N° RG 24/00490 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK4H

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BUFFON

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [I]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Madame [D] [F]

née le 05 Août 1964 à ARRAS (62000)

demeurant 10 rue Alexandra – Appt 10 – 14000 CAEN

représentée par M^e Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25 postulant de

M^e Frédéric GONDER, demeurant 6 rue de Sèze – 33000 BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [I]

demeurant 6 rue Lucien Deneau – Porte 22 – 2ème étage – 28300 MAINVILLIERS

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 6 FEVRIER 2019, Madame [D] [F] a donné à bail à Madame [X] [I] un local à usage d’habitation situé au 6 rue Lucien Deneau Résidence le Parc de Coubertin 28300 MAINVILLIERS, pour un loyer mensuel de 340 € et provision sur charges, d’un montant loyer et charges actuel de 391,77€.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [D] [F] a fait signifier le 8 mars 2024 un commandement de payer la somme de 1.435,46 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Madame [D] [F] a ensuite fait assigner Madame [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation pour défaut de paiement de loyer et charges;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [I] et de tous occupants de son chef, et des meubles ;

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme de 2.287,81 € avec intérêts de droit à compter de chaque échéance

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 24 septembre 2024, Madame [D] [F]- représenté par son conseil –reprend les termes de son assignation, mais précise se désister de la demande d’expulsion et ses conséquences et maintenir ses autres demandes.

Le bailleur se désiste donc de la demande d’expulsion et actualise la dette locative à la somme de 3.665,41 €.

Régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 27 mai 2024, Madame [X] [I] n’est ni présente, ni représentée.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [D] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2024, soit deux mois semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 AVRIL 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR LE DESISTEMENT DE LA DEMANDE D’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 6 février 2019 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : « CLAUSE DE RESILIATION ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8mars 2024, pour la somme en principal de 1.435,46 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux semaines. Madame [X] [I] n’a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux semaines suivant la délivrance du commandement.

Cependant le bailleur précise avoir déjà obtenu l’acquisition de la clause résolutoire dans une autre procédure et se désiste en conséquence de cette demande et des demandes subséquentes, mais maintient ses demandes de paiement de l’arriéré de loyers et au titre des frais irrépétibles et dépens.

III SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [D] [F] produit un décompte démontrant que Madame [X] [I] reste lui devoir, la somme de 3.665,41 € en septembre 2024.

Madame [X] [I] non comparante n’apporte par définition aucun élément permettant de contester le principe ou le montant de la dette.

En conséquence, sous réserve de la procédure précédente procédure dont fait état Madame [D] [F], la locataire sera donc condamnée à lui verser cette somme de 3.665,41 en deniers ou quittances valables.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

En l’espèce. aucun élément ne permet de connaître la situation de Madame [X] [I] non comparante par conséquent en l’état il ne peut lui être accordé de délais de paiement pour apurer la dette locative.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Madame [X] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

CONSTATONS le désistement de Madame [D] [F] concernant la demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail 6 février 2019 portant que le local à usage d’habitation situé au 6 rue Lucien Deneau Résidence le Parc de Coubertin 28300 MAINVILLIERS et des demandes subséquentes devenues sans objet, l’acquisition de la clause résolutoire ayant été obtenu dans une autre procédure ;

CONDAMNONS Madame [X] [I] à verser à Madame [D] [F] à titre provisionnel la somme de 3.665,41 € (trois mille six cent soixante cinq euros et quarante et un cents) (décompte arrêté au mois de septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse) ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DISONS n’y avoir lieu en l’état à statuer sur des délais de paiement la situation de Madame [X] [I] n’étant pas connue;

DEBOUTONS Madame [D] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [X] [I] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 et de l’assignation du 27 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME