N° RG 23/02456 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GDOD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[X] [K],

Maître Patricia BUFFON

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [E] [T]

née le 10 Avril 1956, demeurant 9 rue Henri Dunant – 77400 LAGNY SUR MARNE

représentée par la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, demeurant 58 Rue du Grand Faubourg – Centre Athena – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37 substituée par M^e Léticia TAVEIRA, demeurant 58 Rue du Grand Faubourg – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000037

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [K],

demeurant 73 rue Pierre & Marie CURIE – 93170 BAGNOLET

non comparant, ni représenté

Madame [J] [B],

demeurant Chez madame [Y] – 69 rue Charles Desquibet – 59132 GLAGEON

représentée par M^e Valentin PLANCHENAULT, demeurant 2 Allée des Atlantes – Propylées 1 – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 27 substitué par M^e Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Mai 2025 et mise en délibéré au 15 Juillet 2025, puis prorogé au 09 Septembre 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés à prise d’effet au 12 octobre 2022, Madame [E] [T] a donné à bail à Madame [J] [B] et Monsieur [X] [K] un logement sis Les Terrasses Saint-Jean – 14 rue Saint-Jean – étage 2 porte 8 -28000 CHARTRES, outre un parking, moyennant un loyer mensuel initial de 550,00 euros et une somme de 49,00 euros à titre de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 12 octobre 2022, Madame [E] [T] étant représentée par l’agence immobilière AGE IMMOBILIER.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [T] a fait signifier le 14 avril 2023 un commandement de payer la somme principale de 2 069,00 euros, visant la clause résolutoire, de justifier d’une assurance locative et de justifier de l’occupation du logement.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 17 avril 2023.

Par actes de commissaire de justice respectivement signifiés à étude et à personne les 10 juillet 2023 et 19 juillet 2023, Madame [E] [T] a fait assigner Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;constater que la location qui a été consentie à Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ;ordonner que Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B], ainsi que tout occupant de leur chef, soient expulsés dans les délais de la loi et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 2 903,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance jour de l’audience ;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée l’audience du 14 novembre 2023 puis renvoyée et retenue à l’audience du 23 janvier 2024.

L’affaire a alors été mise en délibéré au 2 avril 2024.

Par mention au dossier en date du 2 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de voir produire le courrier de congé de Madame [J] [B].

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2024 puis, après renvois à la demande des parties, appelée et retenue à l’audience du 13 mai 2025.

Lors de cette audience, Madame [E] [T] est représentée par son avocat. Elle sollicite, aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, de voir :

la juger recevable et bien fondée en ses demandes ;débouter Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;constater l’acquisition de la clause résolutoire ;juger sans objet la demande d’expulsion de Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B], ainsi que de tout occupant de leur chef, dans la mesure où ils ont tous les deux quitté les lieux ;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] à lui verser la somme de 6 721,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023, au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, arrêtés en mai 2024 ;condamner Monsieur [X] [K], seul, à lui régler la somme de 309,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023, au titre des loyers et indemnités d’occupation dus pour le mois de juin 2024, jusqu’à libération des lieux ;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] à lui verser la somme de 372,56 euros au titre des régularisations de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] à lui verser la somme de 255,72 euros au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] à lui verser la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture, et de l’assignation.

Elle confirme que le montant total dû est donc de 7 658,46 euros et que la demande d’expulsion est devenue sans objet. Elle confirme être bien propriétaire du bien loué et que Madame [J] [B] est redevable jusqu’au mois de mai 2024.

À l’audience, Monsieur [X] [K] ne comparait pas personnellement et n’est pas représenté. Madame [J] [B] est représentée par son avocat. Elle sollicite, aux termes de ses dernières écritures, de voir :

déclarer Madame [E] [T] irrecevable en ses demandes ;A titre subsidiaire,

débouter Madame [E] [T] de ses demandes à son égard et, se rapportant à la période postérieure au 7 septembre 2023 ;A titre très subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction retenait la validité du bail,

réduire la demande de Madame [E] [T] au titre des loyers à son égard à la somme de 5 621,06 euros ;Dans tous les cas,

condamner Monsieur [X] [K] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ; condamner Madame [E] [T] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de ses frais irrépétibles ; condamner Madame [E] [T] aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux termes des écritures respectives de Madame [E] [T] et de Madame [J] [B] en date du 13 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, prorogé au 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de Madame [E] [T]

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».

L’article 595 du code civil dispose que « l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.

L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ».

En l’espèce, le bien immobilier loué a été acquis par Monsieur [U] [T] et Madame [E] [T], alors époux communs en biens, par acte authentique en date du 16 novembre 2007.

Monsieur [U] [T] est décédé le 02 août 2018, laissant pour lui succéder, outre son épouse, Madame [E] [T], ses trois enfants, Madame [O] [T], Monsieur [G] [T] et Monsieur [D] [T].

Il ressort de l’attestation immobilière après décès de Monsieur [U] [T], établie par acte notarié en date du 30 novembre 2018, que les droits ont été ainsi transmis :

« Madame [E] [T] recueille un quart (1/4) en pleine propriété et trois quarts (3/4) en usufruit ;Madame [O] [T] recueille trois douzièmes (3/12) en nue-propriété ;Monsieur [G] [T] recueille trois douzièmes (3/12) en nue-propriété ;Monsieur [D] [T] recueille trois douzièmes (3/12) en nue-propriété ».

En sa qualité d’usufruitière du bien, Madame [E] [T] était donc parfaitement habilitée à conclure seule le bail d’habitation consenti aux défendeurs le 12 octobre 2022.

L’usufruitier qui consent un bail est tenu de toutes les obligations du bailleur à l’égard de son locataire mais est également titulaire de tous les droits et actions attachées à cette qualité.

L’action de Madame [E] [T] est en conséquence recevable.

Sur la validité du bail

Madame [J] [B] sollicite que Madame [E] [T] soit déboutée de ses demandes au motif que le contrat de bail serait nul.

Elle ne précise toutefois pas le fondement textuel de son moyen, étant de surcroît rappelé que le contrat de bail a été valablement conclu par la demanderesse.

Sur les effets des congés délivrés par les locataires

L’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « VI. — La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

Cette disposition est reprise en termes analogues par l’article VII- SOLIDARITE – INDIVISIBILITE du contrat de bail.

Selon l’article 15 de la même loi, « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° […] ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° […]. »

Sur le congé délivré par Madame [J] [B]

Madame [J] [B] a adressé son congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 07 août 2023 par l’agence mandataire de la bailleresse.

Si elle précise dans son congé pouvoir bénéficier d’un préavis d’un mois pour avoir « retrouvé un emploi à la suite de la perte de [son] précédent emploi », elle conclut en revanche que la réduction du préavis serait justifiée par l’obtention de son premier emploi.

Elle justifie certes d’un contrat de travail à durée déterminée signé le 09 mai 2023 mais la précision de la perte de son précédent emploi, telle que mentionnée dans son congé, exclut que le contrat annexé à son congé soit son premier emploi.

En outre, elle ne justifie aucunement de la perte de son précédent emploi qui aurait nécessité son départ des lieux.

Enfin, il sera observé que Madame [J] [B] a adressé son congé deux mois après le point de départ de son contrat de travail, de sorte que le lien entre les deux ne ressort pas de manière évidente.

Ayant été présenté le 07 août 2023, le congé de Madame [J] [B] a pris effet au 07 novembre 2023.

Elle est en conséquence solidairement tenue des dettes locatives jusqu’au 07 mai 2024.

Sur le congé délivré par Monsieur [X] [K]

Monsieur [X] [K] a adressé son congé par lettre datée du 30 avril 2024 et un état des lieux contradictoire a été établi le 11 juin 2024.

Il sera en conséquence tenu des dettes locatives jusqu’à cette date.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 14 avril 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 15 juin 2023.

Les deux locataires ayant quitté le logement, il sera jugé que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [E] [T], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 15 juin 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [X] [K], soit le 11 juin 2024, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] au paiement de celle-ci, cette dernière n’y étant toutefois tenue que jusqu’au 07 mai 2024.

Sur la demande en paiement de l’arriéré des loyers et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 550,00 euros versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux, le montant de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation est de 7 030,18 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] au paiement de la somme de 6 721,06 euros et Monsieur [X] [K] au paiement complémentaire de la somme de 309,12 euros.

Sur la demande au paiement de régularisation des charges

La demanderesse justifie qu’il reste dû des charges locatives, au titre des années 2022, 2023 et 2024, pour une somme totale de 372,56 euros.

Les défendeurs seront en conséquence de condamner solidairement au paiement de cette somme.

Sur la demande en indemnisation des dégradations locatives

L’article 7 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

S’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l’imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l’espèce, Monsieur Madame [E] [T] produit les pièces justificatives suivantes :

un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 12 octobre 2022 ;un état des lieux de sortie contradictoire en date du 11 juin 2024 ;une facture de STR – SOCIETE TRAVAUX RENOVATION pour montant de 132,00 euros ;une facture de la SARL AVS PRO pour un montant de 123,72 euros, au titre du nettoyage ;

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la porte du meuble de cuisine a bien été cassée sans avoir été remplacée et qu’un nettoyage dans les pièces d’eau a été rendu nécessaire.

Monsieur [X] [K], seul, sera tenu au paiement de la somme de 255,72 euros.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [B] et Monsieur [X] [K], partie perdante, devront supporter solidairement les dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] seront solidairement condamnés à payer la somme de 800,00 euros à Madame [E] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [J] [B] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera en conséquence rappelé le caractère exécutoire de plein droit à titre provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable Madame [E] [T] en son action ;

DIT ET JUGE que le bail conclu entre Madame [E] [T], d’une part, et Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B], d’autre part, et portant sur les lieux situés Les Terrasses Saint-Jean – 14 rue Saint-Jean -28000 CHARTRES, a été valablement conclu ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Madame [E] [T], d’une part, et Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B], d’autre part, à compter du 15 juin 2023 et portant sur les lieux situés Les Terrasses Saint-Jean – 14 rue Saint-Jean -28000 CHARTRES ;

CONSTATE que la demande d’expulsion de Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B], ainsi que de tout occupant de leur chef, est devenue sans objet ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 15 juin 2023 jusqu’au 11 juin 2024, date de départ des lieux de Monsieur [X] [K], sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] à payer à Madame [E] [T] la somme de six mille sept cent vingt-et-un euros et six cents (6 721,06 euros) au titre des loyers et indemnités d’occupation dus selon décompte au 07 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2023 sur la somme de 2 069,00 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à payer à Madame [E] [T] la somme de trois cent neuf euros et douze cents (309,12 euros) au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 07 mai 2024 au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] à payer à Madame [E] [T] la somme de trois cent soixante-douze euros et cinquante-six cents (372,56 euros) au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2022, 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] à payer à Madame [E] [T] la somme de deux cent cinquante-cinq euros et soixante-douze cents (255,72 euros) au titre de l’indemnisation des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [B] et Monsieur [X] [K] aux dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [J] [B] à payer à Madame [E] [T] la somme de huit cent euros (800,00 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [J] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de plein droit à titre provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY