TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 22/00436 – N° Portalis DBXV-W-B7G-FUGQ

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Dominique JUGIEAU

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Nathalie GAILLARD

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Société SULLY,

dont le siège social est sis La Chalopinière – 28480 THIRON GARDAIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP CARE PETITJEAN PERSON, demeurant 5 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39 substituée par M^e Dominique JUGIEAU, demeurant 5 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [F] [R] [P],

demeurant 56 Rue de Sully – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

représentée par M^e Eléonore MARIETTE, demeurant 15 Rue Muret – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000013 substitué par M^e Nathalie GAILLARD, demeurant 5 Rue Saint Brice – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 1

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 28 mars 2018, la société civile immobilière SULLY, régulièrement représentée par Monsieur [E] [K] en qualité de gérant, a consenti à Madame [F] [R] [P] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 56 rue de Sully, Résidence La Diligence à NOGENT-LE-ROTROU 28400, moyennant le paiement de la somme de 600 euros par mois ainsi que de la taxe ordures ménagères.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 28 mars 2018.

Par requête en date du 18 octobre 2021, reçue le 19 octobre 2021, la SCI SULLY a saisi le tribunal judiciaire de Chartres aux fins de convocation de Madame [F] [R] [P] et sa condamnation au paiement de la somme de 1 341,12 euros à titre principal au titre de l’arriéré locatif outre 200,00 euros de dommages et intérêts.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro R.G. 11.21-776.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 mars 2022 puis renvoyée à l’audience du 11 octobre 2022, du 10 janvier 2023 et retenue à l’audience du 16 mai 2023.

Par acte d’huissier du 15 février 2022, la SCI SULLY a fait citer Madame [F] [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion de Madame [F] [R] [P] et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

2 021,51 euros au titre des loyers impayés,627,00 euros au titre de la réparation du carreau et de la porte de garage, 1 012,00 euros au titre de la réparation de l’entourage de la fenêtre et de la terrasse, Elle sollicite également l’autorisation de réaliser des travaux à l’intérieur du logement et la condamnation de Madame [F] [R] [P] au paiement d’une astreinte journalière de 50,00 euros en cas de refus. Enfin, elle demande la condamnation de Madame [F] [R] [P] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro R.G. 22-436.

L’affaire a été appelée à l’audience du 08 mars 2022 puis renvoyée à l’audience du 11 octobre 2022, du 10 janvier 2023 et retenue à l’audience du 16 mai 2023.

Par des conclusions visées à l’audience, la SCI SULLY, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres de condamner Madame [F] [R] [P] au paiement des sommes suivantes :

5 100,43 euros (incluant celle de 1 848,84 euros au titre du préavis de départ), 125,42 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères, 12 046,06 euros au titre des travaux de remise en état, 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du constat d’état des lieux de Maître [W], commissaire de justice.

Puis, par des conclusions visées à l’audience, Madame [F] [R] [P], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES de :

Débouter la SCI SULLY de ses demandes en paiement à hauteur de : 2 101,56 euros au titre de la facture de la société E.I. GRASTEAU du 08 août 2022,1 639 euros au titre de la facture de la société BRETON du 12 septembre 2022, 6 241,22 euros au titre de la facture de la société JACKY AGIS du 08 août 2022, 920 euros au titre de la facture de la société DLB CONSTRUCTIONS du 30 août 2022,Ordonner un échelonnement de la dette sur deux ans, Débouter la SCI SULLY de sa demande de condamnation de Madame [F] [R] [P] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.Au soutien de ses prétentions, Madame [F] [R] [P] indique ne pas contester le principe de sa dette locative et de la taxe d’ordure ménagère. S’agissant de la demande de la bailleresse au titre des réparations locatives, elle expose que la SCI SULLY tente de lui faire supporter la rénovation du logement. En effet, elle indique que les travaux réalisés dans la salle de bain et pour l’électricité n’avaient pas lieu d’être dès lors que les éléments changés n’étaient ni cassés ni dégradés. En outre, elle précise que l’état des lieux d’entrée n’était pas assez précis de sorte qu’il ne permet pas de savoir l’état de la porte du garage, de la serrure et de la poignée de la porte d’entrée au moment de l’entrée dans les lieux. Ainsi, elle expose ne pas être redevable des sommes demandées au titre de ces réparations outre la somme de 528 euros consistant en la fourniture et la pose d’un double vitrage sur la porte d’entrée.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2023 par mise à disposition au greffe.

Suivant jugement avant-dire droit en date du 25 juillet 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats aux fins de recueillir les observations des parties sur l’éventuelle exception de connexité entre ces deux affaires et sur l’incompétence du tribunal pour statuer sur la requête du 18 octobre 2021.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 05 décembre 2023 puis, après renvoi, à l’audience du 02 avril 2024.

Lors de l’audience, la SCI SULLY représentée par son avocat. Elle sollicite le bénéfice de ses écritures déposées à l’audience.

Lors de l’audience, Madame [F] [R] [P] sollicite le dessaisissement du tribunal judiciaire au profit du juge des contentieux de la protection concernant l’affaire enregistrée sous le numéro R.G. 11.21-776.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

Puis suivant jugement en date du 04 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour permettre l’instruction commune de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 11.21-776 et de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 22.436.

A l’audience, la SCI SULLY et Madame [F] [R] [P], représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs écritures déposées à l’audience auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

Sur la demande en paiement de la dette locative et de la taxe d’ordures ménagères

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus dans le bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par ailleurs, en vertu de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire. Le délai de préavis est toutefois d’un mois dans les cas prévus par la loi.

De plus, il ressort de ce même article que « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ». En outre, « il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ».

En l’espèce, Madame [F] [R] [P] a décidé de quitter les lieux loués sans respect du formalisme légal et a donné congé du bail à effet du 3 juin 2022, par mail en date du 29 mai 2022.

Il résulte des pièces produites par la SCI SULLY – contrat de bail signé et décompte des sommes dues – que sa créance locative s’élève à la somme de 5 100,43 euros outre 125,42 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères. Au surplus, Madame [F] [R] [P] ne conteste pas devoir ces sommes.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [R] [P] à payer à la SCI SULLY la somme de 5 225,85 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères et des loyers et charges impayés.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, l’entretien courant des jardins privatifs, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l’emplacement de ceux-ci.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux réalisé le 28 mars 2018 que le logement était en état d’usage. En revanche, il résulte de l’état des lieux de sortie et des photographies attachées à ce dernier que de nombreux désordres ont été constatés et que la locataire n’a pas entretenu le logement.

En outre, il ressort de l’état des lieux de sortie que :

— les murs de l’ensemble de l’appartement sont tachés avec des impacts et des trous de cheville dans l’entrée, le coin cuisine, les couloirs et la première chambre,

— les marches et les sols de l’ensemble de l’appartement sont sales et non nettoyés avec la présence de traces et tâches dans les chambres,

— la cuvette et l’abattant des WC sont sales tout comme les parois de douche et les joints qui sont à nettoyer ou à changer pour certains,

— la porte en bois des WC est en mauvais état et la porte de la chambre du fond fonctionne difficilement,

— la lasure de la porte d’entrée est en mauvais état et le carreau du double vitrage est cassé,

— le barreaudage de la fenêtre de la chambre est déposé,

— la terrasse est sale et non nettoyée.

Or, la durée passée dans le logement ne peut expliquer l’état des escaliers, de la porte des toilettes ainsi que des murs de la cuisine, du séjour, de la cage d’escalier, des toilettes, de la salle de bain et de la première chambre, dont la réfection a été rendue nécessaire non pas par l’usure normale du temps mais bien du fait de la dégradation de ces pièces par la locataire. Dès lors, Madame [F] [R] [P] est tenue de payer à la SCI SULLY la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 2 639,74 euros hors taxes (soit 2 903,71 euros TTC) au titre des frais de nettoyage des escaliers, de la porte des toilettes et des murs de l’ensemble de ces pièces conformément à la facture de la société AGIS.

Cependant, il convient de noter que l’état des autres portes n’est pas évoqué dans l’état des lieux de sortie et il résulte également de ce dernier que les murs de la deuxième chambre et de la troisième chambre étaient en bon état avec quelques traces et impacts. Or, ces traces et taches apparaissent pareillement dans l’état des lieux d’entrée.

Par conséquent, la société SULLY ne justifie pas suffisamment de la nature et du quantum du recours à ces prestations de nettoyage des boiseries, des portes extérieurs, des poutres et des deux chambres de sorte que Madame [F] [R] [P] ne saurait être tenue au paiement de la somme de 1 470,92 euros.

En outre, il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble des plafonds étaient en état d’usage. Qu’il résulte également de l’état des lieux de sortie que les plafonds de l’ensemble des pièces sont en bon état ou en état d’usage. Par conséquent, les frais d’égrenage du plafond ne sont pas justifiés et il convient de déduire des sommes dues la somme de 1 860,71 euros.

La facture de la société AGIS mentionne également la pose de tablettes mélaminées dans la cuisine, le séjour et la première chambre. Cependant, l’existence de telles tablettes ne ressort ni de l’état des lieux d’entrée ni des photographies attachées à l’état des lieux de sortie de sorte que la bailleresse ne saurait faire supporter à Madame [F] [R] [P] la pose de telles tablettes pour un montant de 269,85 euros.

Concernant la porte d’entrée, la locataire ne conteste pas devoir changer le double vitrage de sorte qu’elle supportera le coût consistant en la fourniture et la pose d’un double vitrage sur cette porte pour un montant de 528 euros conformément à la facture de la société BRETON en date du 8 août 2022.

A l’inverse, il convient de noter que l’état des lieux de sortie ne fait aucunement mention de l’état de la porte du garage, des serrures et des poignées de la porte d’entrée de sorte que la SCI SULLY n’apporte pas la preuve suffisante du recours à une telle prestation.

Par ailleurs, il convient de constater que le meuble bas avec un évier en inox dans le coin cuisine était noté comme neuf au moment de l’état des lieux d’entrée et qu’il ressort de l’état des lieux de sortie qu’il est sale et non nettoyé. Toutefois, les frais engagés à hauteur de 480,00 euros relatifs à la fabrication et la pose d’un meuble sous évier apparaissent quant à eux excessifs et injustifiés dès lors qu’il n’était ni cassé ni en mauvais état.

Par conséquent, il convient de déduire des sommes réclamées la somme de 1 639,00 euros correspondant à la facture de la société BRETON en date du 12 septembre 2022.

Concernant les travaux réalisés pour les équipements sanitaires et l’électricité, il ressort de l’état des lieux de sortie, des photographies et des échanges de mails entre la SCI SULLY et Madame [F] [R] [P] qu’un radiateur ne fonctionne plus, que la cuvette et l’abattant des WC sont sales tout comme les parois de douche et les joints qui sont à nettoyer ou à changer pour certains. Cependant, l’état de saleté mentionné n’est pas tel qu’il pourrait justifier le changement des équipements sanitaires mentionnés dans la facture de la société E.I GRASTEAU. En outre, cette facture mentionne également des frais au titre d’un détecteur de fumée et de deux radiateurs sans pour autant que des problèmes ne soient mentionnés dans l’état des lieux de sortie. Il convient donc de déduire des sommes dues la somme de 2 311,72 euros.

Enfin, l’état des lieux d’entrée n’apporte aucune précision sur l’extérieur du logement. A l’inverse, l’état des lieux de sortie précise que le barreaudage de la fenêtre de la chambre est déposé et que la terrasse est sale et non nettoyée. Madame [F] [R] [P] sera donc tenue de payer à la SCI SULLY la somme de 1 012 euros au titre de la reprise du jambage abimé, de la reprise de la maçonnerie au pourtour de la terrasse des tomettes descellés et du nettoyage de la terrasse.

Madame [F] [R] [P] devra donc payer la somme de 4 443,71 euros à la SCI SULLY au titre des réparations locatives.

Sur la demande reconventionnelle de demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, compte-tenu de l’absence d’éléments sur la situation financière de Madame [F] [R] [P], il convient de rejeter la demande de délais.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [R] [P] sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de la SCI SULLY au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Madame [F] [R] [P] à lui payer la somme de 600,00 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [F] [R] [P] à payer à la SCI SULLY les sommes de :

cinq mille deux cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-cinq cents (5 225,85 euros) au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’au titre de la taxe d’ordures ménagères ;quatre mille quatre cent quarante-trois euros et soixante-et-onze cents (4 443,71 euros) au titre des réparations locatives,outre intérêt au taux légal sur ces sommes à compter du présent jugement.

DEBOUTE Madame [F] [R] [P] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [F] [R] [P] à payer à la société civile immobilière SULLY la somme de six cents euros (600,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [R] [P] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présenté décision est exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY