TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

RÉFÉRENCES :

N° RG 26/00003

N° Portalis DB3S-W-B7J-4MQR

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 31 mars 2026

La SA 1001 Vies Habitat

C/

Madame [J] [F]

Madame [E] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 17 février 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 31 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière principale, lors des plaidoiries, et de Madame Amel OUKINA, greffière principale, lors de la mise à disposition.

DEMANDEUR :

La SA 1001 Vies Habitat

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEURS :

Madame [J] [F]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparante en personne

Madame [E] [W]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Madame [J] [F]

M^e Jeanine HALIMI

Madame [E] [W]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 18 novembre 2024, la SA 1001 Vies Habitat a donné en location à Madame

[E] [W] et Madame [J] [F] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 662,82 € outre provisions sur charges.

Le 8 août 2025, la SA 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Madame [E] [W] et Madame [J] [F] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 676,82 € selon décompte arrêté au 1er août 2025.

Par courrier du 31 juillet 2025, la SA 1001 Vies Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 19 décembre 2025, la SA 1001 Vies Habitat a attrait Madame [E] [W] et Madame [J] [F] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA 1001 Vies Habitat a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [E] [W] et Madame [J] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA 1001 Vies Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [E] [W] et Madame [J] [F] ;De condamner solidairement Madame [E] [W] et Madame [J] [F] au paiement des sommes suivantes :4 257,58 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le 22 décembre 2025, la SA 1001 Vies Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 17 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA 1001 Vies Habitat représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 249, 09 €.

Madame [E] [W] et Madame [J] [F], comparantes en personne, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative et demandent au tribunal de leur accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur d’un premier paiement de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Elles expliquent avoir eu des difficultés financières du fait de frais médicaux puis d’un décès au sein de leur famille. Madame [J] [F] déclare être en alternance et être rémunérée 1 200 €, Madame [E] [W] indique être employée en CDI pour un salaire mensuel de 1 700 €. Elles précisent que deux enfants mineurs vivent avec elle. Elles exposent ne pas avoir d’autres dettes.

La SA 1001 Vies Habitat déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

La présidente a autorisé la production d’un décompte actualisé en cours de délibéré, lequel a été transmis par courriel au greffe en date du 20 février 2026. Il en ressort qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 249,09 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 18 novembre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article 15), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA 1001 Vies Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 20 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 249,09 €, frais de recouvrement à déduire d’un montant de 157,78 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA 1001 Vies Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Madame [E] [W] et Madame [J] [F] ne contestent pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [E] [W] et Madame [J]

[F] à verser à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 3 091,31 € actualisée au 20 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 13) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [E] [W] et Madame [J] [F] le 8 août 2025, pour un montant principal de 3 676,82 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 septembre 2025, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [E] [W] et Madame [J] [F] demandent ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [E] [W] et Madame [J] [F] sont en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elles disposent de ressources stables, n’ont pas d’autres dettes, ont repris le paiement du loyer courant et ont commencé à apurer la dette qui a diminué en cours de procédure.

Il convient par conséquent d’accorder à Madame [E] [W] et Madame [J] [F] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [E] [W] et Madame [J] [F] seront déchues du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA 1001 Vies Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 20 septembre 2025 ;Madame [E] [W] et Madame [J] [F] deviendraient occupantes sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [E] [W] et Madame [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA 1001 Vies Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [W] et Madame [J] [F], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 Vies Habitat sera en droit d’exiger de Madame [E] [W] et Madame [J] [F] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum

Madame [E] [W] et Madame [J] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA 1001 Vies Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par la SA 1001 Vies Habitat ;

CONSTATONS que le contrat signé le 18 novembre 2024 entre la SA 1001 Vies Habitat et Madame

[E] [W] et Madame [J] [F] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 septembre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [W] et Madame [J] [F] à verser à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 3 091,31 € actualisée au 20 février 2026 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [E] [W] et Madame [J] [F] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Madame [E] [W] et Madame [J] [F] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [E] [W] et Madame [J] [F] seront déchues du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA 1001 Vies Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 20 septembre 2025 ;Madame [E] [W] et Madame [J] [F] deviendraient occupantes sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [E] [W] et Madame [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;La SA 1001 Vies Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [W] et Madame [J] [F], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA 1001 Vies Habitat sera en droit d’exiger de Madame [E] [W] et Madame [J] [F] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [W] et Madame [J] [F] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS in solidum Madame [E] [W] et Madame [J] [F] à verser à la SA 1001 Vies Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’une des occupantes quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seule celle qui resterait seule dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupante et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [W] et Madame [J] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 août 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTONS la SA 1001 Vies Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE