N° RG 24/02566 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMDS

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[D] [F]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[H] [E]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 11 Mars 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [F]

demeurant 34 avenue Otis MIGATT – 92500 RUEIL MALMAISON

comparant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [E]

né le 20 Juillet 1976 à REMIREMONT (88200)

, demeurant 17 rue Saint Julien – Appt.39 – étage 3 – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 07 Janvier 2025 et mise en délibéré au 11 Mars 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 30 novembre 2021, Monsieur [D] [F] a donné à bail à Monsieur [H] [E] un appartement n°39 situé 17 rue Saint Julien à 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 690€ et 120 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [F] a fait signifier le 13 avril 2023 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2.070 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [D] [F] a ensuite, par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, l’expulsion de son locataire et sa condamnation au paiement. Monsieur [D] [F] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [E] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme 5.425€ avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.070 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 600 € au titre des dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil,

— d’une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de l’instance, de ses suites ainsi que ceux déjà exposés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [D] [F] comparait en personne. Il reprend les termes de son assignation et actualise le montant de sa dette à la somme de 8.875 euros à la date de l’audience exposant que son locataire est toujours dans le logement.

Monsieur [H] [E], régulièrementcité à étude, n’est ni présent ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente situation, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 6 septembre 2024, soit 6 semaines au moins avant l’audience du 7 janvier 2025.

Par ailleurs, Monsieur [D] [F] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 avril 2023.

En conséquence, l’action est recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Ces délais de trois ans s’appliquent à l’ensemble des baux en cours, quelle que soit leur date de conclusion (Cass. Avis. 16 février 2015).

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 avril 2023, pour la somme en principal de 2.070 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juin 2023 et de constater la résiliation du bail à cette date.

Monsieur [H] [E] est absent à l’audience et le tribunal ne dispose d’aucun élément connu sur sa situation personnelle ou professionnelle.

Il est constaté que Monsieur [H] [E] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Faute de reprise du paiement du loyer et compte tenu du montant de sa dette, il n’a pas été envisagé de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner à Monsieur [H] [E] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [H] [E] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [D] [F] expose que Monsieur [H] [E] reste lui devoir la somme de 8.875 € à la date de l’audience et produit un décompte actualisé.

Monsieur [H] [E] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8.875€, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 septembre 2024.

En l’absence de l’octroi de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

Enfin, Monsieur [D] [F] sollicite des dommages et intérêts d’un montant de 600 euros mais n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que le défendeur serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais ne comprendront pas les frais d’exécution de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte-tenu des démarches entreprises par le bailleur pour faire valoir ses droits, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [E] à lui payer la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2021 entre Monsieur [D] [F] et Monsieur [H] [E] concernant l’appartement n°39 situé 17 rue Saint Julien à 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 13 juin 2023;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 13 juin 2023;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [D] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à verser à Monsieur [D] [F] la somme de 8.875€ (huit mille huit cent soixante quinze euros) (décompte arrêté au 7 janvier 2025, incluant une dernière mensualité de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [D] [F] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

DEBOUTE Monsieur [D] [F] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé le 11 mars 2025,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN