N° RG 24/03440 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GOEZ

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [I] épouse [D]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 23 Avril 2025

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [K] [H]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [I] épouse [D]

demeurant 2 impasse du Calvaire – Logt.4 – 28110 LUCÉ

comparante en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [J] OTHMANI

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 25 Février 2025 et mise en délibéré au 23 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 août 2022, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [E] [D] un bail portant sur un logement sis à LUCE.

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 4 janvier 2024, d’avoir à payer la somme de 858,28 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 02/10/2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de la condamner au paiement de la somme de 2 395,46 € au titre des loyers échus au 1er août 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de la condamner à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 4 425,08 € au 31 janvier 2025 inclus, et maintient ses demandes, indiquant s’opposer à tous délais de paiement.

Madame [E] [D] expose qu’elle ne travaille pas mais perçoit le RSA, qu’elle héberge son fils âgé de 20 ans atteint d’une maladie, qu’elle est entrain d’apurer sa dette de loyers et sollicite des délais de paiement dans l’attente du dépôt d’un dossier de surendettement.

Le diagnostic social est versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2023 la décision étant rendue par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 3 octobre 2024, soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la locataire est défaillante dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement.

Il s’établit, à l’examen du décompte produit par le bailleur, que la locataire paie de manière sporadique mais qu’elle n’a plus payé le loyer depuis le mois de novembre 2024.

Le tribunal dit que les manquements du locataire sont de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail.

En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement de la somme de 4 425,08 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 janvier 2025.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il ressort des explications de la locataire ainsi que du rapport de diagnostic social que Madame [E] [D] perçoit le RSA ainsi qu’une pension de veuvage pour un total de 770 € et que son loyer résiduel est de 123€ par mois. Son reste à vivre s’élève à 400€ environ.

Elle propose d’apurer la dette par de faibles mensualités en attendant l’issue du dépôt de son dossier de surendettement.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 24 mois et de suspendre les effets de la résiliation judiciaire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d’apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants.

A défaut de respecter l’échéancier défini, Madame [E] [D] pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si Madame [E] [D] ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 5 mars 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Par ailleurs, dans la mesure où Madame [E] [D] succombe à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 17 août 2022 portant sur le logement sis 2, Impasse du Calvaire 28110 LUCE;

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 4 425,08 € (quatre mille quatre cent vingt cinq euros et huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal ;

ACCORDE à Madame [E] [D] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s’en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 50 euros (cinquante euros) , le premier le 5 juin 2025, les 34 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème et dernière mensualité,

DIT que les effets de la résiliation seront suspendus si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , quinze jours après une mise en demeure de payer adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [D] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion

CONDAMNE Madame [E] [D] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 200 euros (deux cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA [J] OTHMANI