TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. DIFLOLA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Véronique EISENBETH

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06609 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KXG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 octobre 2025

DEMANDERESSES

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Véronique EISENBETH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0603

Madame [W] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Véronique EISENBETH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0603

DÉFENDERESSES

S.C.I. DIFLOLA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 15 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06609 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KXG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2018, la SCI DIFLOLA a donné à bail à Madame [K] [E] et à Madame [I] [G], remplacée selon avenant du 30 janvier 2020 par Madame [W] [X], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 1 310 euros et 90 euros de provision sur charges pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Le loyer a été indexé chaque année à la date anniversaire du contrat pour s’élever au 1er juin 2023 à la somme de 1 427,22 euros par mois.

Se prévalant des dispositions légales relatives à l’encadrement des loyers en zone tendue, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] ont par courrier du 1er décembre 2023 demandé que le loyer soit fixé à l’occasion du prochain renouvellement du bail le 1er juin 2024 à la somme de 1 050 euros par mois mais se sont heurtés au refus du mandataire de la bailleresse.

Après avoir vainement saisi la commission départementale de conciliation et mis en demeure la SCI DIFLOLA de leur rembourser des trop-perçus de loyers, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] ont par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024 fait assigner leur bailleresse devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

À l’audience du 31 octobre 2024, Madame [K] [E] et Madame [W] [X], représentées par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et demandent de :

— voir fixer le nouveau montant du loyer à compter du renouvellement du bail le 1er juin 2024 à la somme de 1 073,14 euros sans possibilité d’indexation,

— condamner la SCI DIFLOLA :

— à leur payer la somme de 9 651,96 euros de trop-perçus de loyers et celle de 3 600 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— à établir à ses frais un diagnostic de performance énergétique (DPE) sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours de la signification du jugement à intervenir,

— à procéder sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours de la signification du jugement à intervenir aux réparations suivantes : remplacement de la fenêtre du salon, remplacement ou réparation de la fenêtre de la cuisine, remplacement de la plaque de cuisson, installation d’un détecteur de fumée réglementaire et réalisation de tous travaux permettant de mettre un terme aux problèmes d’humidité,

— à leur payer la somme la somme de de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Assignée à étude, la SCI DIFLOLA n’a pas comparu ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 20 janvier 2025, puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être définitive rendue ce jour.

À la demande du tribunal, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] ont par note reçue au greffe le 4 novembre 2024 communiqué un extrait K-bis actualisé de la SCI DIFLOLA.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le remboursement des loyers

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon les articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En vertu des dispositions de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la signature du contrat de bail, dans les zones où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d’État peut fixer le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret précise sa durée de validité, qui ne peut excéder un an, et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En application de ce texte, le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, régissant les baux conclus dans ces zones dites de tension, comprenant notamment la commune de [Localité 9], entre le 1er août 2017 et le 31 juillet 2018, a prévu une augmentation plafonnée des loyers, que ce soit à l’occasion d’un renouvellement du bail ou de l’entrée d’un nouveau locataire.

L’article 3 de ce décret dispose ainsi que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

L’article 4 permet de déroger à cette règle en cas de travaux d’amélioration réalisés sur les parties privatives ou communes, ou lorsque le loyer appliqué au précédent locataire était manifestement sous-évalué.

La notion de logement vacant envisagée par cette réglementation s’entend des logements inoccupés à la date d’entrée en vigueur du décret depuis moins de 18 mois, ainsi que précisé par l’article 2 du décret.

Enfin, il convient de rappeler que selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le bail stipule que le logement est vacant depuis moins de 18 mois et que le montant du dernier loyer, hors charges, appliqué au précédent locataire s’élevait à la somme de 1 181,74 euros (page 3, article VI « conditions financière »).

Or, dans la mesure où aucuns travaux d’amélioration du logement n’ont été réalisés ainsi que le précise l’article V du contrat de location et qu’il n’est pas établi ni même allégué que le loyer précédent était manifestement sous-évalué, le loyer initialement convenu entre les parties à hauteur de 1 310 euros était manifestement illicite.

Dès lors, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] sont bien fondées à réclamer le remboursement des sommes indûment réglées correspondant à la différence entre le loyer acquitté et le loyer légalement exigible, révisé chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation de l’indice de référence publié par l’INSEE, dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit au vu du décompte des demanderesses et compte tenu de la date de délivrance de l’assignation, du 14 mai 2021 au 31 mai 2024, date d’échéance du bail tacitement reconduit, pour un total de 4 943,68 euros, le surplus des demandes étant rejeté.

Sur le loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Le principe de l’encadrement des loyers dans les zones tendues dont [Localité 9] fait partie a été défini par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7] en son article 140 III. Il y est prévu que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré, ce qui se réfère par conséquent aux baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi.

Le VI de cet article prévoit que, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. Dans ce cas, le locataire peut proposer un nouveau loyer au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat, dans les conditions de forme de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, c’est-à-dire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifiée par commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

À défaut d’accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

En l’espèce, le contrat a été conclu pour une durée de trois ans à effet au 1er juin 2018 et s’est donc reconduit les 1er juin 2021 et 1er juin 2024. Il résulte des pièces versées aux débats que par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er décembre 2023, reçu le 4 décembre suivant, Madame [K] [E] et Madame [W] [X] ont sollicité la diminution du loyer pour le voir fixer à la somme de 1 050 euros par mois, demande que la société FONCIA SEINE OUEST, mandataire de la bailleresse, a rejetée par mail du 20 février 2024. Les locataires ont donc saisi la commission départementale de conciliation qui selon avis du 7 mars 2024 a considéré leur demande bien fondée.

Il s’ensuit que l’action en diminution de loyer de Madame [K] [E] et de Madame [W] [X] est recevable dès lors qu’elles ont proposé un nouveau loyer à leur bailleresse au moins cinq mois avant la date de renouvellement du bail le 1er juin 2024 dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puis ont saisi le juge avant le terme du contrat.

Il résulte des mentions du bail que celui-ci porte sur la location d’un logement non meublé, constitué de trois pièces principales, d’une surface habitable de 45,09 m², dans un immeuble construit avant 1949, situé [Adresse 3] [Localité 1].

En application de l’arrêté préfectoral n° IDF-2023-05-30-00005 du 30 mai 2023, le loyer de référence majoré applicable à un appartement présentant de telles caractéristiques, situé dans le quartier "[Adresse 8]" (secteur géographique 11), pour un bail conclu renouvelé entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024, s’élève à 23,8 euros du m² si l’immeuble a été construit entre 1946 et 1970 et à 28,3 euros du m² s’il a été construit avant 1946, dernier montant qui sera retenu faute pour les demanderesses de justifier de la date exacte de construction du bien.

Ainsi, le loyer mensuel hors charges ne peut excéder la somme de 1 276 euros lors du renouvellement du contrat. Or, il ressort de l’avis de révision du loyer du 23 mai 2023 et des quittances versées aux débats que le loyer mensuel s’élevait en mai 2024 à 1 427,22 euros, soit à un montant supérieur.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer, hors charges, en application du dispositif d’encadrement des loyers, de l’appartement loué à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] à la somme de 1 276 euros à compter du 1er juin 2024.

Sur la communication du diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’indexation du loyer

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de la signature du contrat de bail dispose qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation.

En vertu de l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer sa performance. Sa durée de validité est fixée par décret.

En l’espèce, si le contrat de bail du 31 mai 2018 mentionne en dernière page qu’est notamment annexé au contrat un diagnostic de performance énergétique, il apparaît que ce document, qui comporte les mêmes paraphes que ceux figurant sur le bail, a été établi le 1er septembre 2014, manifestement à l’occasion de la précédente mise en location du bien, à une date où il n’avait pas encore été occupé, et qu’ainsi "aucune consommation [n’ayant] été communiquée« au diagnostiqueur, » le diagnostic de performance énergétique n’a pas pu être calculé".

Il s’ensuit que la SCI DIFLOLA n’a pas satisfait à ses obligations, puisque le document remis n’a pas permis aux locataires de « comprendre la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée » et de "comparer et évaluer [la] performance énergétique" de l’appartement conformément aux dispositions de l’article L.134-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient donc de la condamner à faire établir à ses frais un diagnostic de performance énergétique dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

En l’absence de diagnostic de performance énergétique, il n’est pas possible de terminer la classe énergétique du logement. Or, l’alinéa III de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, applicable aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication le 24 août 2021, et donc applicable au contrat de bail litigieux après sa reconduction tacite le 1er juin 2024, dispose que la révision annuelle du contrat ne peut être appliquée dans les logements de classe F ou G.

En conséquence, dans l’attente de l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique, la SCI DIFLOLA ne pourra pas procéder à l’indexation du loyer.

Sur les travaux et le préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de l’habitation principale un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquelles le logement doit satisfaire et les équipements qu’il doit comporter pour être décent.

L’article 1720 du code civil prévoit en outre que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Ni la connaissance de l’état des lieux par le locataire, ni la prétendue faiblesse du montant du loyer n’exonèrent le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er juin 2018 que la fenêtre du salon, en état moyen, n’ouvre pas et a un de ses carreaux cassé. La fenêtre de la cuisine, dont la peinture est écaillée, présente des traces d’humidité et est difficile à ouvrir. Il est fait mention de l’absence de détecteur de fumée, bien que l’article 3 III de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR ait rendu obligatoire leur installation à la charge des propriétaires-bailleurs. En revanche l’affirmation selon laquelle la plaque de cuisson au gaz ne fonctionnerait pas n’est pas établie. En effet, il est seulement fait état de la présence « d’éclats ».

De plus, il ressort de la fiche technique de la société COPROSERV du 21 mars 2024, intervenue à la demande du syndic de copropriété, et des photographies qui y sont annexées, que les peintures des murs et des plafonds, qui se décollent par endroits, sont extrêmement dégradées et que le logement présente un « gros problème d’humidité » dû à une absence de ventilation fonctionnelle, ce qui occasionne le développement de moisissures, sans que la preuve de l’indécence du logement soit néanmoins établie.

Pour mettre un terme à ces désordres, il est préconisé l’installation d’une ventilation permanente dans la cuisine et la salle d’eau et dans l’attente de la réalisation de ces gros travaux de créer des entrées d’air au niveau des fenêtres et de détalonner les portes.

La SCI DIFLOLA, qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester la réalité de ces désordres, ni n’établit avoir fait le nécessaire pour y mettre un terme.

Elle sera donc condamnée à procéder aux travaux sollicités, à l’exception de ceux concernant la plaque de cuisson, non justifiés, et ce sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, en l’absence de la mise en demeure préalable.

Les demanderesses ont nécessairement subi un préjudice de jouissance compte tenu de l’existence de ces divers désordres.

Cependant, il n’est pas établi, ni même allégué qu’elles aient averti la SCI DIFLOLA d’un problème d’humidité avant l’engagement de la présente procédure, de sorte qu’elles ne peuvent prétendre qu’à l’indemnisation des préjudices tenant à l’absence de réparation des désordres constatés lors de l’état des lieux d’entrée, et ce dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit compte tenu de la date de délivrance de l’assignation, du 14 mai 2021 jusqu’au jour de l’audience le 31 octobre 2024, sur une base de 50 euros par mois pendant 43,5 mois portant le total alloué à la somme de 2 175 euros.

Sur les mesures accessoires

La SCI DIFLOLA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [E] et de Madame [W] [X] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros leur sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI DIFLOLA à verser à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] la somme de 4 943,68 euros à titre de remboursement des loyers,

FIXE le montant du loyer, hors charges, du logement donné à bail le 31 mai 2018, situé [Adresse 5] à la somme de 1 276 euros par mois, et ce à effet rétroactif à compter du 1er juillet 2024,

DIT que la SCI DIFLOLA ne pourra pas procéder à la révision annuelle du loyer tant qu’elle n’aura pas communiqué à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement,

CONDAMNE la SCI DIFLOLA à faire établir à ses frais un diagnostic de performance énergétique (DPE) dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois,

CONDAMNE la SCI DIFLOLA à faire procéder dans le logement donné à bail par un professionnel aux travaux suivants :

— remplacement ou réfection des fenêtres du salon et de la cuisine,

— installation d’un détecteur de fumée,

— création d’entrées d’air au niveau des fenêtres, détalonnage des portes et réfection des peintures dégradées par l’humidité,

— si le problème d’humidité persiste malgré ces travaux, installation d’une ventilation permanente dans la cuisine et la salle d’eau,

CONDAMNE la SCI DIFLOLA à verser à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] la somme de 2 175 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI DIFLOLA à verser à Madame [K] [E] et à Madame [W] [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [K] [E] et Madame [W] [X] de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI DIFLOLA aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 octobre 2025

le greffier le Président