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Jugement

du 19 Novembre 2025

Minute : GMC

N° RG 23/02836

N° Portalis : DBXV-W-B7H-GD5S

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S.C. LUIPARC

C/

S.C.I. MN IMMO

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire

à :

— M^e BORDET-LESUEUR T5

— M^e RENDA T35

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C. LUIPARC,

RCS N° 492 016 183, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Christine BORDET-LESUEUR, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 5

DÉFENDERESSE :

S.C.I. MN IMMO,

N° RCS 921 489 670, dont le siège social est sis [Adresse 1] ;

représentée par M^e Sandra RENDA, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Assesseurs: Benjamin MARCILLY

Gaëlle LABAUDRE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 05 juin 2025, à l’audience du 17 Septembre 2025 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 19 Novembre 2025

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 19 Novembre 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 8 décembre 2022, la société civile LUIPARC, promettant, a conclu avec la société civile immobilière MN IMMO, bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente portant sur divers bâtiments à usage de dépendances ou autres situés [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un prix de 310 000 euros.

La promesse unilatérale de vente prévoyait d’une part, qu’une indemnité d’immobilisation de 31 000 euros devait être versée dans les dix jours suivant la signature de la promesse et, d’autre part, que l’option devait être levée au plus tard le 8 mars 2023 à 16 heures sous réserve de la réalisation d’une condition suspensive et notamment de l’obtention d’un prêt.

Par pli officiel du 23 juin 2023, le conseil de la SCILUIPARC a mis en demeure la SCI MN IMMO de lui régler la somme de 31 000 euros dans le délai de huit jours au titre de l’indemnité d’immobilisation compte tenu de la non réalisation de la vente.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, signifié à étude, la SC LUIPARC a fait assigner la SCI MN IMMO devant la présente juridiction afin de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que la société MN IMMO est déchue du bénéfice de la promesse de vente qui est considérée comme caduque,

— Condamner la société MN IMMO à la somme de 31 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-5 du Code civil,

— Condamner la société MN IMMO au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées électroniquement le 31 mai 2024, la SC LUIPARC maintient l’ensemble des demandes de son assignation et demande au tribunal de débouter la SCI MN IMMO de l’intégralité de ses demandes.

Dans ses conclusions en réponse notifiées électroniquement le 5 avril 2024, la SCI MN IMMO demande au tribunal de débouter la société civile LUIPARC de l’intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience juge unique du 27 novembre 2024.

Par jugement du 27 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Chartres a révoqué l’ordonnance de clôture du 12 septembre 2024 et renvoyé l’affaire pour communication de pièces de la SC LUIPARC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, la SC LUIPARC maintient l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la SC LUIPARC expose que, à défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation, elle est fondée à solliciter la pénalité compensatoire prévue dans la promesse unilatérale de vente dès lors que l’acte authentique n’a pas été régularisé dans le délai. Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1304-4 du Code civil, que la clause relative à la pénalité compensatoire est stipulée dans l’intérêt exclusif de la société LUIPARC de sorte que, si la SCI MN IMMO est déchue de son droit à l’acquisition au regard des stipulations contractuelles, l’indemnité d’immobilisation demeure. En outre, elle indique que la SCI MN IMMO ne saurait prétendre que le bien n’a pas été laissé à sa disposition dès lors que les pourparlers se sont poursuivis. Elle précise que la promesse de vente ne comportait aucune ambiguïté concernant l’usage du bien et que le bénéficiaire a entendu conserver cet usage si bien que la société MN IMMO ne saurait prétendre que le bien n’était pas conforme à l’usage professionnel qu’elle souhaitait en faire. Par ailleurs, elle indique qu’il y a eu confirmation auprès de la Mairie de [Localité 7], par le service urbanisme, que l’acquéreur pouvait transférer le siège social de son entreprise dans les locaux.

Dans ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, la SCI MN IMMO maintient ses demandes tendant à débouter la société civile LUIPARC de l’intégralité de ses demandes ainsi qu’à la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI MN IMMO fait valoir qu’elle n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation dans le délai de 10 jours suivant la signature de la promesse de vente, si bien que la promesse de vente est devenue caduque, conformément aux stipulations contractuelles. Elle expose ainsi que l’exclusivité a été consentie pour une durée de 10 jours entre le 8 décembre 2022 et le 18 décembre 2022 de sorte que la société LUIPARC ne saurait prétendre à l’existence d’un préjudice. A défaut, elle soutient que le montant de la réparation du préjudice devra être évalué au prorata temporis de la durée réelle de l’exclusivité consentie. En outre, elle indique que le bien présenté n’était pas conforme à l’usage professionnel de la société MN IMMO. Dès lors, elle estime ne pas avoir manqué à ses obligations contractuelles en l’absence de réalisation de la vente et en ne versant pas l’indemnité.

Pour le surplus, il convient de se référer à leurs écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience collégiale du 17 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente du 8 décembre 2022, que les parties ont convenu de fixer à la somme de 31 000 euros, le montant de l’indemnité d’immobilisation qui resterait acquise au vendeur dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas réalisé l’acquisition dans les délais et conditions de l’acte et que toutes les conditions suspensives ont été réalisées.

Il convient toutefois de relever que l’article intitulé « INDEMNITE D’IMMOBILISATION » dans la promesse unilatérale de vente précise que cette dernière devait être versée dans les dix jours suivant la signature de la promesse et que « dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes ».

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI MN IMMO n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 31 000 euros.

Dès lors, la promesse de vente du 8 décembre 2022 s’est trouvée caduque.

Il convient cependant de noter que la clause pénale survie à la caducité de la promesse de sorte que la SCI MN IMMO ne pourra s’exonérer du paiement de celle-ci sur ce fondement.

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il résulte de l’article « STIPULATION DE PENALITE COMPENSATOIRE » de la promesse unilatérale de vente en date du 8 décembre 2022 que « dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant ainsi pas aux obligations alors exigibles », ce qui suppose que le bénéficiaire de la promesse lève l’option, elle devra verser à l’autre partie la somme de 31 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-5 du Code civil.

Or, suivant acte authentique portant promesse unilatérale de vente en date du 8 décembre 2022, la SC LUIPARC, promettant, a conféré à la SCI MN IMMO, bénéficiaire, la faculté d’acquérir, si bon lui semble, divers bâtiments à usage de dépendances ou autres situés [Adresse 2] à LUISANT 28600, moyennant le prix de 310.000 euros.

Ainsi, aucune obligation d’acquérir n’existe sauf levée expresse de l’option réservée au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente et moyennant le versement du prix.

Il n’est pour autant justifié d’aucune levée d’option du bénéficiaire de la promesse, avant le délai d’expiration, et avec versement du prix de sorte que la SCI MN IMMO ne saurait être tenue au paiement d’une quelconque somme au titre de la clause pénale.

En outre, la continuité des négociations après la caducité de la promesse et notamment après le délai d’expiration initialement prévu pour opter importe peu dès lors que la levée d’option était une simple faculté octroyée au bénéficiaire de la promesse.

Par conséquent, la SC LUIPARC sera déboutée de sa demande de condamnation de la société MN IMMO à la somme de 31 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-5 du Code civil.

Sur les demandes accessoires:

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SC LUIPARC qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à la demande de la SCI MN IMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la société civile LUIPARC à lui payer la somme de 2 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 8 décembre 2022 entre la SC LUIPARC et la SCI MN IMMO et portant sur divers bâtiments à usage de dépendances ou autres situés [Adresse 2] à LUISANT 28600 ;

DEBOUTE la SC LUIPARC de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil ;

CONDAMNE la SC LUIPARC aux dépens ;

CONDAMNE la SC LUIPARC à payer à la SCI MN IMMO la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE