N° RG 24/00773 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GODG

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL JOLY & BUFFON, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25, :

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

SCP FALLOURD PAPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 22 Avril 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [U] [D]

né le 02 Janvier 1993 à SAN SEVERO (ITALIE)

et

Madame [C] [I]

née le 13 Mai 1993 à CHARTRES (28000)

Tous deux demeurant 32 avenue de la République – 28600 LUISANT

et représentés par M^e Dominique JUGIEAU substituant la SELARL JOLY & BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25 postulant de M^e Frédéric GONDER, demeurant 6 rue de Sèze – 33000 BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [T]

demeurant 7 rue Voltaire – BAT A – ETAGE 1 – PORTE 22 – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [T]

demeurant 7 rue Voltaire – BAT A – ETAGE 1 – PORTE 22 – 28000 CHARTRES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 28085-2024-003370 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)

représenté par M^e FALLOURD de la SCP FALLOURD PAPIN, demeurant 3 rue des Changes – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé

En présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 22 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 22 avril 2023 et prenant effet à compter du 02 mai 2023, Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D], régulièrement représentés par l’EURL CENTURY 21 Maitrejean Immobilier dont le siège social est situé 14 rue Mathurin Régnier 28000 CHARTRES, ont donné à bail à Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] un logement et un garage situés au 7 rue Voltaire, Bâtiment A, 1er étage, porte n°22 à CHARTRES 28000, pour un loyer mensuel de 550 euros, outre une provision sur charges de 40 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 255,09 euros en principal ont été délivrés le 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, signifié à étude, Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D] ont fait assigner Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, le constat de l’occupation sans droit ni titre du logement, leur expulsion et leur condamnation solidaire à leur verser les sommes suivantes :

3 737,67 euros à titre provisionnel pour les loyers et les charges impayés, avec intérêts légaux,une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 11 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l’audience, Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D], représentés par leur avocat, indiquent maintenir les demandes de leur assignation.

Monsieur [S] [T], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté tandis que Monsieur [B] [T], régulièrement cité à étude, a été représenté par son conseil. Il expose faire l’objet d’une procédure de surendettement et sollicite, à ce titre, l’octroi d’un délai dans des conclusions déposées à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Par ailleurs, il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. La recevabilité ou la mise en place de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l’Eure-et-Loir ne fait ainsi pas obstacle à la présente action, même si le présent jugement sera exécuté conformément à la législation applicable en matière de surendettement.

En effet, son exécution est notamment différée pendant la durée du plan arrêté par la commission, et par ailleurs, en cas d’inexécution par le débiteur des mesures imposées, le créancier ne recouvre le droit de pratiquer des mesures d’exécution que dans le cas où il est mis fin au plan soit par une décision du juge statuant en matière de surendettement soit par l’effet d’une clause de caducité prévue par ces mesures.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 27 juin 2024 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la Loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le commandement de payer délivré le 27 juin 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 août 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] n’ont pas réalisé de versement depuis le mois de mai 2024 de sorte qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] n’apportent aucun élément tendant à justifier de leurs ressources et leur dette de loyers s’est fortement aggravée depuis la signification du commandement de payer.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 28 août 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 août 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] au paiement de celle-ci, étant précisé que la solidarité a été expressément prévue dans l’article du contrat de bail intitulé « CLAUSE DE SOLIDARITE ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] restent devoir une somme de 6 519,77 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance de janvier 2025 incluse.

Il est à nouveau précisé que la solidarité résulte des stipulations du contrat de bail souscrit par Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] et notamment de l’article intitulé “CLAUSE DE SOLIDARITE”.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 6 519,77 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus, échéance de janvier 2025 incluse, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] à leur payer la somme de 500,00 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D] recevables en leur action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D], régulièrement représentés par l’EURL CENTURY 21 Maitrejean Immobilier, et Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] à compter du 28 août 2024 et portant sur les lieux situés au 7 rue Voltaire, Bâtiment A, 1er étage, porte n°22 à CHARTRES 28000 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance de référé ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 28 août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant, majoré des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] à payer à Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D] la somme provisionnelle de six mille cinq cent dix-neuf euros et soixante-dix-sept cents (6 519,77 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délai de paiement de Monsieur [B] [T] ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] à payer à Madame [C] [I] et Monsieur [U] [D] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [T] et Monsieur [B] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés le cas échéant conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 22 Avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA François RABY