N° RG 24/00320 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI3Y

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [R] [P]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [I]

née le 17 Mai 2004 à LE MANS (72000)

,demeurant 2 rue du Docteur Rabourdin – Logement 14 – 28160 BROU

représentée par M^e RICHARD de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Patrick CHARRIER, conciliateur de justice, lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 08 Octobre 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 14 décembre 2022, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien a donné à bail à Madame [C] [I] un appartement situé au 2 rue du Docteur Rabourdin, logement n°14 à BROU 28160, pour un loyer mensuel de 315,03 euros hors charges locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 30 mai 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1 107,29 euros en principal.

Par exploit d’huissier signifié en l’étude le 07 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien a fait assigner Madame [C] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;ordonner l’expulsion de Madame [C] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [C] [I] au paiement d’une astreinte de 20,00 euros par jour de retard ;dire que cette astreinte sera liquidée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES ;condamner Madame [C] [I] au paiement :d’une somme provisionnelle de 1 940,87 euros au titre de l’arriéré au 05 janvier 2024, échéance de janvier 2024 non comprise, avec intérêts au taux légal ;une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux ;d’une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement du 30 mai 2023.L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 07 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 juin 2024 et renvoyée à l’audience du 08 octobre 2024.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 709,90 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Il indique s’en rapporter sur la suspension de la clause résolutoire et sur l’octroi d’éventuels délais.

Madame [C] [I], régulièrement citée en l’étude, a été représentée par son conseil. Elle expose ne pas avoir repris le paiement du loyer et indique avoir besoin du logement pour récupérer son fils qui a été confié à l’aide sociale à l’enfance. Elle precise qu’un dossier de surendettement a été déposé qu’une décision de recevabilité a été rendue. Elle indique qu’il convient de déduire des sommes dues la somme de 5 200,49 centimes au titre de l’effacement de sa dette. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

A titre liminaire, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action des bailleurs, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 31 mai 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 07 mars 2024 et de la caisse d’allocations familiales le 28 avril 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 07 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 30 mai 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Madame [C] [I] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 31 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par la débitrice qui a repris le paiement du loyer résiduel avant la date de l’audience, et en l’absence d’opposition du bailleur aux demandes de la défenderesse, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [C] [I], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect par Madame [C] [I] des délais qui lui ont été accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation qui sera due à compter du 31 juillet 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [C] [I] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [C] [I] reste devoir une somme de 533,73 euros (5 910,37 euros – 5 200,47 – 176,17 euros au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 04 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [I] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 date du commandement de payer sur la somme de 1 107,29 euros et à compter du 07 mars 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Cette dette sera apurée par mensualités de 50,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en oeuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [C] [I], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien et Madame [C] [I] à compter du 31 juillet 2023 et portant sur les lieux situés au 2 rue du Docteur Rabourdin, logement n°14 à BROU 28160 ;

CONDAMNONS Madame [C] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, la somme provisionnelle de cinq cent trente-trois euros et soixante-treize centimes (533,73 euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 04 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre les loyers ou indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023 date du commandement de payer sur la somme de 1 107,29 euros et à compter du 07 mars 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [C] [I] à s’acquitter de sa dette par 10 mensualités de cinquante euros (50,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 11ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

RAPPELONS que ce délai ne peut pas affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants ;

DISONS qu’en cas de respect par Madame [C] [I] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DISONS que l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien pourra alors faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas Madame [C] [I] à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et ce, à compter du 31 juillet 2023 jusqu’au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETONS la demande d’astreinte de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETONS l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 mai 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 12 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY