COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [W] c/ S.D.C. [Adresse 1]

N°26/

Du 16 avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 21/02119 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NQCO

Grosse délivrée à :

M^e Joëlle GUILLOT

expédition délivrée à

la SELARL LAUGA & ASSOCIES

le

mentions diverses: Expertise

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du seize avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 8 janvier 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 27 février 2019, M. [T] [W] a acquis un appartement et une cave au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 18 juin 2019.

Reprochant un défaut de convocation et une répartition arbitraire des charges de copropriété, M. [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nice par acte de commissaire de justice du 4 mai 2021 aux fins d’obtenir principalement l’annulation de cette assemblée générale et la désignation d’un expert.

Par conclusions en réponse et récapitulatives n°2 notifiées le 12 novembre 2024, M. [T] [W] sollicite :

l’annulation de l’assemblée générale du 17 février 2021,la désignation de tel expert qu’il plaira au tribunal avec mission habituelle en pareille matière et notamment de :se rendre sur les lieux,se faire communiquer tous documents et pièces utiles à sa mission,décrire les lieux de façon exacte,déterminer les parties privatives et les parties communes,dire les critères utilisés pour la clé de répartition des tantièmes,déterminer les quotes-parts des parties communes applicables à chaque lot privatif,fournir plus généralement tous éléments utiles pour la rédaction d’un règlement de copropriété,en chiffrer le coût,fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis.dire que le montant de la consignation ainsi que les frais de l’expertise seront à la charge du syndicat des copropriétaires,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,dire et juger qu’il sera exclu des appels de fonds au titre des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires,dire et juger qu’une compensation pourra être effectuée entre les condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires et les appels de fonds du syndicat,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’aucune convocation ne lui a été adressée pour l’assemblée générale du 18 juin 2019 et que le procès-verbal de cette assemblée générale ne lui a pas été notifié. Il estime que la signature figurant sur les récépissés produits par le syndicat est contrefaite.

Il soutient en outre que, nonobstant le fait que l’immeuble est soumis au régime de la copropriété, aucune part chiffrée de tantièmes n’est attribuée aux différents lots par l’état descriptif de division de 1974, modifié en 1989. Il estime que les tantièmes appliqués lors de l’assemblée générale du 18 juin 2019 en fonction du nombre de logements ne sont pas opposables aux copropriétaires et que le nombre de voix des copropriétaires ne pouvait pas être déterminé.

Il estime que la nomination d’un expert indépendant est nécessaire en raison de l’attitude déloyale des copropriétaires majoritaires de la famille [O], propriétaires originels de l’immeuble.

Par conclusions récapitulatives en défense notifiées le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] conclut au débouté de M. [W] de l’ensemble de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 6 000 euros, à parfaire, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir que M. [W] a été dûment convoqué à l’assemblée générale du 18 juin 2019 par convocation adressée le 14 mai 2019, réceptionné le 16 mai 2019, et que le procès-verbal de l’assemblée générale lui a été notifié par courrier du 17 juillet 2019, réceptionné le 1er août 2019. Il soutient que la demande d’annulation de l’assemblée générale est irrecevable car tardive, le délai de forclusion de deux mois ayant expiré au moment du recours en annulation initié à la demande de M. [W].

Il estime que M. [W] ne justifie d’aucune irrégularité dans la répartition des charges, ni des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot et que la demande de désignation d’un expert est infondée. Il rappelle que la répartition des charges n’est pas nécessairement faite sur la base de la répartition des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot. Il soutient que la mauvaise foi de M. [W] est caractérisée et sollicite le paiement de dommages-intérêts.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 décembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 2 avril 2026 prorogé au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 18 juin 2019

La convocation à une assemblée générale des copropriétaires doit être adressée à chaque membre de droit de l’assemblée générale. Le défaut de convocation d’un copropriétaire constitue une cause de nullité de l’assemblée.

Il appartient au syndicat de faire la preuve de l’envoi de la convocation à chaque copropriétaire.

En l’espèce, M. [W] conteste d’avoir reçu une convocation à l’assemblée générale du 18 juin 2019.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] fait valoir que la convocation à l’assemblée générale a été adressée à M. [W] le 14 mai 2019 et réceptionnée le 16 mai 2019. Il produit toutefois au soutien de ses déclarations en tant que pièce n°1 la preuve de dépôt d’un courrier recommandé adressé à M. [J] [P] à l’adresse [Adresse 3] à [Localité 1] et non pas à M. [T] [W] à son adresse [Adresse 4] à [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires n’apporte donc pas la preuve de la convocation adressée à M. [W] pour l’assemblée générale 18 juin 2019 et il convient de prononcer la nullité de cette assemblée générale sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés par les parties.

Sur la demande d’une mesure d’expertise

En vertu de l’article 22 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

L’article 5 de la même loi énonce que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10 de la même loi précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Enfin, l’article 1er alinéas 3 et 4 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, indique que l’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions du troisième alinéa et, s’il y a lieu, du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférentes à chaque lot.

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 juin 2019 mentionne un total de 11 925 tantièmes répartis entre les six copropriétaires. L’origine de cette répartition des tantièmes est toutefois inconnue et le syndicat des copropriétaires ne fournit dans ses écritures aucune précision quant aux modalités de répartition des tantièmes appliquées pour l’assemblée générale.

Il est acquis que l’immeuble appartenait à l’origine en indivision à la famille [O] et que la copropriété ne dispose pas de règlement de copropriété.

Le cahier des charges du 16 mars 1989 ne contient aucune mention de quote-part des parties communes afférente à chaque lot.

Il convient dans ces conditions d’ordonner une mesure d’expertise dans les termes du dispositif afin de permettre de déterminer la quote-part des parties communes afférente à chaque lot et d’établir un règlement de copropriété. Les frais d’expertise seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires compte tenu de l’absence de règlement de copropriété et d’une répartition des tantièmes.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts de M. [W]

M. [W] sollicite la réparation de son préjudice causé par l’incertitude et le doute entretenus par les anciens copropriétaires de la famille [O]. Cette demande doit être appréciée au regard des résultats de l’expertise ordonnée et il en sera débouté.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

Le sens de la décision conduit au débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera condamné aux dépens et à payer M. [W] la somme de 1 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes de dispense de participation à la dépense commune et de compensation

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes formées par M. [W] sont fondées et il doit être dispensé de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

Il sera débouté de sa demande de compensation avec les appels de fonds du syndicat des copropriétaires, les justificatifs versés au débat étant insuffisants pour apprécier le bien-fondé de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 1] du 18 juin 2019 ;

ORDONNE une mesure d’expertise pour permettre d’établir une grille de répartition des charges communes de l’immeuble en copropriété [Adresse 1] conforme aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 ;

COMMET pour y procéder :

M. [X] [H], géomètre expert,

[Adresse 5]

[Localité 1]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, avec pour mission après

avoir entendu les parties et leurs conseils dans les conditions des articles 160 et suivants du code de procédure civile, de :

se faire communiquer tous documents et pièces utiles à sa mission,

se rendre au [Adresse 1] à [Localité 1], immeuble dénommé [Adresse 1], en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

faire au contradictoire des parties les investigations utiles pour déterminer et décrire les parties communes et les parties privatives,

déterminer la quote-part des parties communes applicable à chaque lot et proposer une clé de répartition des tantièmes en détaillant les critères appliqués,

proposer une clé de répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes entre les copropriétaires au prorata des valeurs relatives des parties privatives des lots, telles qu’elles

résultent de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965,

proposer une clé de répartition des charges inhérentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun entre les copropriétaires selon l’utilité que chaque lot en retire,

de manière générale, apporter toute précision technique ou faire toute observation de nature à éclairer les débats en donnant notamment tous éléments permettant de déterminer une clé de répartition des tantièmes et à établir un règlement de copropriété ;

DIT que l’expert, avant le dépôt de son rapport définitif, devra établir un pré-rapport, le communiquer aux parties, leur impartir un délai qui ne pourra pas être inférieur à un mois pour formuler des dires et répondre à toutes observations écrites de leur part dans son rapport définitif ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou d’office ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 1] doit consigner la somme de 2 500 euros à valoir sur la rémunération de l’expert à la régie d’avance sur recettes du tribunal judiciaire de Nice dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai imparti et selon les modalités prescrites, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision du magistrat autorisant une prorogation ou relevant la partie de la caducité, et que l’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence du refus ou de l’abstention de consigner ;

DIT que si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, l’expert devra communiquer au magistrat et aux parties l’évaluation de ses frais et honoraires et solliciter la consignation d’une provision complémentaire ;

DIT que l’expert commis accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile et qu’il pourra s’adjoindre si nécessaire le concours d’un technicien relevant d’une spécialité distincte de la sienne ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Nice pour surveiller les opérations d’expertise ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de SIX MOIS suivant la consignation de la provision et en adresser une copie à chacune des parties accompagnée de sa demande de rémunération ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée à l’expert désigné ;

DIT que pour le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge qui l’a commis ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à M. [T] [W] la somme de 1 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] aux dépens ;

DIT que M. [T] [W] sera dispensé de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat ;

DEBOUTE M. [T] [W] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de ses demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT