N° RG 25/00043 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GQA4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e France GOETHALS-REMON, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 23

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, (RCS PARIS n° 482 365 970)

ayant son siège social situé 21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [S] [R]

née le 17 Janvier 1982 à PARIS

demeurant 18 rue Albert Gougis – 28000 CHARTRES

(Aide Juridictionnelle Provisoire demandée lors de l’audience du 01/07/2025)

comparante en personne assistée de M^e France GOETHALS-REMON, demeurant 61 Rue Saint Brice – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 23

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Juillet 2025 et mise en délibéré au 09 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2012, la SCI FONCIERE DI a consenti à Madame [S] [R] un bail portant sur un logement sis 18 rue Albert Gougis – 28000 CHARTRES.

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 15 novembre 2024 , d’avoir à payer la somme de 2089,01 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 11 février 2025, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ,

— de la condamner au paiement d’une provision de 2 666,54 € au titre des loyers échus au 15 janvier 2025 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 3423,66 € au 2 juin 2025 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement et conteste que le logement soit insalubre.

Madame [S] [R] , assistée de son avocat qui sollicite l’aide juridictionnelle provisoire, expose que le logement est insalubre, qu’elle a écrit au bailleur à plusieurs reprises, indique qu’elle a trois enfants à charge , que le décompte des sommes réclamées n’est pas bon car le loyer du mois de juin a été payé, demande le débouté du bailleur et sollicite des délais de paiement .

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’admission provisoire au titre de l’aide juridictionnelle

Maître France GOETHALS REMON avocat, indique qu’elle a accepté d’assister Madame [R] qui a déposé une demande d’aide juridictionnelle et demande son admission à titre provisoire.

Il résulte des articles 20 de la loi du 10 juillet 1991 et 62 du décret du 19 décembre 1991, que la juridiction saisie peut prononcer l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle.

Le tribunal prononce l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle de Maître France GOETHALS REMON avocat.

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 12 février 2025 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu’en vertu de l’article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ;

Par exploit du 15 novembre 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer les loyers et charges impayés ;

La dette n’a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 15 janvier 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

La locataire conteste d’une part le décompte des loyers et d’autre part, soulève une exception d’inexécution tenant au caractère insalubre du logement ;

s’agissant du décompte des sommes dues, les avis d’échéance produits par les deux parties sont identiques et arrêtés au 30 juin 2025 pour la somme de 3 423,66 € ;

s’agissant de l’insalubrité du logement, la locataire produit un constat d’huissier de justice établi le 7 novembre 2024 et constatant un état général d’humidité du logement y compris au garage ;

pour que l’exception d’inexécution prospère et soit retenue, il faut que le locataire justifie d’une impossibilité d’occuper le logement ;

tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que le tribunal rejette l’exception soulevée ce d’autant que la locataire n’en tire aucune conséquence juridique;

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de 3423,66 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 juin 2025.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire qu’elle est en invalidité catégorie 2, ce qui signifie une réduction des 2/3 de sa capacité de travailler, qu’elle a trois enfants à charge, qu’elle perçoit un total de pension et d’allocations de 2500 € environ (920€ de pension d’invalidité et 1640€ de prestations familiales) ;

elle justifie avoir déposé un dossier de surendettement le 28 mai 2025 mais pas de la décision de recevabilité ;

Elle sollicite les plus larges délais de paiement ;

Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ;

Il s’établit que la locataire a repris le règlement intégral du loyer avant la date de l’audience ;

Dans ces conditions, et sous réserve de la décision de la commission de surendettement qui sera rendue (plan de surendettement ou effacement) il convient de lui accorder des délais de paiement de 36 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [S] [R] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si Madame [S] [R] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 15 février 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [S] [R] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

ACCORDONS l’aide juridictionnelle provisoire à Madame [R] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 18, Rue Albert Gougis 28000 Chartres sont réunies à la date du 15 février 2025;

CONDAMNONS Madame [S] [R] à payer à la SCI FONCIERE DI, à titre provisionnel la somme de 3423,66 euros (trois mille quatre cent vingt trois euros et 66 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 30 juin 2025 ;

sous réserve de la décision de la commission de surendettement, ACCORDE à Madame [S] [R] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s’en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 95 euros (quatre vingt quinze euros) , le premier le 5 octobre 2025, les 34 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème et dernière mensualité

DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ;

DISONS qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] [R] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [S] [R] à payer à la SCI FONCIERE DI, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNONS Madame [S] [R] à payer à la SCI FONCIERE DI la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

=

Ainsi ordonnée et prononcée le 09 Septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI