TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CEGT

Minute :

JUGEMENT

DU 06/02/2026

[U] [L]

C/

[E] [H]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 06 février 2026 ;

Sous la Présidence de M^me Maureen DOMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de M^me Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [U] [L]

née le 16 Octobre 1962 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Elise BALTHAZARD, avocat au barreau de LYON

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [E] [H]

née le 25 Août 1991 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3] F

[Localité 2]

non comparante

Exposé du litige

Par acte en date du 28 octobre 2023, avec prise d’effet au 28 octobre 2023, Madame [U] [L] a consenti à Madame [E] [H] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 400 euros, outre 30 euros à titre de provision sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 mai 2025. La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Cantal a été saisie le 26 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 août 2025, signifié à étude, dénoncé le 07 août 2025 au préfet du Cantal par voie électronique avec accusé de réception, Madame [U] [L] a fait assigner Madame [E] [H] pour l’audience du 07 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aurillac, aux fins de :

constater qu’à défaut de paiement, la clause résolutoire du bail est acquise,prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à intervenir,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,la condamner au paiement de la somme de 2 587 euros au titre des loyers et charges dus au 25 juillet 2025 et au montant des loyers et charges qui auront couru jusqu’au jour du jugement,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales à compter du jugement et jusqu’à l’entière libération des lieux,la condamner au paiement de la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer du 23 mai 2025,la condamner au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier réalisé le 17 octobre 2025 fait état de la carence de Madame [E] [H] qui ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés.

***

À l’audience du 07 novembre 2025, Madame [U] [L], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a demandé qu’il soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire, en raison de l’absence de paiement des loyers par la locataire depuis le mois de décembre 2024. Elle a précisé que si cette dernière a ponctuellement repris le paiement des loyers, elle se montre de mauvaise foi et ne donne aucune explication quant à l’existence de sa dette locative. Elle a ajouté qu’en tant que bailleresse personne physique, elle avait des charges à payer.

À cette audience, Madame [E] [H] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 06 février 2026.

Motivation

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En ne comparaissant pas, Madame [E] [H] s’expose à ce qu’une décision soit rendue contre elle sur les seuls éléments fournis par Madame [U] [L].

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue, Madame [U] [L] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [U] [L] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture du Cantal par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 23 mai 2025, Madame [U] [L] a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme principale de 1 827 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et la locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 juillet 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, Madame [E] [H], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [U] [L] produit un décompte arrêté au 05 novembre 2025, qui indique que la dette de Madame [E] [H] s’élève à 2 186 euros en loyers et charges.

Eu égard à ce décompte, et faute de contestation de la défenderesse non comparante, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 827 euros à compter du 23 mai 2025 et sur la somme de 359 euros à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [H] ne s’étant pas présentée aux convocations du travailleur social ni à l’audience, le juge ne dispose d’aucun élément permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [E] [H] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [U] [L] ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Il convient donc de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamnée aux dépens, Madame [E] [H] devra verser à Madame [U] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par ces motifs

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2023 entre Madame [U] [L] et Madame [E] [H] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 04 juillet 2025 ;

Déclare en conséquence Madame [E] [H] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 04 juillet 2025 ;

Condamne Madame [E] [H] à payer à Madame [U] [L] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 430 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Madame [E] [H] à payer à Madame [U] [L] la somme de 2 186 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au 05 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 sur la somme de 1 827 euros et à compter de la signification du présent jugement sur la somme de 359 euros ;

Dit qu’à défaut par Madame [E] [H] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée, dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur ;

Rejette la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Madame [U] [L] ;

Condamne Madame [E] [H] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [E] [H] ;

Condamne Madame [E] [H] à payer à Madame [U] [L] une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Dit que la présente décision sera transmise au préfet du Cantal en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La greffière, La juge des contentieux

de la protection,

A. VANTAL M. DOMIN