TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e DESNOS, M^e AUDINEAU, M^e BOIZARD, M^e LETU, M^e ROCHARD

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/03188

N° Portalis 352J-W-B7H-CZBZW

N° MINUTE :

Assignation du :

3 mars 2023

JUGEMENT

rendu le 26 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [F]

[Adresse 3]

[Localité 18]

représenté par Maître Xavier DESNOS de l’AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0120

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. ATRIUM GESTION

[Adresse 13]

[Localité 15]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 20]

représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0456

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/03188 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBZW

Madame [E] [G]

[Adresse 2]

[Localité 16]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0120

S.A. PACIFICA

[Adresse 19]

[Localité 17]

représentée par Maître Nathanaël ROCHARD de la SELARL LAMBARD & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0169

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à diposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 juin 2025, tenue en audience publique devant M^me Lucile VERMEILLE et M. Cyril JEANNINGROS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

________________________________

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [F] est propriétaire d’un appartement au deuxième étage du bâtiment B d’un immeuble sis [Adresse 10]). Ce bien a été loué à usage d’habitation à compter du 20 mars 2017, pour une durée de trois ans renouvelables tacitement et contre paiement d’un loyer mensuel de 781,00 euros.

Mme [E] [G] est quant à elle propriétaire d’un appartement situé au troisième étage de ce même bâtiment, à l’aplomb de celui appartenant à M. [V] [F].

A partir de septembre 2018, M. [V] [F] a dénoncé la survenance d’infiltrations d’eau dans plusieurs pièces de son appartement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 juillet 2020, M. [V] [F] a saisi le président du tribunal de grande instance de Paris afin de voir ordonner la réalisation d’une mesure d’instruction sur désordres (« référé-expertise »). Par une ordonnance du 23 octobre 2020, cette juridiction a fait droit à sa demande et désigné M. [M] [R] en qualité d’expert judiciaire.

Celui-ci a déposé son rapport définitif le 8 mars 2022, dans lequel il impute la survenance des désordres à la défaillance de colonnes d’évacuation des eaux usées et pluviales de l’immeuble, ainsi que – dans une moindre mesure – à un défaut d’étanchéité de la salle de bains de l’appartement de Mme [E] [G].

Par actes de commissaire de justice signifiés le 3 mars 2023, M. [V] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la société Axa France IARD et Mme [E] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 avril 2023, Mme [E] [G] a fait assigner en intervention forcée son assureur, la société Pacifica. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/05690 et jointe à l’instance principale par le juge de la mise en état le 8 juin 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, et au visa des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, M. [V] [F] demande au tribunal de :

— Recevoir Monsieur [F] en ses écritures, les disant bien fondées ;

— Condamner, in solidum, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 1] et son assureur, la société AXA France, et Madame [G], à payer à Monsieur [F] :

—  6.370 euros HT, soit 7.007 euros TTC, à parfaire, au titre des travaux réparatoires de son appartement ;

—  40.267,02 euros au titre de la perte de loyer, à parfaire jusqu’au parfait achèvement des travaux qui doivent être réalisés par le Syndicat des copropriétaires,

—  19.254,28 euros au titre des frais annexes à parfaire,

—  18.000 euros au titre du préjudice moral,

— Ordonner que les intérêts de la condamnation prononcée emporteront eux-mêmes intérêts au taux légal par périodes annuelles, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

— Ordonner au Syndicat des copropriétaires d’avoir à exécuter et terminer, sans délai, les travaux réparatoires de l’appartement de Monsieur [F], dont les travaux de remplacement des descentes [Localité 21] et EP dans la cuisine, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— Faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire que Monsieur [F] sera dispensé de toute condamnation aux frais de procédure du Syndicat des copropriétaires.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner, in solidum, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 23], son assureur, la société AXA France, et Madame [G], à payer à Monsieur [F] une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240 du code civil, L. 114-1 du code des assurances, et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

A titre principal,

— CONSTATER que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires se limite à hauteur de 50 % des préjudices allégués ;

— JUGER que la condamnation du Syndicat des copropriétaires sera limitée à la somme de de 3.185 euros HT au titre des préjudices

matériels ;

— JUGER que la condamnation du Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] sera limitée à la somme 2.567,88 euros au titre de la demande formulée par Monsieur [F] au titre de la perte de loyers ;

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande formulée au titre des frais annexes ;

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande formulée au titre d’un prétendu préjudice moral et financier subi ;

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande de réalisation des travaux réparatoires sous astreinte ;

— AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet ATRIUM GESTION et tous représentants de la société BCP BOURGEOIS, à accéder à l’appartement de Monsieur [F] afin de réaliser les travaux de réfection des colonnes,

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER la Compagnie AXA France IARD à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], contre toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Monsieur [F] du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ;

— CONDMANER Monsieur [F] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts;

— CONDAMNER, tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] ([Adresse 14]), la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES représentée par M^e Vincent BOIZARD.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2024 par voie électronique, la société Axa France IARD demande au tribunal de :

— Constater que la Compagnie AXA France IARD ne conteste pas sa garantie à hauteur de 50% ;

— Limiter l’indemnisation des préjudices de Monsieur [F] mise à la charge de la Compagnie AXA France IARD comme suit :

— Au titre du préjudice matériel : 3 185,00 euros HT ;

— Au titre du préjudice de perte de loyers :

A titre principal : REJET ;

A titre subsidiaire : 2 567,88 euros ;

— Limiter l’indemnisation des frais annexes par la Compagnie AXA France IARD aux seuls frais d’expertise à hauteur de 50% ;

— Débouter Monsieur [F] de sa demande formulée au titre de son prétendu préjudice moral et financier ;

— Débouter Monsieur [F] du surplus de ses demandes ;

— Rejeter la demande formulée par Monsieur [F] à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

— Rejeter la demande en garantie formulée par la société PACIFICA à l’encontre de la Compagnie AXA France IARD ;

— Condamner la société Pacifica à relever et garantir la compagnie la société Axa France IARD de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal et accessoires dans une proportion de 50% ;

— Rejeter toutes conclusions, demandes et fins contraires aux présentes;

— Condamner tout succombant aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de la SELARL BOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES représentée par Maître Vincent BOIZARD.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 février 2024 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [E] [G] demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [E] [G] ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que Madame [E] [G] n’est responsable des dommages causés à la salle de bain et à la chambre de Monsieur [F] qu’à hauteur de 5% ;

— JUGER que la condamnation de Madame [E] [G] au titre des travaux de réparation de Monsieur [F] sera limitée à 196,15 euros ;

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande formulée au titre de la perte de loyers ;

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande formulée au titre des frais annexes ;

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande formulée au titre de son prétendu préjudice moral et financier ;

— CONDAMNER la société PACIFICA à garantir Madame [E] [G] de l’ensemble des éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER Monsieur [F] du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC et des dépens ;

— CONDAMNER tout succombant à verser à Madame [E] [G] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 septembre 2024 par voie électronique, et au visa des articles 1240 du code civil, 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et L. 112-6 du code des assurances, la société Pacifica demande au tribunal de :

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et présentions contraires formulées à l’encontre de la C^ie PACIFICA et au surplus les déclarer comme mal fondées ;

Si par extraordinaire le Tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l’encontre de la C^ie PACIFICA

— À titre subsidiaire, LIMITER les condamnations susceptibles d’être mises à la charge de la C^ie PACIFICA à 5 % maximum au titre des désordres affectant la chambre et la salle de bains de Monsieur [V] [F] éventuellement imputables à Madame [E] [G] eu égard au rapport d’expertise judiciaire du 8 mars 2022, et arrêter la période éventuellement litigieuse au 22 mars 2022.

— REJETER toute demande de répartition à part égale entre la C^ie PACIFICA et le SDC garantie par son assureur, la société AXA FRANCE IARD, de la charge de l’indemnisation qui sera allouée à Monsieur [F].

— LIMITER le quantum des dommages matériels de Monsieur [F] à l’égard de Madame [G] à 3 923 euros ;

— REJETER le surplus des demandes de préjudices ;

— REJETER toute demande de condamnation in solidum formulée à l’encontre de la C^ie PACIFICA eu égard aux fautes distinctes retenues et aux imputabilités afférentes.

En tout état de cause,

— CONDAMNER le SDC DU [Adresse 5] et son assureur, la société AXA FRANCE IARD, à relever et garantir la C^ie PACIFICA de toutes condamnations en principal, frais et accessoires susceptibles d’être mises à sa charge conformément au rapport d’expertise judiciaire du 8 mars 2022.

— DÉBOUTER toutes les parties de toute demande et appel en garantie à l’égard de la C^ie PACIFICA ;

— JUGER la C^ie PACIFICA bien fondée à opposer, en cas de condamnation, l’application des franchises et plafonds de garantie visés dans les conditions particulières de sa police, opposables à toute partie;

— REJETER toute demande formulée à l’encontre de la C^ie PACIFCIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

— CONDAMNER toute partie succombant à payer à la C^ie PACIFICA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, dont recouvrement pour ceux le concernant par Maître Nathanaël ROCHARD représentant la SELARL LAMBARD & ASSOCIÉS en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 12 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries collégiale du 12 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes indemnitaires

M. [V] [F] recherche la responsabilité in solidum du syndicat des copropriétaires et de Mme [E] [G], invoquant respectivement les articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil. Il exerce également l’action directe du tiers lésé, prévue à l’article L.124-3 du code des assurances, envers l’assureur du syndicat des copropriétaires.

A – Sur les désordres

Au soutien de ses demandes, M. [V] [F] expose que l’appartement dont il est propriétaire a subi des infiltrations d’eau récurrentes depuis le mois de septembre 2018.

Un technicien de la société Idéal Thermique Plomberie, intervenu sur les lieux le 14 décembre 2018, a établi un rapport daté du 6 janvier 2019 dans lequel il dit avoir mesuré un taux d’humidité de 50% dans la salle de bains et constaté des infiltrations sur le plafond. Ces dernières sont corroborées par les photographies jointes au rapport.

Un huissier de justice intervenu le 28 janvier 2021 a quant à lui constaté, photographies à l’appui :

— dans la salle de bains : un décollement de plusieurs morceaux d’enduit ; des taches de moisissures sur le cadre de la fenêtre ainsi qu’à gauche de celle-ci dans le renfoncement ; des taches de moisissures dans l’angle formé par le mur de façade et la cloison séparative d’avec la chambre ;

— dans la chambre : des craquellements de peinture ainsi qu’une « fissure verticale qui part de l’angle supérieur droit de l’encadrement de la porte, et s’étend vers le plafond et se poursuit sur le plafond » ;

— dans la cuisine : un décollement important et un cloquage de l’enduit peinture, notamment en périphérie de la colonne de descente des eaux usées ; à gauche de la colonne, la présence de taches de couleur bistre et de champignons sur le mur ; de la moisissure à la jonction entre deux éléments de la colonne.

L’expert judiciaire, après trois réunions sur les lieux les 8 juin 2021, 27 juillet 2021 et 23 septembre 2021, a notamment relevé :

— dans la cuisine : la présence de « fissures le long de la colonne d’évacuation ainsi que sur le mur de gauche entre la colonne et la fenêtre. Décollements de peinture. Présence d’humidité au niveau du collet supérieur de la colonne d’évacuation ; traces de rouille au niveau des collets » ;

— dans la chambre : au-dessus de la porte d’accès à la salle de bains, des « décollements de peinture sur le côté droit avec micro-fissure ; sur le côté gauche, présence d’une fissure, et sur le mur de gauche, décollements de peinture et micro-fissure en plafond » ;

— dans la salle de bains : au-dessus de la douche, « nombreux décollements de peinture » ; présence d’humidité au-dessus du placard côté gauche.

Les désordres évoqués par le demandeur sont ainsi caractérisés.

B – Sur les responsabilités

1 – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il résulte de ces dispositions un régime de responsabilité objective, propre au syndicat des copropriétaires, qui rend ce dernier responsable de tout dommage causé par un défaut d’entretien d’une partie commune, sans qu’une faute de sa part ne doive être caractérisée. S’il incombe au copropriétaire agissant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de démontrer un lien de causalité entre le défaut d’entretien et les préjudices subis, la copropriété ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une faute de celui-ci ou d’un tiers.

*

M. [V] [F] recherche en premier lieu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article précité, en faisant valoir que celle-ci est engagée de plein droit à raison de tout dommage trouvant son origine dans les parties communes de l’immeuble ; qu’en l’espèce, les pièces versées aux débats et notamment le rapport d’expertise judiciaire démontrent à l’évidence que les infiltrations constatées proviennent principalement de la vétusté et du caractère fuyard des colonnes de descente des eaux pluviales et usées de l’immeuble.

A l’examen des pièces produites, il apparaît en effet que les désordres précédemment caractérisés trouvent leur origine dans la défaillance de ces ouvrages constituant des parties communes de l’immeuble.

Le technicien intervenu le 14 décembre 2018 a notamment constaté une fuite sur la colonne passant dans la cuisine de l’appartement de M. [V] [F], et la présence d’humidité et de moisissure au niveau du collet supérieur de cette canalisation.

L’expert judiciaire [R] a quant à lui caractérisé l’existence de « fissures le long de la colonne d’évacuation ainsi que sur le mur de gauche entre la colonne et la fenêtre », et estimé que « les deux descentes sont vétustes et fuyardes ». Il a à cet égard préconisé la réalisation de travaux de réfection de ces parties communes de l’immeuble.

Décision du 26 septembre 2025

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Il est par ailleurs constaté qu’aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité, demandant au tribunal de limiter les condamnations prononcées à son encontre à 50% du montant des préjudices évalués.

Alors que ce dernier affirme dans ses conclusions que l’expert aurait omis de « donner son avis sur les pourcentages de responsabilité des parties », il doit être rappelé que si certains techniciens proposent effectivement une évaluation chiffrée du quantum de responsabilité, à titre purement indicatif, cela n’est aucunement une obligation. En effet, le technicien a pour mission de « fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables », mais ne peut se prononcer sur la responsabilité des parties, sauf à enfreindre les dispositions de l’article 238 du code de procédure civile.

Pour les motifs qui précèdent, et dès lors que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit à raison des dommages trouvant leur origine dans les parties communes de l’immeuble, sa responsabilité sera engagée à l’égard de M. [V] [F].

2 – Sur la responsabilité de Mme [E] [G]

L’article 1242 du code civil, dans sa version en vigueur du 1er octobre 2016 au 25 juin 2025, dispose notamment qu'« on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

De jurisprudence constante (Cass., ch. réun., 13 févr. 1930, Jeand’heur), « la présomption de responsabilité établie par l’article 1384, alinéa 1er, du code civil, à l’encontre de celui qui a sous sa garde la chose inanimée qui a causé un dommage à autrui ne peut être détruite que par la preuve d’un cas fortuit ou de force majeure ou d’une cause étrangère qui ne lui soit pas imputable ; il ne suffit pas de prouver qu’il n’a commis aucune faute ou que la cause du fait dommageable est demeurée inconnue ».

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve ainsi son fondement dans la notion de garde, indépendamment du caractère intrinsèque de la chose et de toute faute personnelle du gardien.

*

M. [V] [F] recherche également la responsabilité de la propriétaire de l’appartement situé à l’étage supérieur, Mme [E] [G], en soutenant que bien que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit prépondérante, les pièces versées aux débats démontreraient néanmoins que la non-conformité de sa salle de bains est également à l’origine d’infiltrations.

Mme [E] [G] et son assureur soutiennent au contraire que sa responsabilité ne peut être engagée, dès lors que l’expert judiciaire a indiqué que les dommages constatés ne lui sont imputables que « dans une faible mesure », et à l’exclusion de la cuisine ; que l’ampleur des désordres constatés est à l’évidence due à la défaillance des canalisations communes, et ne peut s’expliquer par les quelques défauts d’étanchéité relevés dans sa salle de bains – outre qu’aucune fuite n’a été constatée par les différents techniciens intervenus.

Décision du 26 septembre 2025

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A l’examen des pièces versées aux débats et des conclusions de la défenderesse, il apparaît que deux hommes de l’art ont estimé que le défaut d’étanchéité de la salle de bains de l’appartement de Mme [E] [G] était à l’origine d’infiltrations à l’étage inférieur.

Le technicien intervenu le 14 décembre 2018 a estimé que les dégâts des eaux survenus dans l’appartement de M. [V] [F] provenaient principalement d’une fuite sur des canalisations communes, mais également « d’une fuite et infiltration d’eau à travers la douche de la voisine car autour de la baignoire, les joints d’étanchéité sont défectueux, également les joints de faïence qui sont en mauvais état, cela cause des infiltrations d’eau à travers le plancher, qui après chaque utilisation de la douche (voisine) traversent le plancher et apparaissent chez l’assurée commettant des dégâts bien visibles ». Il a également remarqué l’existence d’une fuite sur le siphon et des infiltrations à travers les joints en faïence, qui provoquent des infiltrations dans le plancher en cas d’écoulement d’eau.

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire indique quant à lui que les dégâts des eaux sont dus « dans une faible mesure aux désordres qui avaient été constatés dans la salle de bains de l’appartement de Madame [G], à savoir les joints de baignoire défectueux, les joints de faïence en mauvais état, ainsi qu’une fuite sur le siphon de la baignoire ».

Mme [E] [G] et son assureur soutiennent qu’aucune fuite n’aurait été constatée par l’expert judiciaire lors des opérations d’expertise, et que les techniciens intervenus précédemment (sociétés E.ART et BK Home) n’auraient pas davantage relevé l’existence d’une fuite.

Sur ce point, il doit en premier lieu être relevé que la société E.ART, intervenue en février 2019, a indiqué que « les tests de pression au niveau du réseau d’alimentation d’eau ont permis de mettre en évidence l’absence de fuite active sur les réseaux d’alimentation d’eau ». Elle ne faisait donc pas référence au défaut d’étanchéité de la salle de bains constaté par le technicien intervenu le 14 décembre 2018, mais à une problématique distincte (canalisations privatives).

Par ailleurs, s’il est exact que l’expert judiciaire et la société BK Home n’ont pu constater le défaut d’étanchéité de la salle de bains, ceci s’explique par le fait que Mme [E] [G] en a fait rénover les joints au mois de mars 2019, éliminant les potentielles causes d’infiltration.

Il n’en demeure pas moins que deux hommes de l’art, dont un agissant en qualité d’expert judiciaire, ont estimé que les désordres constatés dans l’appartement de M. [V] [F] étaient en lien avec le défaut d’étanchéité de la salle de bains de l’appartement de Mme [E] [G]. S’il est acquis que la défaillance des canalisations communes est une cause prépondérante des désordres, il est donc malgré tout établi que ces derniers trouvent partiellement leur origine dans les parties privatives de Mme [E] [G].

Il est rappelé qu’en matière d’indemnisation, chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de 1'entier dommage dès lors que chacune des fautes a concouru à le causer tout entier. Ainsi, la question connexe du partage de responsabilité entre les coauteurs du dommage n’a aucune incidence au stade de l’obligation à la dette, et ne peut donc être opposée au créancier.

De même, il est relevé que le tribunal ne peut procéder à un « partage de responsabilités » en l’absence d’appels en garantie réciproques de la part des parties, et ne peut ainsi que condamner in solidum les co-auteurs des dommages à l’indemnisation totale.

Pour les motifs qui précèdent, la responsabilité de Mme [E] [G] sera engagée à l’égard de M. [V] [F].

C – Sur la garantie

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

*

M. [V] [F] agit à l’encontre de la société Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article L. 124-3 du code des assurances.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société Axa France IARD indique expressément ne pas contester le principe de sa garantie, compte tenu des conclusions de l’expert judiciaire, et forme uniquement des contestations à propos du quantum des indemnisations.

La société Axa France IARD sera par conséquent condamnée à indemnisation in solidum avec les co-responsables des désordres.

D – Sur les préjudices

M. [V] [F] sollicite indemnisation au titre de quatre chefs de préjudice distincts.

— Sur les frais de travaux

M. [V] [F] réclame paiement de la somme de 7 007 euros TTC au titre des travaux qu’il dit devoir engager pour la remise en état de son appartement.

Il verse aux débats un devis établi le 20 octobre 2021 par la société Magique Construction, et portant sur des prestations de travaux d’un montant total de 10 483,00 euros TTC. L’expert judiciaire a examiné ce devis et estimé que M. [V] [F] ne peut réclamer indemnisation au titre des « postes qui concernent les démolitions/reconstructions de coffrages pour accéder aux colonnes qui sont parties communes » – aboutissant à la soustraction de la somme de 3 160,00 euros HT.

Les défendeurs ne forment pas de contestations à ce propos, et demandent uniquement que leur responsabilité soit limitée à propos de leur rôle causal dans la survenance des désordres.

Comme indiqué précédemment, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux, lequel n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée. M. [V] [F] peut donc valablement rechercher la responsabilité in solidum des co-responsables ainsi que de la société Axa France IARD, sans qu’un partage de responsabilité ne puisse lui être opposé.

Le préjudice matériel subi par M. [V] [F] sera ainsi fixé à la somme de 7 007,00 euros.

— Sur la perte de loyers

M. [V] [F] estime avoir subi une perte de loyers d’un montant total de 40 267,02 euros, arrêtée au mois d’octobre 2024, se décomposant comme suit :

—  800,00 euros, en raison d’une réduction mensuelle de loyer de 200 euros accordée entre février 2020 et mai 2020 inclus (quatre mois) ;

—  800,00 euros, en raison d’une réduction mensuelle de loyer de 400 euros accordée entre juin 2020 et juillet 2020 inclus (deux mois) ;

—  5 400,00 euros, en raison d’une réduction mensuelle de loyer de 600 euros accordée entre août 2020 et avril 2021 inclus (neuf mois) ;

—  1 600,00 euros, en raison d’une réduction mensuelle de loyer de 400 euros accordée entre mai 2021 et août 2021 inclus (quatre mois) ;

—  1 711,92 euros, en raison d’une franchise de loyer en septembre et octobre 2021 ;

—  29 955,10 euros, en raison d’une impossibilité de mettre son bien en location à compter de novembre 2021 et jusqu’en octobre 2024.

Il est établi par la production d’un contrat de bail daté du 9 mars 2017 que l’appartement de M. [V] [F] a été loué à usage d’habitation à compter du 20 mars 2017, pour une durée de trois ans renouvelables tacitement et contre paiement d’un loyer mensuel de 855,96 euros.

Il est de même établi, par la production des correspondances entre M. [V] [F] et sa locataire ainsi que des extraits de compte bancaire du demandeur, que ce dernier a accordé plusieurs réductions et franchises de loyer entre février 2020 et août 2021, en raison de la survenance des désordres et de la dégradation du bien qui en a résulté.

Ces remises apparaissent justifiées, au regard de l’état dégradé du bien loué et compte tenu de la nécessité de maintenir l’équilibre entre les obligations respectives du bailleur et du locataire.

M. [V] [F] a par conséquent subi de manière certaine une perte de loyers d’un montant total de 10 311,92 euros pour la période comprise entre février 2020 et octobre 2021 inclus.

Sur la perte financière subie postérieurement au départ de la locataire en octobre 2021, il est soutenu en défense que l’appartement demeurait habitable, et que M. [V] [F] aurait en toute hypothèse pu procéder à des travaux de réfection privatifs en vue d’une nouvelle mise en location du bien.

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que l’appartement loué a connu de multiples désordres (décollement d’enduit et de peintures ; taches et moisissures ; fissures) affectant la salle de bains, la chambre et la cuisine – soit la quasi-totalité de sa superficie (26,67 m²).

A l’évidence, l’appartement ne pouvait plus être loué en l’état et devait faire l’objet d’importants travaux de rénovation afin de pouvoir être à nouveau proposé à la location. Or, ces travaux privatifs ne pouvaient être effectués qu’après réalisation des travaux en parties communes, sauf à risquer la survenance de nouveaux désordres dus aux fuites sur les canalisations communes.

Mme [E] [G] et son assureur Pacifica font valoir que la perte de loyers subie en raison du défaut de réalisation des travaux en parties communes ne pourrait leur être imputée, dans la mesure où elle résulterait uniquement du manque de diligence de la copropriété et du syndic.

C’est à juste titre que ces deux défendeurs soutiennent que les causes d’engagement de la responsabilité de Mme [E] [G] ne présentent pas de lien de causalité avec la perte de loyers en son intégralité, dans la mesure où il est établi que celle-ci a fait procéder aux travaux de réfection nécessaires dans son bien, et où il appartenait au seul syndicat des copropriétaires de faire réaliser les travaux de réfection des colonnes d’évacuation communes.

Le syndicat des copropriétaires devra donc être tenu pour unique responsable de la perte de loyers survenue à compter du mois d’octobre 2021.

Cette perte de loyers entre octobre 2021 et octobre 2024 ne peut être considérée comme certaine, dans la mesure où la locataire aurait pu résilier le bail durant cette période. M. [V] [F] ne peut solliciter indemnisation qu’au titre de la perte de chance de percevoir des loyers durant cette même période.

Il est rappelé que la perte de chance se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité de la survenance d’un événement positif ou de la non-survenance d’un événement négatif. Elle ne peut dépendre que d’un événement futur et incertain dont la réalisation ne peut résulter de l’attitude de la personne lésée. L’indemnisation octroyée par le juge, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée.

Au regard des caractéristiques du bien (superficie, localisation, configuration des lieux) et de l’état du marché de la location à usage d’habitation durant la période considérée, il convient d’estimer la perte de chance subie à 95% de la valeur locative du bien – laquelle peut être fixée, en l’absence d’autres éléments, au montant du dernier loyer versé par la précédente occupante des lieux (855,96 euros).

Le préjudice financier subi par M. [V] [F] sera ainsi évalué à la somme totale de 39 585,75 euros, se décomposant comme suit :

—  10 311,92 euros, pour la période comprise entre février 2020 et octobre 2021 inclus ;

—  29 273,83 euros [36 mois x (855,96 x 95%)], pour la perte de chance de percevoir des loyers entre octobre 2021 et octobre 2024 inclus.

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/03188 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBZW

Dans la mesure où, comme il sera évoqué ci-après, il est établi que le syndicat des copropriétaires n’a pas exécuté à ce jour les travaux en parties communes permettant à M. [V] [F] de procéder aux travaux privatifs nécessaires à la remise en location de son bien, la perte de chance de percevoir des loyers se poursuivra de manière certaine jusqu’à l’achèvement des travaux à la charge du syndicat des copropriétaires.

— Sur les « frais annexes »

M. [V] [F] sollicite en outre indemnisation au titre des « frais annexes » qu’il dit avoir dû engager dans le cadre du sinistre et des procédures judiciaires qui en ont résulté. Il réclame ainsi paiement des sommes de :

—  7 259,28 euros TTC au titre des frais d’expertise judiciaire ;

—  10 395,00 euros TTC au titre des honoraires d’avocat, hors procédure au fond ;

—  280,00 euros TTC au titre d’un constat d’huissier ;

—  1 320,00 euros TTC au titre des frais d’intervention d’un architecte.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les frais d’expertise judiciaire constituent des dépens et seront ainsi supportés par les parties perdant le procès.

Les honoraires d’avocat, même exposés avant l’introduction de la présente instance, constituent quant à eux des frais irrépétibles. Il sera donc statué sur ce chef de demande ci-après.

M. [V] [F] verse aux débats la facture de l’huissier de justice ayant réalisé un constat le 28 janvier 2021, ainsi que celle de l’architecte intervenu dans le cadre de l’établissement des devis de travaux réparatoires.

Ces dépenses effectuées par M. [V] [F] présentant un lien de causalité direct et certain avec les désordres, elles ouvrent droit à réparation à son profit. Le préjudice subi au titre des « frais annexes » sera ainsi évalué à la somme de 1 600,00 euros.

— Sur le préjudice moral

M. [V] [F] réclame enfin réparation au titre du préjudice financier et moral qu’il estime avoir subi en raison des désordres. Il fait principalement valoir qu’alors qu’il est aujourd’hui âgé de 81 ans, il a été contraint d’engager deux procédures judiciaires et ainsi fournir un important travail administratif et d’échanges avec les syndics successifs ; qu’il va en outre devoir supporter des frais complémentaires résultant de la nécessité de trouver un nouveau locataire, lorsque les travaux en parties communes auront été achevés ; que le syndicat des copropriétaires a eu une attitude fautive en refusant de procéder aux travaux nécessaires et en l’accusant à tort de ne pas avoir voulu laisser accès à son appartement.

Au regard des désordres advenus il y a sept ans, M. [V] [F] a nécessairement enduré divers tracas, inquiétudes, contrariétés et pertes de temps liés aux désordres ainsi qu’aux opérations d’expertise mises en œuvre. Il subira par ailleurs de manière certaine un préjudice supplémentaire résultant de la nécessité de retrouver un locataire après la réalisation des travaux en parties communes.

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/03188 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBZW

Il conviendra ainsi d’évaluer le préjudice financier et moral subi par M. [V] [F] à la somme de 2 000,00 euros.

Pour l’ensemble des motifs qui précèdent, il conviendra de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur Axa France IARD et Mme [E] [G] à payer à M. [V] [F] la somme totale de 20 918,92 euros, en indemnisation de ces chefs de préjudice.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur Axa France IARD seront en outre condamnés in solidum à payer à M. [V] [F] la somme de 29 273,83 euros, au titre d’une perte de loyers entre octobre 2021 et octobre 2024.

Enfin, le syndicat des copropriétaires et son assureur Axa France IARD seront en outre condamnés in solidum à payer à M. [V] [F] la somme mensuelle de 813,16 euros [855,96 x 95%)], à compter de novembre 2024 et jusqu’à l’achèvement des travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires.

E – Sur les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires forme un appel en garantie à l’encontre de la société Axa France IARD. La société Pacifica appelle la copropriété en garantie.

Mme [E] [G] et la société Axa France IARD forment quant à elles un recours contre la société Pacifica. Cette dernière ne conteste pas le principe de sa garantie et forme uniquement des contestations à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la responsabilité de son assurée serait engagée.

Enfin, la société Axa France IARD et la société Pacifica s’appellent mutuellement en garantie. Au regard du rôle causal respectif des parties communes et des parties privatives de Mme [E] [G] dans la survenance des désordres, il convient d’impartir le partage de responsabilité suivant : 95% / 5%.

Pour les motifs qui précèdent, il convient de faire droit aux appels en garantie formés par les parties et ainsi de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à garantir la société Pacifica de toutes demandes prononcées à son encontre, à hauteur de 95% ;

— condamner la société Pacifica à garantir Mme [E] [G] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner la société Axa France IARD à garantir la société Pacifica de toutes condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de 95%, et condamner la société Pacifica à garantir la société Axa France IARD de toutes condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de 5%.

Conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, la société Pacifica pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels.

2 – Sur la demande en exécution de travaux

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (…) Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

*

M. [V] [F] demande également au tribunal d'« ordonner au Syndicat des copropriétaires d’avoir à exécuter et terminer, sans délai, les travaux réparatoires de [son] appartement, dont les travaux de remplacement des descentes EU et EP dans la cuisine, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ». Il soutient qu’alors que le syndic aurait disposé de longue date des clés de son appartement et fait l’objet de multiples sollicitations de sa part, les travaux n’ont toujours pas été réalisés à ce jour.

Le syndicat des copropriétaires demande quant à lui au tribunal d’être « autorisé à accéder à l’appartement de Monsieur [F] afin de réaliser les travaux de réfection des colonnes », également sous astreinte, et soutient au contraire que celui-ci a refusé de laisser accès à une entreprise venue réaliser les travaux le 18 octobre 2024.

A l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de commissaire de justice établi le 18 octobre 2024, il apparaît que M. [V] [F] a effectivement refusé de remettre sa clé à l’entrepreneur de travaux venu effectuer la réfection des canalisations communes.

Toutefois, il est également établi par un document signé de la main de M. [V] [F] et de la représentante du syndic que ce dernier était en possession des clés de l’appartement depuis le 28 février 2022. Le syndic l’était encore au 24 septembre 2024, comme le démontre un courriel adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires dans lequel celui-ci indique avoir été informé qu’il était toujours en possession des clés.

Il ne peut donc être reproché à M. [V] [F] d’avoir refusé de laisser un second jeu de clés à l’entrepreneur venu effectuer les travaux en parties communes le 18 octobre 2024, dès lors que le syndicat des copropriétaires était d’ores et déjà en possession des clés d’accès à l’appartement et pouvait y faire réaliser les travaux.

Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs qu’il attendait l’autorisation formelle et expresse de M. [V] [F] pour pénétrer dans son appartement afin d’y réaliser les travaux.

L’examen des pièces produites révèle cependant que le demandeur avait à l’évidence manifesté son accord pour la réalisation des travaux, de manière implicite et même de manière expresse à deux reprises.

Le document établi entre M. [V] [F] et le syndic le 28 février 2022 indique que la remise des clés est effectuée « en vue de faire réaliser une fin des travaux commencés en septembre 2021, exécutés à la demande et sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, correspondant au remplacement de colonnes d’évacuation d’eaux pluviales de l’immeuble par suite de fuites constatées sur celles-ci ». Il manifeste à l’évidence la volonté du demandeur d’autoriser le syndicat des copropriétaires à faire exécuter des travaux au sein de ses parties privatives.

Les nombreux courriels et lettres recommandées avec avis de réception (18 mars 2022, 30 mars 2022, 17 mai 2022, 31 août 2022, 23 septembre 2022, 2 novembre 2022 et 16 juin 2023) adressés au syndic, par lesquels M. [V] [F] dénonce l’interruption des travaux en parties communes et met en demeure celui-ci de les achever, démontraient là encore de manière évidente l’autorisation accordée par ce dernier – étant par ailleurs relevé que le syndic est le mandataire de gestion du bien.

Enfin, cette autorisation pourtant évidente et réitérée à de multiples reprises depuis février 2022 a à nouveau été expressément donnée par l’intermédiaire du conseil du demandeur, dans un courriel du 24 septembre 2024.

Dans la mesure où il n’est pas rapporté la preuve que les travaux de réfection des parties communes, nécessaires pour mettre fin aux désordres survenus dans l’appartement de M. [V] [F], auraient été achevés, il conviendra d’en ordonner la réalisation en tant que de besoin.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande visant à obtenir l’autorisation de pénétrer dans l’appartement de M. [V] [F].

3 – Sur la demande reconventionnelle

L’article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

*

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires réclame indemnisation au titre du préjudice qu’il estime avoir subi par la faute de M. [V] [F], à qui il reproche de refuser abusivement de laisser accès à son appartement pour la réalisation de travaux en parties communes.

Pour les motifs ci-dessus exposés, et dès lors que le syndicat des copropriétaires avait libre accès à l’appartement de M. [V] [F] pour y faire réaliser des travaux en parties communes, il conviendra de rejeter cette demande indemnitaire.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, M. [V] [F] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur les intérêts

L’article 1153-1 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, Mme [E] [G] et les assureurs Axa France IARD et Pacifica, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires, Mme [E] [G] et la société Axa France IARD seront condamnés in solidum à payer à M. [V] [F] la somme de 10 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes respectives à ce titre.

L’équité commande de débouter la société Pacifica de sa demande au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, son assureur Axa France IARD et Mme [E] [G] à payer à M. [V] [F] la somme totale de 20 918,92 euros, se décomposant comme suit :

—  7 007,00 euros, au titre du préjudice matériel ;

—  10 311,92 euros, au titre d’une perte de loyers entre février 2020 et octobre 2021 ;

—  1 600,00 euros, au titre des « frais annexes » ;

—  2 000,00 euros, au titre d’un préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur Axa France IARD à payer à M. [V] [F] la somme de 29 273,83 euros, au titre d’une perte de loyers entre octobre 2021 et octobre 2024 ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur Axa France IARD à payer à M. [V] [F] la somme mensuelle de 813,16 euros, à compter de novembre 2024 et jusqu’à l’achèvement des travaux devant être réalisés par le syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection des colonnes d’évacuation des eaux pluviales et usées de l’immeuble, tels qu’approuvés par l’expert judiciaire, et ce sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard à compter d’un délai de trente (30) jours débutant à partir de la signification de la présente décision ;

DIT que cette astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de quatre (4) mois, à charge pour M. [V] [F], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

CONDAMNE la société Pacifica à garantir Mme [E] [G] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à garantir la société Pacifica de toutes demandes prononcées à son encontre, à hauteur de 95% ;

CONDAMNE la société Axa France IARD à garantir la société Pacifica de toutes condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de 95%, et CONDAMNE la société Pacifica à garantir la société Axa France IARD de toutes condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de 5% ;

RAPPELLE que conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

RAPPELLE que M. [V] [F] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [E] [G] et les assureurs Axa France IARD et Pacifica au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [E] [G] et la société Axa France IARD à payer à M. [V] [F] la somme de 10 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les DÉBOUTE en conséquence de leurs demandes à ce titre ;

DÉBOUTE la société Pacifica de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 22], le 26 septembre 2025.

La greffière La présidente