TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [E] [M]

Mme [H] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08837 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54YP

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH ,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [H] [M], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08837 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54YP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 22 février 2023, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [E] [M] et Mme [H] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 597,35 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3124,64 euros au titre de leur arriéré locatif dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [M] et Mme [H] [M] le 10 novembre 2023.

Par assignation du 30 août 2024, l’établissement PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires ainsi qu’au transport et à la sequestration de leurs meubles, et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3972,08 euros au titre de leur arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025.

A cette audience, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2025, s’élève à 4338,48 euros. L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH accepte le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par les défendeurs, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [E] [M] et Mme [H] [M] demandent leur maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 120 euros pendant 36 mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, pour une durée de trois années, de sorte qu’il n’avait pas encore été reconduit à la date de la délivrance du commandement de payer. Dès lors, le délai de six semaines n’était pas applicable.

Ainsi, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 9 novembre 2023 et que la somme de 3124,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera relevé que les locataires n’avaient pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité du commandement.

Le bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 janvier 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2025, M. [E] [M] et Mme [H] [M] lui devaient la somme de 4130,96 euros, soustraction faite des frais de procédure et de recouvrement (207,52 euros, 175,97 euros, et 133,19 euros).

M. [E] [M] et Mme [H] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer la somme de 4130,96 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3124,64 euros à compter du 9 novembre 2023, et du 30 août 2024 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [M] et Mme [H] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations et des pièces produites à l’audience (bulletins de salaire de M. [E] [M] et Mme [H] [M]), que les locataires peuvent raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 120 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [E] [M] et Mme [H] [M] à se libérer de leur dette locative par des versements de 120 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à leur demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par le bailleur, demande dont il sera débouté,il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [M] et Mme [H] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable en l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 février 2023 entre l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [E] [M] et Mme [H] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 10 janvier 2024,

CONDAMNE M. [E] [M] et Mme [H] [M] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 4130,96 euros (quatre mille cent trente euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3124,64 euros à compter du 9 novembre 2023 et du 30 août 2024 pour le surplus,

AUTORISE M. [E] [M] et Mme [H] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [M] et Mme [H] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 janvier 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [M] et Mme [H] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [E] [M] et Mme [H] [M] sera condamné à verser à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [E] [M] et Mme [H] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 novembre 2023 et celui de l’assignation du 30 août 2024,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge