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Jugement N°

du 20 Novembre 2024

N° RG 22/01173 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FV7G

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[J] [A], [O] [T]

C/

[L] [W]

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— Me [Localité 6] T1

— M^e GIBIER T21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [X] [A],

né le 01 Septembre 1982 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7] ; représenté par M^e Nathalie GAILLARD, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

Madame [O] [S] [T],

née le 11 Octobre 1983 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7] ; représentée par M^e Nathalie GAILLARD, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES,

vestiaire : T 1

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [N] [H] [W],

née le 09 Avril 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] ; représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 18 avril 2024, à l’audience du 02 Octobre 2024 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 20 Novembre 2024

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 20 Novembre 2024

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte authentique en date du 25 Février 2021 par lequel Monsieur [J] [A] et Madame [O] [T] se sont engagés à vendre à Madame [L] [W], un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le versement du prix de 363 200 euros ;

Vu l’accord des parties pour la fixation d’une somme de 36 320 euros à titre d’indemnité d’immobilisation qui resterait acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire non réductible, dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions de l’acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ;

Vu la durée de la promesse de vente expirant le 31 Mai 2021.

Vu la condition suspensive figurant à la promesse de vente, aux termes de laquelle le bénéficiaire devait obtenir avant le 25 Avril 2021, un prêt souscrit au Crédit Agricole pour un montant de 390 132 euros remboursable sur une durée maximale de 25 ans au taux maximal de 1,20 % l’an hors assurance ;

Vu le refus de prêt opposé par la banque à Madame [W] selon courrier en date du 14 Mai 2021 ;

Vu l’absence de levée d’option par Madame [W] ;

Vu le litige né entre les parties ;

Vu les pièces du dossier ;

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 4 Mai 2022 par lequel Monsieur [J] [A] et Madame [O] [T] ont fait assigner Madame [L] [W] devant la présente juridiction ;

Vu les écritures des requérants tendant au visa de l’article 1304-3 du Code Civil :

— à ce qu’ils soient déclarés recevables et fondés en leurs demandes,

— à ce que Madame [W] soit déclarée irrecevable et en tous cas mal fondée en ses demandes et à ce qu’elle en soit déboutée,

— à ce que la défenderesse soit condamnée au paiement d’une somme de 36 320 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— à ce que la défenderesse soit condamnée au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Vu la réplique de la défenderesse tendant au visa des articles 1304-3 du Code civil, 1304-6 du Code civil et 1231-5 du Code civil :

— à titre principal :

* à ce qu’il soit constaté que Madame [L] [W] n’avait pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive, et en conséquence, à ce que soit déclaré caduque la promesse de vente signée le 25 février 2021 entre Madame [L] [W] et les consorts [B]

* à ce que les requérants soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, à ce qu’il soit dit et jugé que la clause pénale était manifestement excessive et à ce qu’elle soit réduite à l’euro symbolique,

— à titre reconventionnel, à ce que les requérants soient condamnés à payer à Madame [L] [W], la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à ce que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation de Madame [W],

Vu le renvoi au contenu des écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs au visa de l’article 455 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Avril 2024 renvoyant l’affaire à l’audience du 2 Octobre suivant ;

Vu la mise en délibéré au 20 Novembre 2024 ;

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 1304-3 du Code Civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. (…)

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant qu’aux termes de l’acte authentique en date du 25 Février 2021, Monsieur [A] et Madame [T] se sont engagés à vendre à Madame [W], un immeuble sis à [Localité 8], moyennant le versement du prix de 363 200 euros.

Il est également acquis que les parties ont convenu de fixer à la somme de 36 320 euros, le montant de l’indemnité d’immobilisation qui resterait acquise aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire non réductible, dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions de l’acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il n’est non moins constant que la promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 Mai 2021 et qu’elle a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par Madame [W], souscrit au Crédit Agricole pour un montant de 390 132 euros sur une durée maximale de 25 ans, au taux maximal de 1,20 % l’an hors assurance.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par Madame [W], que celle-ci a le 20 Avril 2021, présenté une demande de prêt immobilier au Crédit Agricole présentant les caractéristiques suivantes :

— un prêt PTH de 201 092 euros remboursable en 240 mois au taux de 0,89 %

— un prêt RELAIS de 171 000 euros remboursable en 12 mois au taux de 0,82 %

— un prêt CAPE2 de 104 000 euros remboursable sur 300 mois au taux de 0,89 %

soit un total de financement demandé de 476 092 euros.

Si les durées de remboursement des prêts en cause sollicités par Madame [W] auprès de la banque, de même que les taux d’intérêts demandés par celle-ci, étaient bien conformes à son engagement contractuel, en revanche le montant total des prêts sollicités était largement supérieur au montant visé dans la promesse de vente qui portait sur la somme maximale de 390 132 euros.

La promesse de vente prévoit à la suite des dispositions au titre de la demande de prêt immobilier qui devait être faite par la bénéficiaire, que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au moment emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînerait la réalisation fictive de la condition suspensive au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code Civil.

Il convient donc de constater qu’en formulant une demande de prêts immobiliers d’un montant bien supérieur à celui auquel elle s’était engagée, Madame [W] a manqué aux dispositions contractuelles convenues entre les parties dans la mesure où elle a ainsi réduit les chances que les prêts bancaires lui soient accordés, empêchant ainsi l’accomplissement de la condition suspensive.

S’agissant de la nécessité pour Madame [W] afin de pouvoir financer l’acquisition, de recourir à un prêt relais dans l’attente de la vente de sa maison, elle ne ressort nullement de la promesse de vente, de sorte que la défenderesse est mal fondée à s’en prévaloir car cet élément se trouve hors du champ contractuel démontré.

Il échet en conséquence des motifs qui précèdent, que la condition suspensive visée à l’acte, doit être considérée comme réputée accomplie car Madame [W] en a empêché l’accomplissement, peu importe que la banque ait répondu tardivement à ses demandes de prêt, dès lors qu’elles avaient été faites au-delà du montant contractuel auquel elle s’était engagée.

Madame [W] sera donc tenue à l’égard de Monsieur [A] et à Madame [T] unis d’intérêts, de la somme de 36 320 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation qui contractuellement doit rester acquise aux promettants puisque l’option n’a pas été levée dans les délais contractuels alors que la condition suspensive était réputée accomplie.

La promesse de vente stipulant que cette indemnité était forfaitaire et non réductible, elle ne saurait être assimilable à une clause pénale, de sorte que le Tribunal ne dispose d’aucun pouvoir modérateur sur son montant.

Madame [W] doit donc être condamnée à payer à Monsieur [A] et à Madame [T] unis d’intérêts, la somme de 36 320 euros à titre d’indemnité d’immobilisation.

La défenderesse qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Il serait en revanche inéquitable de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile à son égard.

Dès lors que la défenderesse succombe, ses demandes sur le même fondement et au titre de l’article 699 du Code de Procédure Civile seront rejetées.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à Monsieur [J] [A] et à Madame [O] [T] unis d’intérêts, la somme de 36 320 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Madame [L] [W] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des prétentions.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET