TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Avril 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 17 Avril 2025

à M^e Aurélie REYMOND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 Avril 2025

à Mr [P], [E] [J],

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03644 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CY7

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [X]

né le 21 Novembre 1956 à [Localité 7], domicilié : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [X]

née le 01 Août 1987 à [Localité 8], domiciliée : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [X]

né le 04 Juillet 1971 à [Localité 7], domicilié : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représenté par Maître Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [X]

né le 25 Décembre 1948 à [Localité 7], domicilié : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [X]

né le 28 Mars 1978 à [Localité 8], domicilié : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [B]

née le 20 Juin 1977 à [Localité 7], domiciliée : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [B]

née le 16 Décembre 1979 à [Localité 7], domiciliée : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [A] [B]

née le 20 Janvier 1987 à [Localité 8], domiciliée : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [O] [S]

née le 22 Juillet 1945 à [Localité 6], domiciliée : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [V] [X]

né le 27 Février 1974 à [Localité 7], domicilié : chez Société DEVICTOR IMMOBILIER (Administrateur de Biens), [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P], [E] [J], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privé signé le 9 février 1995, M. [I] [X], représenté par son mandataire, a consenti à M. [P] [E] [J] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été délivré à M. [P] [E] [J], le 17 mars 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme 1.583,60 euros en principal.

Un second commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire a été délivré à M. [P] [E] [J], le 12 février 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme 3.129,58 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, M. [Z] [X], Mme [U] [X], M. [N] [X], M. [T] [X], M. [H] [X], Mme [K] [B], Mme [M] [B], Mme [A] [B], Mme [O] [S] et M. [V] [X], composant l’indivision (ci-après « Les Indivisaires ») ont fait assigner en référé M. [E] [J], devant le juge des contentieux de la protection et demandent de :

Venir Monsieur [J] [E] entendre constater la résiliation du bail à usage d’habitation qui lui a été consenti par Monsieur [X] [Z], Madame [X] [U], Monsieur [X] [N], Monsieur [X] [T], Monsieur [X] [H], Madame [B] [K], Madame [B] [M], Madame [B] [A], Madame [S] [O], Monsieur [X] [V] dans leur immeuble sis [Adresse 2], et en ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 5] Publique en tant que de besoin.

Venir Monsieur [J] [E] s’entendre condamner, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [X] [Z], Madame [X] [U], Monsieur [X] [N], Monsieur [X] [T], Monsieur [X] [H], Madame [B] [K], Madame [B] [M], Madame [B] [A], Madame [S] [O], Monsieur [X] [V] :

— la somme principale de 2.836,40 € pour loyers arriérés au 31 Mai 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— celle de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC

— à compter du 1er Juin 2024 et jusqu’à son départ des lieux en vertu de l’ordonnance à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros, outre les charges locatives.

Le Condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de justifier de l’attestation d’assurance.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, il a été ordonné une réouverture des débats à l’audience du 21 novembre 2024 « pour permettre à l’indivision [X]/[Y]/[S] d’indiquer qui est Monsieur [I] [X], le bailleur signataire du bail en date du 09 février 1995, alors que la qualité à agir de l’indivision [X]/[Y]/[S] est née du décès de Monsieur [C] [D] [F] [X]. »

A cette audience, « Les Indivisaires » indiquaient que la dette avait diminué et que M. [P] [E] [J] avait repris le paiement du loyer. Ils ne s’opposaient pas à des délais de paiement. M. [P] [E] [J] précisait qu’il versait tous les mois 900 euros et indiquait qu’il souhaitait rester dans les lieux.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, il a été ordonné une réouverture des débats à l’audience du 6 février 2025 « pour permettre à Monsieur [P] [E] [J] de fournir une attestation d’assurance locative concernant l’appartement qu’il occupe au [Adresse 2]. »

Or, il résulte de l’assignation du 21 mai 2024 que « les commandements sont demeurés partiellement infructueux, en ce qu’il a été justifié de l’attestation d’assurance, mais la dette locative n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois. » Il n’y avait donc pas lieu à réouverture des débats sur la justification d’une assurance par le locataire.

A l’audience du 6 février 2025, « Les Indivisaires », représentés par leur avocat, réitèrent les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 1.348,25 euros.

M. [P] [E] [J] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 mai 2024 a été dénoncée le 30 mai 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant la première audience du 1er août 2024.

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 22 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 21 mai 2024, alors que les bailleurs, personnes physiques, n’étaient pas tenus d’une telle obligation.

En conséquence « Les Indivisaires » sont recevables en leurs demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 2-12) laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 12 février 2024 pour la somme 3.129,58 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [P] [E] [J] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 1.000,76 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée.

« Les Indivisaires » font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 1.348,25 euros au 1er février 2025, terme du mois de février 2025 inclus.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 944,26 euros au 1er février 2025, après déduction des frais d’huissier, M. [P] [E] [J] sera condamné à payer aux « indivisaires », à titre provisionnel, la somme de 944,26 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [P] [E] [J] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire. « Les Indivisaires » ont indiqué s’en rapporter sur cette demande de délais.

Il ressort du décompte versé aux débats que la locataire a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges.

Compte tenu de ces éléments et de l’ancienneté du bail, des délais de paiement seront octroyés à M. [P] [E] [J] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

·à défaut pour M. [P] [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· M. [P] [E] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser aux « Indivisaires » une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 1.000,76 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [E] [J] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des « Indivisaires » les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS « Les Indivisaires » recevables en leurs demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 avril 2024 ;

CONDAMNONS M. [P] [E] [J] à payer aux « Indivisaires », à titre provisionnel la somme de la somme de 944,26 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [P] [E] [J] à apurer la dette sur une durée de 12 mois par 12 mensualités successives de 75 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 12ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [P] [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

· M. [P] [E] [J] sera condamné à verser aux « Indivisaires » une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 1.000,76 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS M. [P] [E] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS M. [P] [E] [J] à verser aux « Indivisaires » la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE