TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e SIMONIAN

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e ADWOKAT

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/06814

N° Portalis 352J-W-B7G-CXD4F

N° MINUTE :

Assignation du :

8 juin 2022

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F], [J] [D]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [N] [A]

[Adresse 10]

[Localité 5] (ALLEMAGNE)

représentés par Maître Georges SIMONIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0581

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet ADVISORING IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Jonathan ADWOKAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0239

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06814 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXD4F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 10 octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et se compose de trois bâtiments (A, B et C).

M. [F] [D] (lot n°251) et M. [N] [A] (lot n°239) sont copropriétaires au sein du bâtiment C.

Le règlement de copropriété de l’immeuble a été établi les 27, 28 et 30 septembre 1966, et a été modifié par un avenant en date du 19 mai 1970.

Lors de l’assemblée générale du 23 mars 2022, ont été rejetées la résolution n°14 et la résolution n°17 (avec mention de report à la prochaine assemblée).

C’est dans ces conditions que Messieurs [D] et [A] ont fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 8 juin 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3], aux fins d’annulation des résolutions n°14 et n°17 de l’assemblée du 23 mars 2022, de voir réputer non écrit l’article 8 paragraphe 1 dernier alinéa du règlement de copropriété, d’établissement d’une nouvelle clause de répartition des charges et de désignation d’un expert géomètre, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, Messieurs [D] et [A] demandent au tribunal, au visa des articles 15, 10, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et le décret du 17 mars 1967, de :

«  Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Prononcer la nullité des résolutions n° 14 et n° 17 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 ;

Déclarer la clause de l’article 8, paragraphe 1 dernier alinéa comme non écrite, ne respectant pas l’obligation contributive aux charges communes de conservation et d’entretien des façades proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives des locaux commerciaux et boutiques ;

Déclarer non écrite la répartition des charges spéciales par cage d’escalier comme ne respectant pas les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonner l’établissement d’une nouvelle répartition des charges conforme à l’article 10 tant concernant le ravalement des façades que l’entretien et la conservation des cages d’escalier du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ;

Désigner tel expert géomètre aux fins d’établir la nouvelle répartition et procéder à l’adaptation du règlement de copropriété concernant les clauses réputées non écrites ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] à verser à M. [F] [D] et à M. [N] [A] une somme de 5.000,00 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispenser M. [D] et M. [A] de toute participation aux frais de la présente instance conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Confirmer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] Paris aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Georges Simonian avocat aux offres de droit, et ce, dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 8], demande au tribunal, au visa des articles 10, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], [Adresse 2] et [Adresse 3] recevable et bienfondé en ses demandes, fins et prétentions ;

Partant :

Juger les demandeurs irrecevables en leur demandes d’annulation de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 23 mars 2022 ;

Juger les demandeurs mal fondés relativement à l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner solidairement Messieurs [D] et [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens de l’instance. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 10 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur l’annulation des résolutions n°14 et n°17 de l’assemblée générale du 23 mars 2022

— Sur la résolution n°14

La résolution n°14 querellée est ainsi rédigée (pièce n°1) :

«  14. A la suite du vote en résolution 11 cage escalier demande d’annulation de la répartition du financement du vote pour le [Adresse 2] résolution 26.1 de l’assemblée du 09/11/2020 tant que le nouveau règlement de copropriété n’a pas été établi et que la nouvelle clé de l’état descriptif de division n’a pas été fait.

(Conditions de majorité de l’article 24) – Lots concernés : 245 -241 – 246 – 251 – 225 – 226 – 242 – 239.

Vote la réfection complète de la cage d’escalier du [Adresse 2] selon l’étude de l’architecte M. [Z] et selon les postes travaux suivants (…) :

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide de voter la réfection complète de la cage d’escalier du [Adresse 2] selon l’étude de l’architecte Monsieur [Z] et selon les postes travaux suivants : remplacement de la colonne montante, pans de bois, plafonds et sous face escalier, murs, menuiserie, métallerie, vitrification, électricité services généraux, nettoyage et vote un échéancier appel de fonds (…)

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06814 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXD4F

Ont voté pour : [D] – [A]

Ont voté contre : [B] – [H] – [V] – [X] [L]

La résolution est refusée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés ".

*

Messieurs [D] et [A] sollicitent l’annulation de la résolution n°14 litigieuse, sur le fondement de l’abus de majorité, considérant que celle-ci constitue un refus de suspendre la répartition injuste jusqu’à l’instauration de la nouvelle répartition conforme à l’utilité des charges. Ils précisent que les charges d’entretien des cages d’escalier ne sont pas réparties de manière équitable au regard de l’utilisation des copropriétaires, en violation du principe de proportionnalité des charges. Ils estiment que ce refus est contraire à l’intérêt général, lequel requiert une juste répartition des charges d’entretien des cages d’escaliers au sein d’une copropriété, constituant ainsi une faveur aux propriétaires majoritaires et privilégiés par cette répartition inéquitable. Ils ajoutent enfin que cette résolution limitait le vote aux seuls lots concernés par la réfaction de la cage d’escalier en question.

*

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut à l’absence d’abus de majorité, aux motifs que la résolution n°14 se contente de refuser l’annulation de la résolution 26.1 de l’assemblée du 9 novembre 2020, laquelle proposait uniquement la réfection des escaliers et non une demande de correction de la répartition des charges, et que le maintien de cette position ne saurait être constitutif d’un avantage indu ou d’une rupture d’égalité. Il soutient qu’il n’y a pas de déséquilibre dans les voix, les copropriétaires participant au vote selon leur quote-part conformément au règlement de copropriété, et qu’en tout état de cause l’assemblée générale ne peut pas, en dehors d’une décision prise à l’unanimité des copropriétaires, décider de répartir les charges sur des bases différentes de celles prévues par ce dernier.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

C’est dans le libre exercice de ses droits qu’une assemblée générale accorde ou refuse une autorisation, sans qu’elle ne soit tenue de motiver sa décision, dès lors que les justifications sont apportées a posteriori.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée ou rejetée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains. L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Il est constant que tant que les clauses du règlement de copropriété n’ont pas été déclarées réputées non écrites, elles doivent recevoir application et la décision de réputer non écrite une telle clause ne peut valoir que pour l’avenir.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la résolution n°14 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 se borne à refuser d’annuler la résolution n°26.1 de l’assemblée du 9 novembre 2020 (pièce n°5) portant sur la réfection de la cage d’escalier du [Adresse 2] et l’échéancier d’appel de fonds financés par les lots 245 -241 – 246 – 251 – 225 – 226 – 242 – 239. Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, c’est à juste titre que la résolution litigieuse limite le vote aux seuls lots précités, selon les quotes-parts prévues par le règlement de copropriété en vigueur.

Les demandeurs contestent la répartition des charges d’entretien des cages d’escaliers en soutenant qu’il y a une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Le tribunal relève cependant que la résolution litigieuse n’a pas pour objet la répartition de charges, mais qu’elle refuse simplement d’annuler une résolution antérieure devenue définitive, dans l’attente d’une mise à jour du règlement de copropriété avec la nouvelle clé de l’état descriptif de division.

Les demandeurs ne rapportent pas davantage la preuve que le refus d’annuler une résolution définitive, contenant l’échéancier d’appels de fonds répartis en fonction des quotes-parts prévus par le règlement de copropriété, serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, dès lors que ce règlement n’a pas été modifié par un acte publié ni que ses clauses n’ont pas été réputées non écrites. Il est en outre observé que Monsieur [A] avait voté en faveur de cette précédente résolution.

Par conséquent, aucun abus de majorité n’étant caractérisé, il convient de rejeter la demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 23 mars 2022.

— Sur la résolution n°17

La résolution n°17 litigieuse est ainsi rédigée :

«  Adaptation du règlement de copropriété conformément à l’article 24 de la Loi du 10.07.1965 modifiée par la loi Alur du 24.03.2014 et le loi Elan du 23.11.2018.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10.07.1965 modifiée par la loi Alur du 24.03.2014 et le loi Elan du 23.11.2018, les copropriétaires décident de faire procéder à la réalisation d’un projet d’adaptation du règlement de copropriétaire rendu nécessaire par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

Décision du 19 décembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06814 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXD4F

L’assemblée après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014, ainsi que la loi Elan du 23 novembre 2018 les copropriétaires décident de faire procéder à la réalisation d’un projet d’adaptation du règlement de copropriété rendu nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (…)

La résolution est refusée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

L’assemblée demande de reporter le vote 17-17.1-18-18.1 à la prochaine assemblée générale. "

*

Messieurs [D] et [A] sollicitent l’annulation de la résolution n°17 querellée, sur le fondement de l’abus de majorité, en ce que l’adaptation du règlement de copropriété est indispensable, après avis de plusieurs professionnels, et que les clauses devenues incompatibles avec l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être supprimées.

Quant à l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires, ils exposent que la résolution n°17 constitue bien une décision ayant effet décisoire au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, aux motifs qu’elle a été refusée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, que la déclaration de report n’a pas été soumise à un vote et que les résolutions reportées n’ont pas été inscrites à la prochaine assemblée générale.

*

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que la demande d’annulation de la résolution n°17 est irrecevable, en ce que cette dernière ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’elle a été renvoyée, avec les résolutions n° 17.1, 18 et 18.1, à une prochaine assemblée, que ce renvoi s’analyse comme un sursis à statuer, et que le rédacteur du procès-verbal a en réalité reproduit les débats qui ont donné lieu dans un premier temps à un refus puis à un report.

Sur ce,

Il est de jurisprudence constante qu’au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour qu’une contestation de résolution puisse être valablement élevée, l’assemblée doit avoir pris une véritable décision. Il n’y a décision que si un certain nombre de conditions matérielles sont réunies : il faut une délibération explicite sanctionnée par un vote, ce qui exclut les simples vœux ou décisions de principe. Il faut en outre que la décision ne soit pas assortie de réserves qui lui enlèvent toute efficacité. En outre, il y a décision de principe lorsqu’une nouvelle décision est nécessaire pour que la décision devienne effective, ou si l’assemblée prévoit qu’une assemblée ultérieure fixera les modalités d’application de sa décision.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la résolution litigieuse a été refusée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, avant que l’assemblée ne décide de reporter le vote de cette question ainsi que des résolutions connexes n°17.1, 18 et 18.1 portant respectivement sur la délégation de pouvoir donnée par l’assemblée générale au syndic pour sélectionner le prestataire spécialisé afin de procéder à l’adaptation du règlement de copropriété, la consultation en ligne de l’adaptation du règlement et la délégation de pouvoir au syndic pour réaliser une consultation.

Il s’ensuit que la résolution n°17 nécessitant d’autres décisions pour devenir effective, ayant fait l’objet d’un report à une prochaine assemblée générale dans son ensemble, et n’ayant dès lors pas de caractère définitif, ne saurait constituer une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 formulée par Messieurs [D] et [A].

2 – Sur la licéité des clauses du règlement de copropriété

Les demandeurs demandent, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, que soient déclarés non écrits, d’une part, l’article 8 paragraphe 1 dernier alinéa du règlement de copropriété, qui exclut les copropriétaires des boutiques de toute participation aux charges de ravalement, et d’autre part, la répartition de charges spéciales par cage d’escalier, puisque selon eux les copropriétaires du bâtiment B ne paient pas les charges d’entretien y afférentes, alors qu’ils en ont l’utilité. Ils exposent que le juge qui constate le caractère non écrit d’une répartition de charge doit procéder à une nouvelle répartition conforme aux dispositions d’ordre public.

*

Le syndicat des copropriétaires allègue que les demandeurs ne justifient par aucun élément que les copropriétaires du bâtiment B utiliseraient les escaliers C, ou qu’ils ne paieraient pas de charges spéciales et qu’au surplus, le règlement de copropriété (page 65) qualifie les escaliers en tant que « choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception ». Il soutient que les exemples d’imputation déséquilibrée des charges invoqués par les demandeurs ne reposent sur aucune preuve, que ces derniers ne produisent pas les clés de répartition des charges d’escaliers et ne démontrent pas l’existence d’une prétendue clause de répartition des charges spéciales par cage d’escalier.

Il rétorque également que l’article 3-I du règlement de copropriété (page 65) précise que les devantures des boutiques sont exclues des parties communes, et constituent des parties privatives dont les charges d’entretien reviennent à chaque copropriétaire de ces devantures, de sorte qu’ils peuvent être exemptés des charges de ravalement de l’immeuble, conformément à la jurisprudence. Il souligne qu’en outre, l’article 24 – III de la loi du 10 juillet 1965 permet à un règlement de copropriété de mettre à la charge de certains copropriétaires seulement certaines charges.

Sur ce,

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Aux termes de l’article 5 de la même loi, « Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

En l’espèce, il résulte de l’article 3-I (p.65) du règlement de copropriété (pièce n°2), que sont des choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception : " les murs bordant le passage, sauf les devantures de boutiques ; les trois escaliers A – 34 et 42 ; deux escaliers de descente en cave, A et 34 ; les gros murs, murs de façade sur boulevard, rue, cours et courettes, les murs de refends ".

S’agissant tout d’abord de la clause litigieuse sur les frais de ravalement, le règlement stipule, à son article 8 intitulé « ENUMERATION REPARTITION DES CHARGES COMMUNES », dernier alinéa de 1) « toutes les charges sont communes à l’ensemble des copropriétaires sans exception » (p.72), que « ravalement, les frais des travaux de ravalement qui pourront être exigés seront supportés par les copropriétaires à l’exception des copropriétaires des boutiques qui n’auraient pas à y participer ».

Or, les gros murs, murs de façade sur boulevard et les murs bordant le passage sont qualifiés par le règlement de « choses et parties communes à tous les copropriétaires sans exception ». Indépendamment du fait que les devantures de boutiques sont exclues des parties communes, les frais de ravalement constituent des charges communes générales puisqu’elles sont relatives à la conservation à l’entretien de l’immeuble, conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, tous les lots doivent y participer en proportion de leurs tantièmes de copropriété, y compris les boutiques, même s’ils ont déjà à leur charge l’entretien de leurs devantures.

C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires invoque l’article 24 – III de la loi du 10 juillet 1965, par ailleurs abrogé. L’article 10 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit désormais seulement l’exonération des copropriétaires des charges liées aux dépenses d’entretien ou de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipement. Il s’ensuit que les frais de ravalement sont dus en tout état de cause et doivent être répartis au prorata de leur quote-part des parties communes. L’article 10 de ladite loi étant d’ordre public, cette répartition des charges liées au ravalement, contraire aux règles posées par ce texte, est illicite et doit être réputée non écrite.

Ensuite, concernant les charges d’entretien relatives aux escaliers, il ressort du règlement de copropriété que le bâtiment A a son escalier A, que les ailes du corps du bâtiment B, comprenant des caves, sont essentiellement composées de boutiques avec entresol et premier étage, tous accessibles par escaliers intérieurs et individuels, et que les corps des bâtiments C sont desservis par deux escaliers numérotés 34 et 42. De même, dans la description des lots du bâtiment B, les caves sont accessibles tant par l’escalier du bâtiment A que par celui du bâtiment C.

Toujours dans son article 8, le règlement stipule qu’à 3) « Escalier » (p.73), " les dépenses afférentes aux marches, aux contre-marches, à la rampe ; à la main courante, et à la peinture de l’escalier de chaque bâtiment (à l’exclusion des travaux intéressant le gros œuvre dudit escalier) sont réparties à l’intérieur de chaque bâtiment. Elles n’incombent qu’aux copropriétaires des lots situés au nord étage, dans chaque bâtiment considéré. "

Le tribunal relève qu’il résulte de l’article 3 du règlement précité que les escaliers des bâtiments A et C en question sont des parties communes générales qui concernent l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux du bâtiment B. Dès lors que le règlement de copropriété ne mentionne pas ces escaliers au nombre des parties communes spéciales, il n’est pas possible d’instituer des charges spéciales y afférentes en dispensant certains copropriétaires de leurs dispenses d’entretien desdits escaliers, d’autant plus les copropriétaires des caves du bâtiment B notamment, accèdent à leurs lots par les escaliers A ou C. Dès lors, cette clause portant sur les charges spéciales relatives aux escaliers doit être réputée non écrite.

Cependant, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, ces charges d’escalier contestées constituant des charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, doivent être réparties en fonction des quotes-parts de parties communes afférentes à chaque lot, et non en fonction de l’utilité objective de ces escaliers, conformément aux articles 10 alinéa 2 et 5 de la loi du 10 juillet 1965. L’utilité objective alléguée par Messieurs [D] et [A] ne concerne que la catégorie des charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs prévues à l’article 10 alinéa 1er de la même loi.

Ainsi, il y a lieu de réputer non écrite la clause sur les charges d’escaliers stipulée par le règlement de copropriété dans son article 8, 3) « Escalier » (p.73), et la clause sur les charges liées au ravalement stipulée dans son article 8, dernier alinéa de 1), et de procéder à leur nouvelle répartition qui s’effectuera en fonction des quotes-parts de charges communes générales afférentes à chaque lot.

Il sera rappelé que cette nouvelle répartition prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive et que la décision de réputer non écrites ces clauses ne vaut que pour l’avenir.

Ainsi, il n’est pas nécessaire d’ordonner une expertise avant dire droit en désignant un expert-géomètre, dès lors que la quote-part afférente à chaque lot est établie par le règlement de copropriété.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Georges Simonian en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Messieurs [D] et [A] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, à l’exception de la nouvelle répartition des charges, laquelle prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision est devenue définitive, conformément au dernier alinéa de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 formulée par M. [F] [D] et M. [N] [A] ;

DEBOUTE M. [F] [D] et M. [N] [A] de leur demande d’annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 23 mars 2022 ;

REPUTE NON ECRITE la clause du paragraphe 1) dernier alinéa sur les charges liées au ravalement (p.72), de l’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 8] ;

DIT que ces charges liées aux frais de ravalement seront réparties en fonction des quotes-parts de charges communes générales afférentes à chaque lot ;

REPUTE NON ECRITE la clause du paragraphe 3) « Escalier » (p.73) de l’article 8 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 8] ;

DIT que ces charges d’escaliers relatives aux dépenses afférentes aux marches, aux contre-marches, à la rampe ; à la main courante, et à la peinture de l’escalier de chaque bâtiment (à l’exclusion des travaux intéressant le gros œuvre dudit escalier) seront réparties en fonction des quotes-parts de charges communes générales afférentes à chaque lot ;

DIT que la nouvelle répartition de ces charges d’escaliers et de ravalement prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision est devenue définitive ;

RAPPELLE que la décision de réputer non écrites ces clauses ne vaut que pour l’avenir ;

DEBOUTE M. [F] [D] et M. [N] [A] de leur demande de désignation d’un expert-géomètre ;

RAPPELLE que M. [F] [D] et M. [N] [A] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] à payer à M. [F] [D] et M. [N] [A] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4]-[Adresse 2]-[Adresse 3] aux dépens, avec autorisation donnée à Maître Georges Simonian en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, à l’exception de la nouvelle répartition des charges d’escaliers et de ravalement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 19 décembre 2025.

La greffière La présidente