TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01930 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GKNA

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[P] [X], [U] [F]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 14 Janvier 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CHARTRES METROPOLE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES, dont le siège social est sis Hôtel de Ville – Place des Halles – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [P] [X],

Monsieur [U] [F],

demeurant tous deux 1 allée des amandiers – RDC logement 2 – 28000 CHARTRES

comparants en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 15 Octobre 2024 et mise en délibéré au 14 Janvier 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat signé le 29 novembre 2022 avec effet au 15 décembre 2022, C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] un local à usage d’habitation situé 1 Allée des Amandiers 28000 CHARTRES et par un second contrat également du 29 novembre 2022 un parkinge n°10 Allée des Amandiers 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 441,45 € (concernant le logement) et d’un montant initial de 5,75 € (concernant le parking) outre les charges, soit un montant total actualisé de 792,40€ outre les charges .

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier le 05 mars 2024 un commandement de payer la somme de 3.795,47 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

C’CHARTRES HABITAT a ensuite fait assigner Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour obtenir la résiliation des contrats, par le constat de l’acquisition de la clause résolutoire subsidiairement la résolution judiciaire des baux, en tout état de cause l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 octobre 2024, C’CHARTRES HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire subsidiairement la résolution du bail;

En conséquence:

— d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de condamner solidairement ces derniers au paiement :

— de la somme actualisée de 5.082,97€ et en cas de résiliation prononcée les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, C’CHARTRES HABITAT actualise sa créance à la somme de 7.100,00 € et fait valoir que Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] n’ont repris que partiellement et insuffisamment le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il est opposé tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié à personne le 05 juin 2024, Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] ont comparu en personne.

A l’appui de leurs demandes de délais, ils font valoir qu’ils ont 5 enfants Madame [X] est en congé parental, elle est titulaire d’un contrat à durée indéterminée à mi-temps moyennant un salaire mensuel de 760€ environ.

Monsieur [F] est agent bio-nettoyage et travaille de nuit pour un salaire mensuel de 1.700€

Ils forment une proposition à hauteur de 50€ par mois et précise avoir un contrat d’accompagnement social avec l’UDAF.

Le montant de leurs dettes étaient de 66.000€ en janvier 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 07 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989dans sa version applicable au présent bail d’habitation prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »

En effet, conformément à l’avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, dela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu le signé le 29 novembre 2022 avec effet au 15 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article : « 5.6 »La résiliation"") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 mars 2024, pour la somme en principal de 3.795,47 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 mai 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 06 mai 2024.

De même le contrat de bail se trouve résilié du fait de l’absence de réglement du loyer.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire demandes auxquelles s’oppose le bailleur.

Il n’est justifié du versement intégral du loyer courant avant l’audience, ainsi qu’en justifie le bailleur.

Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F], comparants, n’apportent pas de preuve de leur capacité finacière à régler le montant de la dette locative même en leur accordant les plus larges délais.

En effet, leurs revenus sont d’un montant total mensuel de 2460€ environ pour un foyer de 7 personnes, en outre le diagnostic social confirme cette situation obérée puisqu’il est fait état d’un montant de dettes au mois de janvier 2024 de 66.000€ dont une dette relative à l’achat d’un véhicule d’un montant de 24.040€ et d’une dette due à la CAF suite à un contrôle de 36.430,68€,

La dette locative n’a en outre fait que de croître suite à la délivrance du commandement de payer pour atteindre le jour de l’audience le montant de 7.100,10€.

Une demande de FSL ne peut aboutir suite à la fraude aux aides sociales constatée.

Cette situation empêche de leur accorder d’office des délais de paiement, faute de démontrer leurs possibilités à respecter un échéancier.

En conséquence, l’expulsion de Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] sera ordonnée. Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] seront déboutés de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, C’CHARTRES HABITAT produit un décompte actualisé démontrant que Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7.100,10 € (mille cent euros et dix centimes) à la date su 8 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse.

Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F], ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 7.100,10 € (mille cent euros dix centimes) €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.795,47 € à compter du commandement de payer (05 mars 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le signé le 29 novembre 2022 avec effet au 15 décembre 2022 entre C’CHARTRES HABITAT et Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] concernant le local à usage d’habitation situé au 1 Allée des Amandiers 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 06 mai 2024;

Pornonce la résolution du contrat de bail en date du 29 novembre 2022 portant sur le parking n°10 situé Allée des Amandiers 28000 CHARTRES à la date du 06 mai 2024;

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, C’CHARTRES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] à verser à C’CHARTRES HABITAT la somme de 7.100,10 € (sept mille cent euros et dix centimes) (décompte arrêté au 8 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] à payer à C’CHARTRES HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation des baux et jusqu’au jour de la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer révisé et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] de leurs demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires;

DEBOUTE C’CHARTRES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [X] et Monsieur [U] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME