N° RG 25/00059 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQRI

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier BAHOUGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 828

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [L] séparée [F]

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Etablissement NOGENT PERCHE HABITAT, exerçant sous l’enseigne OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU PERCHE

(RCS CHARTRES n°272 800 046)

dont le siège social est sis 14 rue du champs Bossu – 28400 NOGENT LE ROTROU

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Olivier BAHOUGNE, dont le cabinet principal est sis 5 rue Lalo – 75116 PARIS, avocat au barreau de PARIS, et ayant un cabinet secondaire 8 Avenue Camille Gâté – 28400 NOGENT-LE-ROTROU – vestiaire : E 828

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [V] [L] séparée [F]

demeurant 16 rue de la Fuye – Appart 08 – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Mai 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2017, l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT a consenti à Madame [V] [L] un bail portant sur un logement sis à NOGENT-LE-ROTROU .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 25 juin 2024 , d’avoir à payer la somme de 2 467,73 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 10 mars 2025, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ,

— de la condamner au paiement d’une provision de 5 913,82 € au titre des loyers échus au 25 février 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 7718,63 € au 31 mai 2025 inclus, et maintient ses demandes.

Madame [V] [L] expose qu’elle a fait l’objet d’une décision de surendettement le 30 avril 2025, que ses ressources sont de 2382€ pour des charges de 2532 €, indique avoir effectué un règlement de 300€ le 13 mai 2025 et sollicite des délais de paiement de 80 € par mois.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 13 mars 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 25 juin 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 26 août 2024 , soit avant la décision de recevabilité du dossier de surendettement du 30 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

La locataire justifie d’une décision de recevabilité d’un dossier de surendettement du 30 avril 2025 avec une orientation pour un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ce qui signifie un effacement de sa dette ;

l’état des dettes produit mentionne la somme de 5 913,82 € au titre des loyers dus à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT;

la décision de recevabilité d’un dossier de surendettement suspend les mesures d’exécution mais n’interdit pas au juge des loyers de prononcer une condamnation ;

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de 7718,63 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mai 2025.

Aux termes de l’article 24- VIII de la loi du 6 juillet 1989 :. Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [V] [L] , invalide, perçoit des prestations familiales pour un total de 2382 € et que ses charges s’élèvent à 2532 € par mois, tel que cela a été évalué par la commission de surendettement ; elle est divorcée et a trois enfants à charge ;

en application de l’article 24 précité, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ;

il est rappelé à la locataire que ce délai ne suspend pas la reprise du paiement du loyer courant à peine de voir la suspension levée à l’expiration du délai de deux ans ;

la locataire propose d’apurer la dette par mensualités de 80 euros à régler en plus du loyer courant, proposition qui ne semble pas adaptée à son budget.

Par ailleurs, pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience , alors qu’il s’établit qu’elle n’a pas repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

sur les autres demandes

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [V] [L] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 16, Rue de la Fuye 28400 NOGENT-LE-ROTROU sont réunies à la date du 26 août 2024;

CONDAMNONS Madame [V] [L] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT, à titre provisionnel la somme de 7718,63 euros (sept mille sept cent dix huit euros et 63 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025;

RAPPELONS que le bailleur doit respecter la décision de surendettement prononcée le 30 avril 2025 pour ce qui concerne les sommes dues ;

DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant une durée de 24 mois et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si la locataire s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans ;

DISONS qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité de loyer et des charges dus, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets , à l’expiration du délai de deux ans, et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [L] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [V] [L] à payer à l’OPH NOGENT PERCHE HABITAT, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNONS Madame [V] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 01 Juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI