TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03215 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNPR

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[D] [J]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,

dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin – 28300 MAINVILLIERS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [D] [J],

demeurant 29 rue du Vaugautier – Logement n°3 – 28630 BARJOUVILLE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2022, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [J] [D] un bail portant sur un logement sis à BARJOUVILLE .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 19 mars 2024 , d’avoir à payer la somme de 5 370,78 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 15 octobre 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et ce sous astreinte,

— de la condamner au paiement de la somme de 8 242,74 € au titre des loyers échus au 10 octobre 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 8402,98 € au 30 novembre 2024 inclus, et maintient ses demandes.

Madame [J] [D] expose qu’elle est en surendettement et bénéficie de mesures imposées par la commission de surendettement, qu’elle ne travaille pas mais perçoit des allocations de chômage et sollicite des délais de paiement .

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025, la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 15 octobre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la locataire est défaillante dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement.

il s’établit, à l’examen du dossier produit par le bailleur, que la locataire a fait l’objet d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement le 9 mars 2023, qu’à cette date, la dette des loyers était de 2436,85 €, qu’un plan d’aménagement des dettes a été imposé le 17 juillet 2023 prévoyant le remboursement de cette somme sur trois mois mais que la locataire n’a pas respecté ce plan conduisant le bailleur à lui faire délivrer un commandement de payer le 19 mars 2024, qui vaut dénonciation du plan, et que depuis cette date, la dette des loyers a plus que triplé passant à 8 402,98 € ;

la locataire n’apporte aucune explication plausible à ce manquement ;

Dans ces conditions, le tribunal dit que les manquements du locataire sont graves et de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire, déchue de son droit de rééchelonnement des dettes du fait du commandement de payer délivré le 19 mars 2024, sera condamnée au paiement de la somme de 8402,98€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 30 novembre 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, la locataire ne fournit aucune explication plausible et alors qu’elle a bénéficié d’une mesure de surendettement qu’elle n’a pas respectée ; elle ne fournit aucun justificatif de sa situation actuelle ;

dans la mesure où le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de s’assurer que la locataire est en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré, il ordonne son expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ni de fixer une astreinte ;

sur les autres demandes

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [J] [D] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu 22 décembre 2022 entre l’OPH HABITAT EURELIEN et Madame [D] [J];

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 8402,98 euros (huit mille quatre cent deux euros et quatre vingt dix huit cents) correspondant aux loyers et charges impayés au Dau30 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024;

PRONONCE l’expulsion de Madame [J] [D] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, à compter du 1er décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Madame [J] [D] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI