TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [G]

Madame [P] [B] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08893 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6NU

N° MINUTE :

5/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 janvier 2026

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [B] épouse [G]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 janvier 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 21 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08893 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6NU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2017, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [L] [G] puis également à Mme [P] [B], mariés depuis le 13 août 2022 (avenant au contrat du 20 février 2024), s’agissant d’un appartement et une cave situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 306,72 euros, charges provisoires récupérables en sus, à la date de prise d’effet du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2093,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été informée de la situation des locataires le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résolution judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [L] [G] et de Mme [P] [B] épouse [G] et de tous occupants de son chef du local d’habitation et de la cave avec toutes conséquences de droit, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

Les loyers et charges contractuels juqu’à la résiliation du contrat de bail le 11 avril 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi,2565,33 euros à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 septembre 2025 et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2025, lors de laquelle l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 2964,93 euros arrêté au 04 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Le paiement des loyers ayant repris, elle se déclare favorable à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [P] [B] épouse [G] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative. Elle expose que des règlements ont repris et notamment le dernier loyer courant. a été réglé. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux avec l’époux et propose de régler la dette par 36 versements mensuels consécutifs de 85 euros avec le paiement du solde lors de la dernière échéance, en sus du loyer courant.

Bien que régulièrement assigné par commissaire de justice à tiers présent au domicile, M. [L] [G] ne comparait pas, ni n’est représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 juillet 2017 contient une clause résolutoire (article 16) prévoyant la résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation a été signifié aux locataires le 10 février 2025, pour la somme en principal de 2093,14 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré à la locataire.

Au vu de l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 avril 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] ont repris le paiement partiel du loyer. La locataire expose que l’époux travaille en CDI à l’hôpital [4], en atelier, et percevrait un salaire de 1600 euros environ et qu’elle-même est en attente de régularisation de son titre de séjour. Le couple n’a pas de charges de famille et doit faire des démarches en vue de l’obtention le cas échéant d’une allocation pour le logement. Sa présence à l’audience, ses explications circonstanciées et les règlements récents nonobstant une situation fragilisée, atteste de la bonne foi du couple et de la volonté de régulariser leur situation à l’égard de la bailleresse.

Compte tenu de ces éléments, de l’engagement de la locataire de s’acquitter de la dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer, charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié sera de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et ils seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 novembre 2025, M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] lui devaient la somme de 2964,93 euros, terme d’octobre 2025 inclus.

Il convient de relever que M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] sont mariés. En application de l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, celle-ci ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 2964,93 euros à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 04 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 février 2025 sur la somme de 2093,14 euros, à compter de l’assignation du 27 août 2025 sur la somme de 2565,33 euros et à compter de la signification de la présente décision sur la somme de 2964,93 euros.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation indemnités locatives

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, laquelle apparaît suffisante à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation sera due par les parties, solidairement, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du contrat de bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 11 juillet 2017, dont son avenant du 20 février 2024 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], appartement et cave, est résilié depuis le 10 avril 2025 à minuit ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 2964,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 04 novembre 2025, terme d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 février 2025 sur la somme de 2093,14 euros, à compter de l’assignation du 27 août 2025 sur la somme de 2565,33 euros et à compter de la signification de la présente décision sur la somme de 2964,93 euros;

AUTORISONS M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus des loyers et charges courants, une somme minimale de 85 euros, la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 11 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, appartement et cave, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] seront condamnés solidairement à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS solidairement M. [L] [G] et Mme [P] [B] épouse [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2025;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 21 janvier 2026

le greffier le Président