TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03217 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GNPT

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[Z] [N]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 25 Mars 2025

DEMANDEURS :

Madame [P], [C] [G] épouse [E]

née le 21 Octobre 1966 à POISSY (78300),

Monsieur [X], [S] [E]

né le 08 Décembre 1966 à SAO PEDRO-CELORICO DA BEIRA,

demeurant tous deux 14 rue de la Cavée de Houdan – 28210 COULOMBS

représentés par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [N]

né le 10 Avril 1985 à KSAR HELAL,

demeurant 4 rue du Capitaine Dupont – 1er étage – 28130 MAINTENON

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 14 Janvier 2025 et mise en délibéré au 25 Mars 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings-privés en date du 1er juillet 2022, Monsieur [X] [E] a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 4 rue du Capitaine Dupont, 1er étage, 28130 MAINTENON, à Monsieur [Z] [N], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29 mai 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 550 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 04 novembre 2024, Monsieur [X] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] ont fait assigner Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 800 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation leur restant dus au 21 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mai 2024 sur la somme de 2 550 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, Une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, au prorata temporis de celle-ci, avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du jugement à intervenir, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, 989 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 mai 2024 et de sa dénonciation obligatoire à la CCAPEX, de la présente assignation et de sa notification obligatoire au Préfet.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir 04 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [X] [E] et Madame [P] [G] épouse [E], régulièrement représentés par leur conseil, indiquent maintenir les demandes de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 6 150 euros au 14 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Monsieur [Z] [N], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 04 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 04 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, étant précisé que ces dispositions ne sont applicables qu’aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer délivré le 29 mai 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Monsieur [Z] [N] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 30 juillet 2024.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette que le dernier règlement de Monsieur [Z] [N] est intervenu le 21 mars 2024 de sorte qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Monsieur [Z] [N] et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [Z] [N] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Monsieur [X] [E] et Madame [P] [G] épouse [E], il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 30 juillet 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [Z] [N] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges, comme si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de celle-ci.

Cette indemnité sera due avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [Z] [N] reste devoir une somme de 4 800 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 21 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [Z] [N] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2 550 euros et à compter du 04 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [Z] [N], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la prefecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande de faire droit à la demande de Monsieur [X] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner Monsieur [Z] [N] à leur payer la somme de 989 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Monsieur [X] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] recevables en leur action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [E] et Monsieur [Z] [N] à compter du 30 juillet 2024 et portant sur les lieux situés au 4 rue du Capitaine Dupont, 1er étage, 28130 MAINTENON ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [X] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [N], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 30 juillet 2024 jusqu’au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] la somme de 4 800 euros (quatre mille huit cents euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 21 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 date du commandement de payer sur la somme de 2 550 euros et à compter du 04 novembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [X] [E] et Madame [P] [G] épouse [E] la somme de 989,00 euros (neuf cent quatre-vingt-neuf euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY