TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 23/01183 – N° Portalis DBXV-W-B7H-F76R

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[K] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

S.A. EURE ET LOIR HABITAT,

dont le siège social est sis 02 rue du 11 novembre – 28110 LUCE

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [K] [U],

demeurant 1 rue Charles Péguy – Logt 5 – 28220 CLOYES LES TROIS RIVIERES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 05 Novembre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 octobre 2018, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a donné à bail à usage d’habitation à Madame [U] [K] un appartement situé 01, rue Charles Peguy, log n°5 – 28220 CLOYES LES TROIS RIVIERES, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 221,86 €, outre uune provision sur charges de 58,20 €.

Le 19 octobre 2022, un commandement de payer la somme de 447,28 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Madame [U] [K] au titre du solde des loyers impayés au 13 octobre 2022, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 avril 2023 (à étude), la S.A. EURE ET LOIR HABITAT a assigné Madame [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel elle demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, la loi n°90-449 du 31 mai 1990 ainsi que des articles 1728 et 1741 du Code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Madame [U] [K] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner dans un délai de 2 mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux la libération des lieux par Madame [U] [K] et à défaut ordonner l’expulsion de Madame [U] [K] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique ;

— condamner Madame [U] [K] à lui payer la somme de 579,62 € au titre de l’arriéré des loyers et charges, déduction faite des acomptes déjà perçus, outre les mensualités échues jusqu’au jour du jugement à intervenir, et ce avec intérêts légaux ;

— condamner Madame [U] [K] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts légaux ;

— condamner Madame [U] [K] à lui payer la somme de 200,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement, de l’assignation et des actes de procédure qui en suivront ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2024 puis mise en délibéré au 21 mai 2024.

à l’audience, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT, représenté par son avocat, indique que Madame [K] [U] a quitté le logement le 25 août 2023, de sorte qu’elle ne maintient plus que sa demande en paiement, et sollicite la condamnation de cette dernière au paiement, outre des dépens, des sommes suivantes :

—  5.789,94 € pour solde débiteur de son compte au 12 mars 2024, montant regroupant à la fois les arriérés de loyer et le paiement des réparations locatives ;

—  551,80 € au titre des frais de poursuite ;

—  200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter la S.A. EURE ET LOIR HABITAT à produire le contrat de bail écrit, nécessaire pour le calcul de l’éventuelle vétusté.

L’affaire a été de nouveau appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

Lors de cette audience, la S.A. EURE ET LOIR HABITAT, représenté par son avocat, produit le contrat de bail écrit, maintient sa demande de paiements, et actualise sa créance, d’un montant de 5.959,31 €, au titre des défauts d’entretien et dégradations locatives.

Sur l’imputation des dégradations locatives à Madame [U] [K], la S.A. EURE ET LOIR HABITAT indique que bien qu’aucune état des lieux d’entrée n’ait été établi, les dégradations locatives relevées par constat d’huissier lors de l’état des lieux de sortie doivent être imputés au locataire, qui, bien que dûment convoquée à cet état des lieux, ne s’y est pas présentée.

Madame [U] [K] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, les menus raccords de peintures et tapisseries et l’entretien courant des jardins privatifs.

Selon l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 du même code précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, bien que mentionné dans le contrat de bail conclu le 08 octobre 2018 entre la S.A. EURE ET LOIR et Madame [K] [U], l’état des lieux d’entrée n’est pas produit par les parties. Madame [K] [U] est ainsi présumée avoir reçu le bien loué en bon état de réparations locatives.

Un état des lieux de sortie a en revanche été établi le 2 octobre 2023, par voie d’huissier, état des lieux de sortie auquel Madame [K] [U] était convoquée par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023 et ne s’est pas présentée. Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux et des photographies attachées à celui-ci que :

— toutes les prises électriques et les interrupteurs sont sales,

— l’ensemble des sols sont sales, avec de multiples traces, tâches, accrocs et impacts, et des angles abîmés dans certaines pièces (salon, et chambre donnant sur le salon),

— dans toutes les pièces, les plinthes sont sales, en mauvais état, la peinture est écaillée,

— les peintures des murs de l’ensemble de la maison sont en mauvaise état, avec notamment des traces, tâches et multiples projections sur toute la surface des murs du salon, un impact derrière la porte de la chambre donnant sur le salon, des traits de crayons, multiples résidus d’adhésifs et percées de cheville dans les autres chambres,

— tâche de dégât des eaux au plafond de la chambre au fond à droite,

— poignée et fermeture de la fenêtre de la chambre donnant sur le salon et de la cuisine cassées,

— convecteur électrique qui ne fonctionne pas dans la chambre au fond à gauche,

— les équipements sanitaires sont très sales, le carrelage en pourtour de la baignoire abîmé, les murs de la salle de bain présentent des traces d’humidité, les joints sont noircis,

— les équipements et placards de la cuisine sont très sales, la poignée de la porte est manquante, les murs présentent de multiples traces et tâches de projection.

Madame [K] [U] est entrée dans les lieux le 08 octobre 2018, et a quitté le logement le 25 août 2023. Les 6 années passées dans la maison ne peuvent à elles seules expliquer l’état des sols, des murs, des peintures des plinthes l’ensemble du logement. En outre, le mauvais état des équipements sanitaires et des lieux ne peut être la conséquence de l’usure normale du temps mais plutôt du défaut d’entretien avéré justifiant que Madame [K] [U] soit tenue au paiement des réparations.

La S.A. EURE ET LOIR HABITAT justifie par la production de factures de différents frais engagés pour la réfection des lieux : remplacement de revêtement de sol plastique (2409,84 €), réfection de peinture (1833,07 €), remplacement de serrureries défectueuses (201,40 €), remplacement d’un détecteur de fumée (35 €) nettoyage complet du logement (600 €) et évacuation des meubles et divers (880 €), soit une somme totale engagée de 5.959,31€.

L’état de saleté ressortissant de l’état des lieux de sortie et les photographies y étant jointes justifient les frais de nettoyage et d’évacuation engagés par la S.A. EURE ET LOIR HABITAT.

Dès lors, il convient de retenir que la locataire sera tenue de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 5.959,31 € au titre des travaux de réfection des lieux et de nettoyage du logement ci-dessus listés.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [K], partie perdante dans ce litige, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la S.A. EURE ET LOIR HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la S.A. EURE ET LOIR HABITAT recevable et bine fondée en ses demandes,

CONDAMNE Madame [U] [K] à payer à la S.A. EURE ET LOIR HABITAT la somme de 5.959,31 € (CINQ MILLE NEUF CENT CINQUANTE NEUF EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES) au titre des défauts d’entretien et réparations locatives ;

REJETTE la demande formée par la S.A. EURE ET LOIR HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART