TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [C] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05033 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54AG

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 10 mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 4], Représenté par son syndic FONCIA [Localité 12] [Adresse 13]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [U], demeurant Chez Mme [I] [O] – [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05033 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54AG

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [U] est propriétaire des lots n°2380, 2167, 2156, composés d’un appartement, d’une cave et d’un parking, dans l’immeuble sis [Adresse 9], cadastré SEC AP N°[Cadastre 11], soumis au régime de la copropriété représentant 2134/1000425ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic FONCIA PARIS RIVE GAUCHE en exercice, a assigné devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [C] [U], par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5 023,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 3 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

—  1 000 euros de dommages et intérêts ;

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [C] [U] (2134/1000425ème).

A l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée d’office au 10 janvier 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat pour être examinée au fond le 10 janvier 2025.

A l’audience du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a souhaité actualiser sa créance à la hausse.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] justifie de la signification à Monsieur [C] [U] valant actualisation de sa créance avec signification de ses pièces en date du 8 janvier 2025 à l’appui et actualise ainsi sa demande :

—  9 378,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 1 213, 32 euros puis à compter de l’assignation sur la somme de 5023,22 euros et du jugement pour le surplus ;

—  500 euros de dommages et intérêts ;

— avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [C] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 1], indiquant la répartition des tantièmes (2134/1000425ème), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [U] ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024 ;

— les relevés individuels de charge pour la même période ;

— un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 8 177,14 euros;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2022, 27 janvier 2023, et l’assemblée générale extraordinaire du 23 janvier 2024 ;

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 1213,32 euros adressée le 24 novembre 2023 à Monsieur [C] [U] ;

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8 177,14 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2024, incluant l’appel de fonds travaux du 6 novembre 2024.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1201,68 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 8177,14 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 8 177,14 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure pour la somme de 1 213,32 euros et de l’assignation du 12 septembre 2024 à hauteur de 5 023,22 euros, et à compter de l’assignation du 8 janvier 2025 pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [C] [U] présente, de manière récurrente depuis plus d’un an, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale comme la nécessité de reporter des travaux ou l’instauration d’un appel de fonds pour pallier les impayés. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [C] [U]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 12 septembre 2024 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE :

— la somme de 8 177,14 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2023 au 30 décembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure pour la somme de 1 213,32 euros et de l’assignation du 12 septembre 2024 à hauteur de 5 023,22 euros, et à compter de l’assignation du 8 janvier 2025 pour le surplus ;

— la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 12 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 10 mars 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La Présidente