du bail, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Dès lors que rien ne justifie de dépasser la valeur locative du bien, celle-ci sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

M. [V] [G] ne conteste pas devoir la somme de 1860,99 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre des indemnités mensuelles d’occupation d’ores et déjà échues selon décompte arrêté au 15/11/2024. Il sera dès lors condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. La condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation se poursuivra à compter du 01/12/2024 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Mme [M] [F], veuve [W], usufruitière du bien, ayant seule qualité pour percevoir les fruits résultant de la mise en location du bien litigieux en application des articles 582 et 584 du code civil, les condamnations en paiement seront prononcées à son bénéfice uniquement.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [V] [G] justifie d’une situation financière difficile compte tenu de la perte de son emploi et de ses revenus limités au bénéfice du RSA. Les besoins de Mme [M] [F], veuve [W] n’ont pas été exposés.

Compte tenu du montant de la dette, de la situation de M. [V] [G] et dès lors qu’aucun élément ne permet de douter de la bonne foi de ce dernier, des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du montant des indemnités d’occupation courantes, lui seront octroyés dans les termes du dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur l’expulsion et la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [V] [G] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 01/08/2024, il y lieu d’autoriser son expulsion dans les termes du dispositif.

Le défendeur justifiant être bénéficiaire du RSA à la suite de la perte de son emploi, la preuve de l’impossibilité pour M. [G] de se reloger dans des conditions normales sera toutefois considérée comme rapportée. Il sera dès lors accordé à M. [G] un délai pour quitter les lieux.

S’agissant de la durée de ce délai, il y a lieu de tenir compte des éléments suivants : le congé a été signifié à M. [V] [G] il y a déjà près d’un an et ce dernier, qui bénéficiera de la trêve hivernale, n’a formulé une première demande de logement social qu’au mois de juillet 2024. A l’inverse, il est indéniable que la situation financière de M. [G] est à ce jour plus que délicate et les demandeurs, de leur côté, ne justifient d’aucune nécessité impérieuse d’avoir à procéder à la reprise de leur bien.

Aussi, eu égard à la reprise légitime de leur bien par Mme [M] [F], veuve [W] et M. [N] [W] et en considération de la situation de M. [V] [G], il sera accordé à ce dernier un délai de 7 mois après commandement de quitter les lieux pour libérer son logement, délai pendant lequel l’expulsion sera suspendue sous réserve du paiement ponctuel, à chaque échéance, de l’indemnité mensuelle d’occupation et du respect de l’échéancier accordé ci-dessus au titre de l’arriéré d’indemnités d’ores et déjà échues au 15/11/2024.

La demande visant à la suppression du délai de 2 mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera, par voie de conséquence, rejetée.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets éventuellement laissés dans les lieux au moment de l’expulsion est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les actes relevant de cette qualification.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [F], veuve [W] et M. [N] [W] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager pour faire valoir leurs droits dans la présente instance. La somme de 700 euros leur sera allouée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire, en premier ressort et assorti de l’exécution provisoire :

CONSTATE que les conditions de validité relatives à la délivrance d’un congé pour vente du logement situé [Adresse 4] et donné à bail à M. [V] [G] sont réunies et que le bail a expiré le 31/07/2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ACCORDE à M. [V] [G] un délai de 7 mois après commandement de quitter les lieux pour libérer son logement, sous réserve du paiement aux termes dus des indemnités mensuelles d’occupation courantes et du respect de l’échéancier accordé au titre de l’arriéré d’indemnités d’ores et déjà échues au 15/11/2024 ;

DIT qu’à compter de la signification de la présente décision, le défaut de paiement à son échéance d’un seul terme d’indemnité mensuelle d’occupation échu postérieurement au jugement et/ou d’une seule mensualité au titre de l’échéancier de paiement accordé concernant l’arriéré d’ores et déjà échu au 15/11/2024 entraînera la caducité de plein droit des délais pour quitter les lieux accordés ;

DIT que faute pour M. [V] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue du délai de 7 mois accordé et/ou en cas de caducité de ce délai, Mme [M] [F], veuve [W] et M. [N] [W] pourront, sous réserve d’avoir respecté les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [G] à verser à Mme [M] [F], veuve [W] la somme de 1860,99 euros (novembre 2024 inclus) au titre d’indemnités d’occupation dû selon décompte arrêté au 15/11/2024 ;

AUTORISE M. [V] [G] à s’acquitter de la somme susvisée en 18 mensualités de 100 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [V] [G] à verser à Mme [M] [F], veuve [W], à compter du 01/12/2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise des clefs, PV d’expulsion ou PV de reprise, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DIT que les indemnités mensuelles d’occupation devront être payées terme à échoir avant le 15 de chaque mois auquel elles se rapportent ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE M. [V] [G] à verser à Mme [M] [F], veuve [W] et M. [N] [W] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [G] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/08646 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6B3

DÉCISION EN DATE DU : 17 Janvier 2025

AFFAIRE :

Madame [M] [F] veuve [W]

Représentant : M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1190

Monsieur [N] [W]

Représentant : M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1190

C/

Monsieur [V] [G]

Représentant : M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires