TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01163 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIMW

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[L] [T],

SPNLR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 18 Février 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [T]

né le 01 Janvier 1945 à BOUTAZOULT OUARZAZATE (MAROC),

demeurant 15 rue Tochon – Etage1 – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Société SCI SAINT LAZARE,

dont le siège social est sis 9 rue de la herse – 28400 NOGENT-LE-ROTROU

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Décembre 2024 et mise en délibéré au 18 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 17 février 2022, la SCI SAINT LAZARE a consenti à Monsieur [T] [L] un bail portant sur un logement meublé sis à NOGENT LE ROTROU.

Par exploit en date du 12 avril 2024, le locataire a assigné le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres pour l’audience du 14 mai 2024 afin de :

— requalifier en bail d’habitation le bail meublé signé ,

— de déclarer nul le congé qui lui a été délivré le 5 octobre 2023 ;

— d’ordonner au bailleur d’entreprendre tous travaux destinés à faire cesser les infiltrations dont le logement est affecté et ce sous astreinte ;

— de le condamner au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, Monsieur [T] ayant indiqué au tribunal « ne plus vouloir de son avocat désigné par l’aide juridictionnelle Maître GALY » ;

En prévision de l’audience du 17 décembre 2024, Monsieur [T] a adressé au tribunal une requête aux fins de rejet des pièces du bailleur ;

A l’audience du 17 décembre 2024, le locataire, après avoir sollicité un renvoi qui lui a été refusé, expose que son logement n’est pas meublé et demande la requalification du bail, qu’il est insalubre en raison d’infiltrations qui ont été constatées par un diagnostiqueur , que la CAF a déclaré le logement indécent, que cela lui occasionne des problèmes de santé, que le bailleur est un marchand de sommeil, demande la révision du loyer et la production des justificatifs de charges depuis l’année 2022, demande le débouté du bailleur de sa demande reconventionnelle de résiliation du bail et de validation du congé, subsidiairement de l’autoriser à séquestrer le montant des loyers et, en tout état de cause, d’ordonner au bailleur la remise en conformité du logement, son relogement pendant les travaux, de le condamner à lui payer la somme de 450€ en compensation de la surconsommation d’eau et la somme de 450 € en compensation de la surconsommation d’électricité, celle de 3 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le bailleur, représenté par son avocat, expose que le locataire est irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir étant occupant sans droit ni titre, demande son débouté car il ne prouve pas les désordres allégués ne l’ayant jamais informé et n’établit pas les autres demandes, présente une demande reconventionnelle de résiliation pour non paiement des loyers et défaut d’assurance, subsidiairement demande de constater la validité du congé, d’ordonner l’expulsion du locataire des lieux, de le condamner à payer au titre des loyers, la somme de 7250,48 euros au 17 décembre 2024 inclus, au titre de l’indemnité d’occupation la somme mensuelle de 400 € et au titre de l’article 700 du code de procédure civile celle de 2 000 € ;

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

En cours de délibéré, le tribunal a reçu de Monsieur [T] une requête en réouverture des débats ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rejet des pièces

Il résulte de la procédure, qu’en date du 24 septembre 2024, l’avocat de la SCI SAINT LAZARE a régularisé ses conclusions qu’il a communiquées à son contradicteur Maître GALY avocat du demandeur ;

Dans la mesure où M.[T] a déchargé son avocat de la défense de ses intérêts, il lui appartenait de récupérer son dossier ;

Par ailleurs, la requête de M.[T] en réouverture des débats (qui vise 2 numéros de RG,24-114 (le référé) et 24-1163 la présente procédure), est accompagnée du courriel de l’avocat du bailleur qui lui communique ses conclusions actualisées accompagnées d’une nouvelle pièce, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté ;

En conséquence, le tribunal rejette la demande de rejet des pièces ;

Sur la demande de réouverture des débats

M. [T] sollicite la réouverture des débats aux motifs que :

la mise en cause de l’organisme de sécurité sociale est nécessaire,

le renvoi de l’affaire a été ordonné pour l’audience du 17 décembre 2024 afin d’appliquer l’article 837-1 du code de procédure civile, soit la procédure dite « la passerelle » et dont le juge remplaçant n’en a pas tenu compte ;

le juge remplaçant a refusé de statuer sur sa procédure au fond et joint les affaires, ce qui est un déni de justice,

Il résulte de l’article 444 du code de procédure civile que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Par ailleurs, il résulte de l’article 837 du même code que à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Ainsi, la réouverture des débats n’est aucunement nécessaire dans la mesure où les parties se sont exprimées à l’audience et remis, chacun, son dossier de plaidoirie ;

S’agissant du renvoi du dossier du référé au fond, il s’agit d’une prérogative laissée à l’appréciation souveraine du juge, le renvoi ordonné à l’audience du 15 octobre 2024 pour l’audience du 17 décembre 2024 l’a été pour examiner la possibilité d’une « passerelle », ce que le tribunal n’a pas jugé nécessaire de faire ;

En conséquence, la demande de réouverture des débats est rejetée ;

Sur l’irrecevabilité soulevée par le bailleur

Le bailleur expose que le demandeur n’a pas qualité à agir car il est occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et du congé notifié et que ces demandes ont fait l’objet d’une procédure de référé (n°24-114) dont l’ordonnance est attendue ;

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas d’une décision sur la résiliation du bail ou la validité du congé, de sorte que M.[T] est toujours locataire et a qualité pour agir ;

En conséquence, le tribunal rejette le moyen d’irrecevabilité ;

Sur les demandes principales de M.[T]

Sur la requalification du bail

Il résulte de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 qu’un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

En l’espèce, un bail notarié a été conclu entre les parties en date du 17 février 2022 et stipule, en page 3, qu’un inventaire détaillé du mobilier a été établi contradictoirement et amiablement entre les parties le 17 février 2022, Une copie numérisée par le notaire soussigné est annexée, chacune des parties reconnaissant détenir un exemplaire  ;

M.[T] ne justifie pas avoir attaqué cet acte notarié pour faux ;

Il produit lui-même l’état des lieux d’entrée (sa pièce n°2) qui détaille la liste du mobilier (à l’entrée, dans la salle de bains, à la cuisine, au séjour et dans la chambre) et qui porte sa signature en bas de page en dessous de la ladite liste ;

En conséquence, le tribunal rejette la demande de requalification du bail et dit que le bail du 17 février 2022 est bien un bail meublé ;

Sur les désordres

M.[T] expose que le logement a fait l’objet d’une fuite d’eau provenant de la chaudière et produit une facture du bailleur datée 20 juin 20224 de remplacement de ladite chaudière au prix de 1240,83 € ;

Il soutient que c’est à l’occasion de ce remplacement de la chaudière qu’il a été constaté un mur gorgé d’eau et produit un rapport d’une société SERVIDIAG intervenue pour la recherche de fuite à la demande du syndic de l’immeuble ;

Le rapport de cette société recommande, en page 9, de réaliser un sondage en partie basse de la gaine technique située dans la chambre afin de pouvoir visualiser le problème au niveau du réseau d’évacuation des eaux usés ;

A aucun moment il a été constaté une humidité des murs et le demandeur ne rapporte pas la preuve de la responsabilité du bailleur, les photos qu’il produit ne sont pas traçables et n’ont pas de date certaines, n’ayant pas été prises par un huissier de justice;

Quant au prétendu rapport d’une société ACCEO (sa pièce n°14), il s’agit en réalité d’un avis de visite des logements, cette société n’ayant rien constaté ;

S’agissant du constat de non décence de la CAF, il y est bien spécifié que le logement est décent mais nécessitant des travaux d’aménagement lié au système de renouvellement de l’air ;

En conséquence, M.[T] ne rapporte pas la preuve d’un logement indécent ou insalubre ;

Le tribunal le déboute de ses demandes indemnitaires à ce titre, ce d’autant qu’il ne justifie pas des sommes réclamées ni du lien de causalité entre les pièces relatives à son état de santé et la faute du bailleur ;

S’agissant des charges locatives, M.[T] expose que le bailleur a l’obligation de lui communiquer le décompte des charges mais ne présente aucune demande de ce chef ;

Le tribunal ayant l’obligation, en application de l’article 12 du code de procédure civile, de restituer aux faits leur exacte qualification juridique, considère que M.[T] réclame la communication des décomptes de charges de 2022 à 2024 ;

Le tribunal fait droit à cette demande ;

Sur les autres demandes du demandeur

M.[T] soulève l’exception d’inexécution et demande de séquestrer la somme de 300€ par mois dans l’attente d’une décision sur une éventuelle compensation après examen de ses moyens sur les désordres et de son indemnisation ;

Il peut être constaté que le locataire doit 7 250,48 € de loyers, soit plus de 18 mois d’impayés et que ses moyens sur les désordres et indemnisation ont été rejetés par le tribunal ;

Le tribunal le déboute de sa demande de séquestrer les loyers, cette demande n’ayant aucun fondement ;

Sur les demandes reconventionnelles du bailleur

La SCI SAINT LAZARE demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et défaut d’assurance, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail pour ces mêmes motifs et plus subsidiairement encore, de déclarer valable le congé notifié, d’ordonner l’expulsion de M.[T] et de le condamner au paiement de la somme de 7 250,48 € pour les loyers dus;

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

Ce texte est applicable aux conclusions reconventionnelles de résiliation du bail pour non paiement des loyers ;

Le bailleur ne justifie pas d’une telle démarche obligatoire, seuls ont été notifiés à la préfecture le commandements de payer et de produire le justificatif d’assurance ;

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation pour défaut de paiement des loyers est donc irrecevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de justifier d’une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement resté sans effet ;

Par exploit du 16 novembre 2023 , le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de l’assurance du logement pour l’année en cours, étant rappelé que le locataire s’est plaint de sinistres dans son logement depuis 2022;

M.[T] justifie d’une assurance du logement (sa pièce n°9 annexée au commandement) mais pour la période du 5 janvier 2024 au 4 janvier 2025 ;

Ne justifiant pas d’une assurance pour l’année 2023 dans le délai d’un mois suivant le commandement, la clause résolutoire contenue dans le bail se trouve acquise depuis le 17 décembre 2023 .

En conséquence, le tribunal ordonne son expulsion sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, M.[T], qui ne conteste pas la somme réclamée mais justifie le non paiement par une exception d’inexécution qui n’a pas été retenue, sera condamné au paiement de la somme de 7 250,48 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 17 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le locataire ne remet au tribunal aucun justificatif de sa situation matérielle permettant de s’assurer qu’il est en situation de payer le loyer ainsi que l’arriéré;

Sur les autres demandes

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où le locataire succombe à l’instance, il sera condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE Monsieur [L] [T] de ses demandes de rejet des pièces de la SCI SAINT LAZARE et de réouverture des débats ;

DEBOUTE la SCI SAINT LAZARE de la fin de non recevoir d’irrecevabilité ;

ORDONNE à la SCI SAINT LAZARE de communiquer à Monsieur [L] [T], sous quinze jours à compter de la signification du présent jugement, les décomptes de charges des années 2022 à 2024 inclus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 15 Rue Tochon 28400 NOGENT LE ROTROU , sont réunies à la date du 17 décembre 2024;

PRONONCE l’expulsion de Monsieur [L] [T] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à payer à la SCI SAINT LAZARE, la somme de 7 250,48 euros (sept mille deux cent cinquante euros et quarante huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à payer à la SCI SAINT LAZARE à compter du 18 décembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à payer à la SCI SAINT LAZARE la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI