TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 23/01200 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F77V

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Valérie RIVIERE-DUPUY de la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Maître Marie pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Madame [Z] [O] [Y] divorcée [E],

demeurant 5 B rue du perche et de la Beauce – 28240 LES CORVEES LES YYS

représentée par la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant 33 Rue Pierre BROSSOLETTE – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34 substituée par M^e Charles NOUVELLON, demeurant 6 8 rue du Docteur Maunoury – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 18

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [W] [J],

Monsieur [V] [J],

demeurant tous deux 2 rue Lenoult – 28170 CHATEAUNEUF EN THYMERAIS

représentés par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults – 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, Madame [Y] s’est vue consentir un bail d’habitation portant sur un logement situé à 5 B rue du Perche et de la Beauce 28400 LES CORVEES LES YYS, moyennant un loyer mensuel de 550 euros révisable outre 20€ de provisions sur charges et 10 euros pour les poubelles et électricité communes, dans un premier temps en sous louant le bien par le biais du foyer Chartrain, puis à partir d’un bail en date 1er octobre 2018 en location directe.

Monsieur et Madame [J] ont acquis le bien le 17 août 2019 confiant la gestion locative à l’agence PASS IMMO.

Se plaignant d’humidité et d’infiltrations, puis de présence de rongeurs, de VMC cassée, de moisissures, d’accès au jardin dangereux, d’un parking inaccessible, de l’absence de régularisation de charges, de l’absence de compteur électrique individuel,et de refus privatif au garage, Madame [Y] a par assignation délivrée le 27 avril 2023, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal d’instance de Chartres pour obtenir la condamnation de Monsieur et Madame [J] à lui payer la somme de 11.275€ au titre de la dimunition de loyer du fait de l’indécence du logement outre la somme de 11.275 € au titre euros du trouble de jouissance subi ainsi que la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1.230,00 euros au titre de répitition de charges indument payées et aux dépens dont le coût à hauteur de 309,20€ pour le constat d’huissier du 23 janvier 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2023, puis renvoyée à la demande des parties à l’audience du 10 octobre 2023, puis à la suite d’une nouvelle demande de renvoi des parties, à l’audience du 20 février 2024. L’affaire a ensuite été renvoyée à l’audience du 28 mai 2024, enfin suite à la demande de renvoi des parties pour conclusions en demande, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 octobre 2024, date à laquelle a elle été à nouveau appelée puis retenue.

Madame [Y] maintient ses demandes et soutient que le logement n’était pas décent et qu’elle rapporte la preuve de l’existence des désordres invoqués, et que c’est pour cette raison qu’elle a cherché un autre logement et a quitté les lieux. Elle dit que ses doléances n’ont jamais été entendues par les bailleurs, que les conditions d’hébergement ont nuit à sa sécurité, santé et celle de ses enfants, elle ajoute que sa vie sociale en a été affectée ne pouvant recevoir à son domicile. Elle considère que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance d’un bien conforme à défaut d’accès au compteur électrique et au jardin sans enjamber une fenêtre .

Monsieur et Madame [J] convoqués par acte remise en l’étude sont représentés par leur conseil et concluent au rejet des demandes formées à leur encontre et à titre reconventionnelle ils demandent la condamnation de Madame [Y] à leur payer la somme de 1.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils exposent:

— sur la question des rongeurs, que leur présence était imputable aux conditions de vie de la locataire et qu’ils ont fait intervenir une entreprise en 2022 pour éradiquer les nuisibles,

— sur la VMC que l’entreprise qui est intervenue a constaté que la VMC avait été découpée par la locataire et qu’il y avait un problème de flux d’air qui a endommagé la ventilation,

— sur les problèmes de moisissures,qu’il s’agit également aux conditions de vie de Madame [Y],

— sur le problème d’accès au jardin, que l’accès se fait en contournant le logement et que la bail ne prévoit pas de porte-fenêtre,

— sur le parking, qu’aucun parking n’est prévu au bail et qu’il existe un parking gratuit face au logement de l’autre côté de la rue,

— sur le problème du compteur électrique, il s’agit d’un compteur linky accessible en sollicitant le voisin afin de procéder à son relevé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les désordres invoqués par Madame [Y]:

En application de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au preneur s’il s’agit de l’habitation principale de celui-ci un logement décent et d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, ce qui implique que le bailleur doit veiller à ce que le logement reste conforme aux normes de décence. Ces normes sont définies par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. Outre l’action en exécution des travaux de mise en conformité prévue par l’article 20-1 de la loi précitée le manquement du bailleur à l’obligation de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement.

En l’espèce, que Madame [Y] est entrée dans les lieux en 2016, avant que le bien ne soit acquis en 2019 par Monsieur et Madame [J].

Elle indique avoir quitté le logement.

Elle revendique sur le fondement de l’indécence du logement d’une part la réduction du loyer et d’autre part l’indemnisation d’un trouble de jouissance.

Il ressort du diagnostic de décence établi le 28 octobre 2022, par l’association SOLIHA, suite à l’intervention de la CAF, que Madame [Y] produit aux débats, que le logement présentait à la date de la visite initiale du 13 octobre 2022, la nécessité d’effetuer des travaux indispensables pour lever la non décence du logement, à savoir: régler la problèmatique de remontées capillaires du sol dans les murs via des drainages, revoir l’étanchéité à l’air et à l’eau des murs extérieurs via des parements ventilés, de faire contrôler la couverture, de régler le problème d’étanchéité, à l’air et à l’eau des menuiseries dans le logement et dans les parties communes, de permettre une coupure générale de toute l’installation électrique depuis le logement, de contrôler l’installation électrique du logement, d’adapter les puissances de chauffe des radiateurs, de vérifier le groupe de sécurité du ballon d’eau chaude et traiter une fuite dans le toilette, de prévoir l’installation d’un système complet de renouvellement d’air performant et adapté, de revoir la mise en oeuvre de l’isolation.

Ce même rapport fait état de travaux souhaitables pour améliorer le logement.

Cependant il convient de constater qu’il s’agit d’un simple constat visuel peu étayé et sans investigation ni précision sur l’éventuelle origine des désordres invoqués, ni sur leur imputabilité.

Il est constant que l’état des lieux effectué à la prise de possession du logement par Madame [Y] ne fait pas de réserve de sa part sur la présence d’humidité ou de nuisibles

Monsieur et Madame [J] démontrent avoir fait intervenir une entreprise le 16 mars 2022, pour éradiquer les nuisibles. Ils soutiennent que le problème venait du fait que Madame [Y] entreposait de la nourriture dans le garage et a installé un composteur sous sa fenêtre.

Concernant les problèmes de VMC et de moisissures, ils allèguent là encore avoir fait intervenir une entreprise et indique que Madame [Y], aurait coupé la VMC et mis une table devant un radiateur soufflant, l’absence d’aération serait la cause de l’humidité et des moisissures.

Madame [Y] reconnaît que les propriétaires ont fait effectuer des travaux de rafraichissement et de mise en conformité dans les autres logements situés dans le même ensemble immobilier.

Il n’est pas précisé la raison pour laquelle de tels travaux n’auraient pas été effectués dans son logement.

Enfin, il n’est pas davantage indiqué dans le diagnostic du 28 octobre 2022, si la fuite des toilettes provient d’un défaut d’entretien par la locataire ou de travaux à la charge des bailleurs.

Sans expertise contradictoire, il est apparaît impossible de définir la date d’apparition des désordres allégués ni leur origine, qui peut provenir de l’éventuel état de vétusté du logement mais également des conditions de vie de la locataire.

Le rapport du commissaire de justice n’est pas de nature à suppléer l’absence d’expertise, que Madame [Y] bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale aurait pu solliciter.

Madame [Y] ne produit par ailleurs aucun certificat médical pour elle ou ses enfants justifiant de problèmes de santé.

Concernant le jardin, les bailleurs indiquent, qu’il n’est pas à usage privatif et que son accès est possible en faisant le tour du logement, même si la configuration des lieux était une contrainte pour la locataire, elle a accepté de prendre le logement en l’état ne démontrant pas que l’accès ait été modifié après son entrée dans le logement.

La demande relative au parking est également inopérante au regard du contrat de bail, qui ne prévoit qu’un garage, dont la délivrance n’est pas contestée.

Enfin, concernant le compteur électrique Linky, les bailleurs admettent qu’il faut solliciter l’autorisation d’un voisin pour y avoir accès, si cela ne fait pas obstacle au suivi de la consommation par la locataire, il n’en demeure pas moins qu’il est relevé dans le rapport du mois d’octobre 2022, la nécessité de permettre une coupure générale d’électricité depuis le logement pour des questions de sécurité.

Du chef de cette non conformité seulement, il sera fait droit à la demande d’indemnisation de Madame [Y].

Monsieur et Madame [J] seront condamnés en paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages intérêts. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens de l’instance seront supportés par Monsieur et Madame [J] , parties perdantes,

qui seront recouvrés par l’État conformément aux dispositions des articles 124 et suivants du décret du 19 décembre 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties,

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats publics, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [J] et Madme [W] [J] à verser à Madame [Y] à la somme de 1.000 € (mille euros) à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [J] et Madme [W] [J] aux dépens, qui seront recouvrés par l’État conformément aux dispositions des articles 124 et suivants du décret du 19 décembre 1991 sur l’aide juridictionnelle.

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME