TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Service des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Localité 2]

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

N° RG 25/08016 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L2WG

Jugement du 20 Mars 2026

N°: 26/313

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

,

[Q], [I]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Mars 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 23 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 20 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M., [Q], [I],

[Adresse 3],

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2021, M., [W], [O] a consenti un bail d’habitation à M., [Q], [I] sur des locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros.

Par un mandat en date du 10 juillet 2020, M., [W], [O] a chargé LA FRANCAISE IMMOBILIERE de gérer le bien situé au, [Adresse 4] à, [Localité 5].

Par un contrat en date du 13 octobre 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2853,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M., [Q], [I] le 13 juin 2025.

Par assignation du 22 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M., [Q], [I] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner M., [Q], [I] au paiement de la somme de 4280,67 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 juin 2025 sur la somme de 2853,78 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation, Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou e la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, Condamner M., [Q], [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, Condamner M., [Q], [I] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 23 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 janvier 2026, s’élève désormais à 6673,67 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois d’octobre 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M., [Q], [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M., [Q], [I].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2853,78 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits du propriétaire à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2026, M., [Q], [I] lui devait la somme de 6673,67 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M., [Q], [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 2853,78 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1426,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 480,58 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera due au bailleur ou à la société ACTION LOGEMENT SERVICES si cette dernière justifie être subrogée dans les droits du bailleur.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [Q], [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 octobre 2021 entre M., [W], [O], d’une part, et M., [Q], [I], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 5] est résilié depuis le 12 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M., [Q], [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M., [Q], [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 4] à, [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M., [Q], [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M., [W], [O], la somme de 6673,67 euros (six mille six cent soixante-treize euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2025 sur la somme de 2853,78 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1426,89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M., [Q], [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 480,58 euros (quatre cent quatre-vingts euros et cinquante-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée par les locataires à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place du bailleur, sous réserve que cette dernière justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicitera le paiement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande présentée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [Q], [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2025 et celui de l’assignation du 22 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge