N° RG 24/00330 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GI44

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[W] [O] épouse [G], [M] [G]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M^e Guillaume BLIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 10 Juin 2025

DEMANDEUR :

Madame [W] [O] épouse [G]

née le 12 Juillet 1948 à UNVERRE (28160),

demeurant 5 place de l’hôtel de ville – 28160 BROU

comparante en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [X] [J]

née le 11 Octobre 1972 à VERSAILLES (78000),

demeurant 9 rue de la Chevalerie – 28160 BROU

représentée par M^e Guillaume BLIN, demeurant 55 Rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 69

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART, statuant en matière de référé assistée de [C] [I], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Mai 2025 et mise en délibéré au 10 Juin 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 mars 2021, Monsieur [M] [G], époux de Madame [W] [O], épouse [G] (ci-après Madame [W] [G]), a donné à bail à Monsieur [D] [T] et Madame [X] [J] un logement à usage d’habitation, situé 09 rue de la Chevalerie 28160 BROU, pendant une durée de 03 ans, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 15 euros de provisions sur charges. Ledit contrat stipulait sous le libellé « autres conditions particulières » que la consommation d’eau serait facturée au propriétaire et remboursée par le locataire sur présentation de facture deux fois par an.

Monsieur [D] [T] a donné congé par lettre recommandée en date du 11 juillet 2022, laissant pour seul titulaire du bail Madame [X] [J].

Par un avenant en date du 07 août 2023, le bailleur entendait apporter une modification quant aux parties au contrat initial d’abord, en prenant acte du départ de Monsieur [D] [T], laissant pour seule locataire Madame [X] [J], puis en remplaçant le bailleur par Madame [W] [G]. Madame [X] [J] a refusé de signer cet avenant en y apposant la mention « refus ».

Le 24 août 2023, un procès-verbal d’échec de conciliation a été dressé.

Le 08 septembre 2023, par courrier simple, Madame [W] [G] a donné congé à Madame [X] [J] à compter du 15 mars 2024.

Du fait de loyers et charges demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, Madame [W] [G] a fait signifier un commandement de payer la somme de 2 062,30 euros visant la clause résolutoire insérée au bail à Madame [X] [J].

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX par voie électronique le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, Madame [W] [G] a ensuite fait assigner Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES, statuant en référés, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

ordonner que Madame [X] [J] quitte et vide les lieux, et à défaut, ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions de l’article L 411-1 Code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Madame [X] [J] au paiement des sommes suivantes : à titre provisionnel de la somme principale de 1 956,62,40 € au titre des loyers et charges arrêtés au 16 avril 2024, à titre provisionnel du loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir assortie des intérêts au taux légal, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux, assortie des intérêts au taux légal ;

condamner Madame [X] [J] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

condamner Madame [X] [J] au paiement d’une indemnité de 700,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la sous-préfecture de Châteaudun le 19 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 juillet 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 06 mai 2025.

A l’audience, Madame [W] [G] indique maintenir les demandes formulées dans son assignation. Elle mentionne que son époux, Monsieur [M] [G] est décédé. Elle actualise sa créance à la somme de 2 164 euros en juin 2024 au titre des loyers et charges impayés, et précise qu’elle a tenu compte des versements de la CAF. Elle fait état que la somme de 15 euros relative aux provisions sur charges prévue dans le bail correspond aux ordures ménagères. Elle dépose son dossier.

Madame [X] [J], par l’intermédiaire de son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, et demande le débouté de Madame [W] [G] de toutes ses demandes.

A ce titre, à l’audience, elle précise avoir quitté les lieux au mois de juin 2024. Elle conteste les sommes sollicitées par Madame [W] [G], faisant valoir l’absence de diagnostic énergétique au moment de la conclusion du bail. Elle expose que le logement est doté d’un compteur d’eau unique, et que la somme réclamée ne tient pas compte des versements réalisés par la CAF, qui doivent selon elle être déduits de la somme totale due.

A titre reconventionnelle, dans ses conclusions, elle sollicite la condamnation de Madame [W] [G] au paiement des sommes suivantes :

550 euros, correspondant à la restitution de son dépôt de garantie, avec une majoration de 10% par mois de retard à compter du mois d’août 2024, soit 495 euros au jour de l’audience ; 614 euros au titre des revalorisations de loyers abusives ; 2 000 euros au titre du préjudice économique engendré par la surconsommation d’électricité sur le fondement de l’article 1240 du code civil ; 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle demande également une compensation des dettes dues entre bailleresse et locataire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité :

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la sous-préfecture de Châteaudun le 19 avril 2024, soit plus de deux mois avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 19 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 03 mars 2021 entre Monsieur [M] [G], bailleur, et Monsieur [D] [T], et Madame [X] [J], tous deux locataires qu’il contient un article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE ».

Il ressort des déclarations non contestées à l’audience que Monsieur [M] [G] est décédé de sorte que son épouse, Madame [W] [G] est désormais bailleur.

Par ailleurs, il apparaît dans l’acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024 que Madame [W] [G] a fait signifier un commandement de payer la somme de 2 062,30 euros visant la clause résolutoire insérée au bail, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 août 2024, lequel est demeuré infructueux, à Madame [X] [J].

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement de payer dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 avril 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du commandement de payer fourni que Madame [X] [J] est redevable de la somme de 1 956,62 euros (2 161,11 – 205,49 au titre des frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers et des charges arrêtée au 16 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse.

Il ressort également d’un décompte actualisé au 27 septembre 2024 que Madame [X] [J] est redevable de la somme de 2 552,62 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges arrêtée au mois de mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.

Cependant, il apparaît également que le montant du loyer imputé sur les deux pièces précitées tient compte d’une revalorisation annuelle. En effet, initialement de 565 euros (550 euros de loyer + 15 euros de provisions sur charges), le loyer est ensuite mentionné à 568 euros entre janvier et juin 2023, puis à 596 euros à compter de juillet 2023. Or, Madame [X] [J] conteste cette revalorisation de loyer en exposant le fait qu’elle n’a jamais été destinataire du diagnostic énergétique au moment de la signature dudit bail.

En outre, il ressort des pièces produites, notamment des relevés de comptes de Madame [X] [J], relevés de compte produits par la partie demanderesse que des virements bancaires ont été effectués entre 2021 et 2023 dont certains virements sur les périodes visés par le commandement de payer. Cependant, en l’état des pièces et des débats, il n’est pas possible d’établir si tous ces virements bancaires ont bien été réceptionnés sur le compte du bailleur lors de leur émission.

S’agissant ensuite des charges, et notamment des factures d’eau, il ressort du commandement de payer fourni que Madame [X] [J] est redevable de la somme de 437,34 euros au titre desdites factures pour la période décembre 2021 – décembre 2022.

Cependant, il ressort de la première facture d’eau produite qu’elle porte sur la période 01 novembre 2020 – 31 octobre 2021, alors que le bail a été conclu au mois de mars 2021. La seconde facture produite porte sur la période 01 novembre 2021 – 30 avril 2022, ce qui ne correspond pas à une année complète.

A l’audience, Madame [W] [G] produit un compte manuscrit actualisé mentionnant une somme supplémentaire de 105,62 euros due au titre de la facture d’eau sur l’année 2023.

Or, il ressort d’un courrier manuscrit rédigé par Madame [X] [J] en date du 22 janvier 2024, produit par la partie demanderesse, que la locataire mentionne avoir réglé lesdites factures auprès de la ville.

A l’audience, son conseil précise qu’il n’y a qu’un seul compteur d’eau unique, ce qui pose difficulté pour établir la facturation réelle des consommations d’eau. La présence d’un seul compteur unique n’est en outre pas contestée par Madame [W] [G]. Par ailleurs, il ressort de la mention contractuelle présente dans le bail initial signé en 2021 que les factures d’eau doivent être réalisées au nom du propriétaire et adressées à Madame [X] [J] deux fois par an. Or, les factures produites en 2021 et 2022 apparaissent avoir été adressées à Monsieur [T], nom qui apparaît de manière manuscrite. Madame [X] [J] n’est pas mentionnée. De surcroit, la somme due pour l’année 2023 mentionnée dans le relevé actualisé produite à l’audience par Madame [W] [G] n’est accompagnée d’aucune facture présentée à la locataire de sorte qu’il n’est pas certain que Madame [X] [J] en ait eu connaissance.

En l’état, le montant de la créance de Madame [W] [G] au titre des loyers et charges apparaît sérieusement contestable. Les parties sont alors invitées à mieux se pourvoir au fond tant sur la demande en paiement des loyers et charges formulée par Madame [W] [G] que sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [X] [J].

Sur l’expulsion :

Il n’est pas contesté que Madame [X] [J] a quitté les lieux au mois de juin 2024 de sorte que cette demande est sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile précitées, dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges, que Madame [X] [J] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 13 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [X] [J], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de Madame [W] [G] les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection en sa formation de référé, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent vu l’urgence et l’absence de contestations sérieuses :

DECLARONS Madame [W] [O], épouse [G] recevable en son action ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre Monsieur [M] [G], décédé, époux de Madame [W] [O], épouse [G] et Madame [X] [J] à compter du 13 avril 2024 et portant sur les lieux situés 09 rue de la Chevalerie, 28160 BROU ;

CONSTATONS que la demande de Madame [W] [O], épouse [G] tendant à ordonner à Madame [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés est sans objet ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que l’indemnité d’occupation due à compter du 13 avril 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes dans la mesure où elles sont sérieusement contestables ;

CONDAMNONS Madame [X] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS la demande de Madame [W] [O], épouse [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 10 Juin 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART