RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00002 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFFE

MINUTE N° : 25/04

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e GARNAULT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

— 

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

— -------------------

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 SEPTEMBRE 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A.R.L. IMOVA

[Adresse 6]

[Localité 9] ( RÉUNION)

représentée par Maître Amina GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [V]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [I] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant jugement d’adjudication sur saisie immobilière du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS (REUNION) du 12 septembre 2024, la SARL IMOVA s’est vue adjugée un bien immobilier situé sur la commune de Bras-Panon, au lieu-dit [Adresse 11], dont l’assise de la copropriété est cadastrée AK n°[Cadastre 4] et AK n°[Cadastre 5] pour une contenance de 47a 99ca, lot 10 se composant d’une maison individuelle sise [Adresse 3], et des 559/100000èmes de la copropriété des parties communes générales de l’ensemble.

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, la SARL IMOVA a fait signifier le jugement à Monsieur [O] [V] et Madame [I] [W], anciens propriétaires du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, se prévalant du refus des anciens propriétaires de libérer les lieux malgré un commandement de quitter les lieux délivré le 7 janvier 2025, la SARL IMOVA a fait assigner, en référé, Monsieur [O] [V] et Madame [I] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

fixer à 1100 euros le montant de l’indemnité d’occupation due par les défendeurs en leur qualité d’occupants sans droit ni titre du logement,condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 9900 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 12 septembre 2024 au 12 juin 2025, sauf mémoire,assortir l’ordre d’expulsion résultant du jugement d’adjudication du 12 septembre 2024 d’une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux, à compter de la date de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir,condamner solidairement les défendeurs à payer à la SARL IMOVA la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025 au cours de laquelle la SARL IMOVA a maintenu ses demandes. Monsieur [O] [V] a comparu, a indiqué être conscient de la nécessité de libérer les lieux, ajoutant envisager un départ au plus tard début juillet 2025, et s’est opposé à sa condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation, exposant avoir effectué des travaux d’amélioration importants du bien avant son adjudication. Madame [I] [P] [W], citée à domicile, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En application de l’article L.322-13 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Aux termes de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

Il résulte de la jurisprudence (Cass., 2ème civ., 1 mars 1995, n° 93-16.007) que l’adjudicataire ne peut poursuivre l’exécution du jugement d’adjudication, à l’encontre du saisi occupant de l’immeuble, tant que ce jugement n’a pas été signifié à celui-ci, de sorte qu’une indemnité d’occupation ne peut être allouée à l’adjudicataire avant la signification du jugement d’adjudication.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire. Selon le principe de la réparation intégrale la réparation du préjudice est sans perte ni profit et ne peut excéder le montant du dommage.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la SARL IMOVA que malgré le jugement d’adjudication du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS (REUNION) du 12 septembre 2024, constituant un titre d’expulsion à leur encontre et leur ayant été signifié le7 janvier 2025, Monsieur [O] [V] et Madame [I] [W] continuent d’occuper sans droit ni titre le bien immobilier litigieux, ce qui n’est au demeurant pas contesté par les défendeurs.

En considération des dispositions légales susvisées, il convient de fixer une indemnité d’occupation visant à réparer le préjudice de la SARL IMOVA causé par cette occupation sans droit ni titre et à compenser sa perte de jouissance du bien, mais ce uniquement à compter du 7 janvier 2025, date de la signification du jugement sur adjudication. Les travaux d’amélioration antérieurs dont se prévaut Monsieur [O] [V] pour s’opposer au paiement d’une telle indemnité d’occupation, outre qu’ils ne sont pas démontrés, sont sans incidence sur sa qualité d’occupant sans droit ni titre et ne sauraient ainsi le dispenser du paiement d’une indemnité d’occupation, qui constitue une obligation des défendeurs n’apparaissant pas sérieusement contestable en vertu de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution précité.

Pour évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due par les défendeurs, la SARL IMOVA communique une seule estimation de la valeur locative du bien, comprise entre 950 et 1100 euros, sans description précise du bien ni évaluation des charges locatives.

Sur la base de cette unique estimation et des caractéristiques globales du bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1000 euros par mois, de condamner solidairement les défendeurs au paiement de ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision puis de l’exigibilité de chacune des échéances. Pour la période courant du 7 janvier 2025 au 12 juin 2025, il y a lieu de les condamner solidairement à payer à la SARL IMOVA la somme de 5000 euros, échéance du 7 juin au 7 juillet 2025 non comprise.

En revanche, il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, dès lors que la SARL IMOVA dispose de voies d’exécution suffisantes, au demeurant déjà engagées, pour faire exécuter le jugement d’adjudication sur saisie immobilière du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS (REUNION) du 12 septembre 2024.

Enfin, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à hauteur de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

FIXONS à la somme de 1.000 euros l’indemnité mensuelle et provisionnelle d’occupation due par Monsieur [O] [V] et Madame [I] [W] au titre de l’occupation sans droit ni titre du bien appartenant à la SARL IMOVA sis [Adresse 3], cadastré AK n°[Cadastre 4] et AK n°[Cadastre 5] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [I] [W] à verser à la SARL IMOVA cette indemnité provisionnelle et mensuelle d’occupation d’un montant de 1000 euros à compter du 7 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision puis de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNONS à titre provisionnel et solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [I] [W] à verser à la SARL IMOVA la somme de 5.000 euros représentant les indemnités mensuelles d’occupation impayées, somme arrêtée à la date du 12 juin 2025, échéance courant du 7 juin 2025 au 7 juillet 2025 non comprise, et ce avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [I] [W] à verser à la SARL IMOVA la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [V] et Madame [I] [W] aux entiers dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection